リースバックの基礎知識リースバックとは、ご所有の不動産を売却しても、新たな所有者との賃貸契約を結ぶことで、賃料を支払いながら引き続きその不動産に住み続けることができます。また、将来的に買い戻しができる点も魅力のシステムです。 リースバックの基礎知識リースバックとは、ご所有の不動産を売却しても、新たな所有者との賃貸契約を結ぶことで、賃料を支払いながら引き続きその不動産に住み続けることができます。また、将来的に買い戻しができる点も魅力のシステムです。

リースバックとは、ご所有の不動産を売却しても、
新たな所有者との賃貸契約を結ぶことで、

賃料を支払いながら引き続きその不動産に
住み続けることができます。
また、将来的に
買い戻しができる点も魅力のシステムです。

リースバックをすると固定資産税はどうなる?仕組みや計算例、よくある質問を紹介

住まいるリースバック

土地や家屋などの固定資産を所有している場合、毎年固定資産税を納付します。リースバックを検討している方のなかには、「リースバックを利用すると固定資産税はどうなるのだろう」と疑問に感じている方がいるかもしれません。

本記事では、固定資産税の仕組み、リースバック後に固定資産税の納付がなくなる理由、固定資産税の計算例などを解説します。

固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋、償却資産など固定資産の所有者に課される地方税です。課税対象には、主に次が挙げられます。

課税対象
土地 住宅地、田・畑、山林、池沼、牧場、原野など
家屋 住宅、倉庫、店舗、工場(発電所や変電所を含む)など
償却資産
  • 事業用の構築物、飛行機、船舶、車両、備品など
  • 自動車や軽自動車は対象外

たとえば自宅を所有している方の場合、住宅やその住宅が建てられている土地や建物が固定資産税の対象です。

固定資産税は、固定資産のある市町村に納付します。東京23区には特例が適用され、区に納付するのではなく東京都に納付します。

なお、所有する土地や家屋が市街化区域内にある場合、原則都市計画税が課されます(償却資産は除く)。都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業に利用される目的税で、市町村の自主的な判断で課されています。

リースバック後は固定資産税を支払う必要がない?

リースバックを利用したあとは、固定資産税をご自身で納付する必要がありません※。理由は、固定資産税の納税義務者が、ご自身からリースバック事業者へ変わるためです。

そもそもリースバックとは、自宅をリースバック事業者に売却してお金を受取ったあと、家賃を支払ってそのまま自宅に住み続ける仕組みです。

リースバックを利用すると、自宅の所有権はご自身からリースバック事業者へと移ります。固定資産税の納税義務者である所有者が変わるので、固定資産税の支払いもリースバック事業者へと変わります。

なお、都市計画税も固定資産の所有者が対象です。したがって、リースバック後は、固定資産税と同様に都市計画税も支払う必要はありません。

※ リースバックをした年の固定資産税については、その年の1月1日に対象の固定資産を所有する方へ納税通知書が届きます。

固定資産税の負担はどれくらい?

それでは、土地や家屋を所有しているとどれくらいの固定資産税を納付するのでしょうか。以下では、固定資産税や都市計画税の計算例を紹介します。

固定資産税の計算例

固定資産税は、課税標準額に税率(原則1.4%)をかけて計算します※。

  • 固定資産税=課税標準額×1.4%

住宅やマンションなどの住宅用地には、税負担を軽減する特例措置(住宅用地の特例)が設けられているため、固定資産税を計算する際は住宅用地の面積によって課税標準額を軽減できます。

住宅用地の広さ 課税標準額の軽減率
200㎡以下の部分 6分の1
200㎡を超える部分 3分の1

たとえば、土地の課税標準額が2,000万円、家屋の課税標準額が1,000万円の戸建て住宅(課税床面積は120㎡以下)の計算例は次のとおりです。

固定資産税の計算例
土地の固定資産税額 2,000万円×1/6×1.4%=46,600円
家屋の固定資産税額 1,000万円×1.4%=140,000円
固定資産税額の合計 46,600円+140,000円=186,600円

なお、固定資産税には住宅用地の特例以外にもさまざまな特例措置があり、上記の例はあくまで概算です。今回は計算例に含めていませんが、家屋には新築住宅の減額措置があり、そのほかにも自治体独自の減免制度が実施されています。

ご自宅の詳細な固定資産税額を知りたい場合は、毎年4~6月に送付される納税通知書を確認しましょう。

※ 2024年3月時点。

都市計画税の計算例

都市計画税は、課税標準額に税率(上限0.3%、市町村の条例による)をかけて計算します※。

  • 都市計画税=課税標準額×0.3%

都市計画税は、固定資産税と同様に住宅用地の特例が受けられます。都市計画税での住宅用地の特例措置は次のとおりです。

住宅用地の広さ 課税標準額の軽減率
200㎡以下の部分 3分の1
200㎡を超える部分 3分の2

たとえば、土地の課税標準額が2,000万円、家屋の課税標準額が1,000万円の戸建て住宅(課税床面積は120㎡以下)の都市計画税の計算例は次のようになります。

都市計画税の計算例
土地の都市計画税額 2,000万円×1/3×0.3%=20,000円
家屋の都市計画税額 1,000万円×0.3%=30,000円
都市計画税額の合計 20,000円+30,000円=50,000円

こちらもあくまで概算ですが、上記のケースでは年間で50,000円の都市計画税が発生します。

※ 2024年3月時点。

固定資産税以外の費用負担はどうなる?

