リースバックは相続対策に活用できる？メリットや事業者の選び方とともに解説

相続対策とは？

相続とは、個人が亡くなったときに、その個人が所有する財産を配偶者や子どもなどへ承継する制度です。相続の対象となる財産には、土地や建物、預貯金・現金、株式・公社債などの有価証券が挙げられます。

相続は、遺産分割に伴うトラブルや相続税、納税資金などが問題となりやすい事柄です。そのため、生前の相続対策が重要です。

主な相続対策の一例

相続対策の主な例は、次のとおりです。

たとえば、遺言書を作成するとご自身が誰に財産を承継させたいか、希望を相続人へ伝えられます。複数の銀行口座を使用している場合は、用途別にまとめたり、使用していない口座を解約したりして整理しておくと、相続する家族の負担を減らせます。

また、生前贈与や相続税の特例の活用は、相続税対策に有用です。そのほか、近年はリースバックの仕組みを活用した相続対策が注目されています。

相続対策として活用できる「リースバック」とは？

リースバックは、自宅を売却して代金を受取り、そのあとは賃貸借契約を結んで家賃を支払いながら自宅に住み続ける仕組みです。老後資金の確保や高齢者施設への住み替え、住宅ローンの完済などさまざまな目的で利用されています。

リースバックは、分割しにくい土地や建物を現金へ変えられるため、財産を分割しやすい側面があります。

また、リースバックは自宅を売却しても別の住居へ引越しする必要がありません。家賃を支払ってそのまま住み続けられるので、住み慣れた環境を変えたくない方にもおすすめの仕組みです。

リースバックについてより詳しく知りたい方は、次の記事もあわせてご覧ください。

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リースバックで相続対策をするメリット

リースバックで相続対策をするメリットは次のとおりです。

各メリットの詳細を解説します。

財産を公平に分割できる

土地や建物を所有している場合、それぞれを相続人に公平に分割するのは容易ではありません。たとえば、評価額1億円の自宅を配偶者と2人の子どもで相続する場合、法定相続割合にしたがうと次のように分割されます。

自宅を売却しなくても、自宅に持分を設定して相続することは可能です。

ただし、その時点で相続人が現金を受取れるわけではありません。配偶者が自宅に住み続けるケースでは、子どもは持分を持っているだけです。

一方、リースバックで自宅を現金化していれば、現金や預貯金を上表の割合にしたがって公平に分割できます。家賃を支払い続ければ、配偶者も引っ越す必要はありません。

生前贈与を活用しやすくなる

贈与税には年間110万円の基礎控除額があり、年間110万円までは贈与税が課税されません。

生前贈与は、この基礎控除額に着目した相続税対策です。生前中に贈与税がかからない範囲で子どもやお孫さんに財産を贈与し、相続税の対象となる財産額を減らすことで、相続税の負担が軽減されます。ただし、毎年継続的に贈与税のかからない範囲で贈与を行った場合、相続税の課税対象となることがあります。

分割しづらい土地や建物と異なり、預貯金や現金は細かな分割が可能なため、リースバックで自宅を現金化すると上記の生前贈与を活用した相続税対策を行いやすくなります。

生前贈与には「子どもが贈与を認識していなければならない」などの注意点もありますが、リースバックで生前贈与を活用しやすくなるのはひとつのメリットです。

納税資金対策となる

リースバックは、相続する配偶者や子どもの納税資金対策に有効です。

高い評価額の土地や建物を相続した場合、相続人は現金をあまり受取れないのに高額な相続税を支払わなければならないケースが存在します。

相続税は、相続の開始があったことを知った日（たとえば、被相続人が亡くなった日）の翌日から10カ月以内に、原則金銭で納めなければなりません（金銭の納付が困難、且つ一定の要件を満たしている場合は、相続税を年賦により分割納付する「延納」と、相続財産で納付する「物納」が可能です）。現金や預貯金の形で相続できなければ、納税資金に困る場合も考えられます。

リースバックで事前に自宅を現金化することで、配偶者や子どもは承継した現金や預貯金のなかから納税が可能です。

自宅を引っ越さなくてもよい

相続税対策で自宅を売却する場合、通常は別の住居へ引っ越さなければなりません。引っ越しをすれば、当然のことながら生活環境が変わります。愛着のある家や交流の合った隣人との別れを経験するかもしれません。

リースバックの仕組みを活用すると、自宅を売却したあともそのまま住み続けられます。ただし、売却後も自宅に住み続けるには家賃を支払う必要があります。一般的に、家賃は立地や築年数などの物件の状態、お住まいの地域の賃料相場、利用者が支払い可能な金額などが基準となります。

自宅を引っ越して住み慣れた環境を変える必要のない点は、リースバックの大きなメリットです。

相続対策