リースバック後は、固定資産税や都市計画税だけではなく、自宅の所有に伴ういくつかの支払いがリースバック事業者へと移る場合があります。たとえば次の費用です。

  • 火災保険料
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 修繕費

リースバック後は家賃の支払いが必要となりますが、上記のような費用をご自身で支払わなくてよい点はメリットです。

固定資産税の納付や火災保険料の契約などには手続きが必要ですが、リースバック後はそのような手間や時間を省ける側面があります。

固定資産税以外のリースバックに関する税金

住まいるリースバック

リースバックでは、自宅の売却などにともなって税金が発生する場合があります。リースバックに関する主な税金は次の4つです。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

各税金の詳しい内容を紹介します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、土地や建物などを売却した際の利益にかかる税金です。譲渡所得税は次の式で計算します。

  • 課税所得金額=リースバックの売却価格-(購入した際の取得費+売却費用)-特別控除額
  • 税額=課税所得金額×税率

自宅を購入した際の取得費や売却費用よりもリースバックの売却価格が高く、利益が出た場合には、その金額に譲渡所得税がかかるので注意しましょう。

なお、居住用財産には3,000万円の特別控除額※が設けられているなど、いくつかの税制上の特例があります。一定の要件を満たす必要がありますが、税負担の軽減につながるので活用しましょう。

※ 2024年3月時点。

印紙税

印紙税は、取引で作成される契約書や領収書に課される税金です。リースバックでは自宅を売却して代金を受取りますが、自宅の売買契約書を作成する際には、金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。

登録免許税

登録免許税は、所有権の移転の登記、抵当権の抹消などの手続きに課される税金です。

たとえば、リースバックの売却代金で住宅ローンを完済し、住宅の抵当権を抹消する場合は、その手続きの費用として登録免許税を納付します。抵当権抹消の場合、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。

消費税

消費税は、商品の販売やサービスの提供に課される税金です。

通常、リースバックで個人が自宅を売却する場合、消費税は発生しません。ただし、事業で行う場合や自宅兼事務所を売却する場合などは、消費税の対象となるケースもあるので注意が必要です。

リースバックの固定資産税に関するよくある質問

最後に、リースバックの固定資産税でよくある質問を紹介します。Q&A形式で解説するので、ぜひ参考にしてください。

Q1.年の途中でリースバックを利用した場合は誰が固定資産税を支払う?

年の途中でリースバックにより自宅を売却した場合、その年の1月1日はご自身が土地や家屋を所有しているので、納税義務者はご自身となります。

しかし、実際に自宅を所有していたのはリースバック契約を結ぶまでで、それ以降はリースバック事業者が土地や家屋を所有します。

不公平感があるので、年の途中で売却した場合は、買主が日割計算して所有している日数分の固定資産税を売主に支払う方法が一般的です。

Q2.リースバックはずっと固定資産税を支払わなくてよい?

リースバック後は基本的に固定資産税を支払う必要はありません。ただし、リースバック後に自宅を買戻した場合は、固定資産税が発生するので注意しましょう。

リースバックでは、契約に買戻しに関する内容を盛り込むことで、将来的に買戻せる場合があります。買戻しをすると所有権がまたご自身に戻るので、固定資産税の納税義務が発生します。

リースバックは固定資産税などの仕組みを知って利用しよう

リースバック後は月々の家賃が発生します。一方、固定資産税や火災保険料をご自身で支払わなくてもよい側面もあるので、仕組みを知って利用することが大切です。

AG住まいるリースバックでは、WEBの無料査定や電話でリースバックの申込みを受け付けています。自宅を売却後の家賃の支払いでそのまま住み続けられ、住み慣れた環境を変える必要もありません。

自宅の売却代金の使いみちは自由です。ローン返済や老後の生活資金など、希望する方法に活用できます。リースバック後は固定資産税や火災保険料をご自身で支払う必要がなく、将来的な買戻しができる点もメリットです。

AG住まいるリースバックでは、無料査定や電話での連絡後、担当者がその後の手続きやスケジュールをご連絡します。リースバックを検討されている方は、ぜひAG住まいるリースバックまでお問合せください。

    • 監修者
      • 監修者:北田悠策
    • プロフィール:
    • 神戸大学経営学部卒業。2015年より有限責任監査法人トーマツ大阪事務所にて、製造業を中心に10数社の会社法監査及び金融商品取引法監査に従事する傍ら、スタートアップ向けの財務アドバイザリー業務に従事。その後、上場準備会社にて経理責任者として決算を推進。大企業からスタートアップまで様々なフェーズの企業に携わってきた経験を活かし、株式会社ARDOR/ARDOR税理士事務所を創業。
    • 資格:公認会計士、税理士
    • HP:https://ardor-tax.jp/
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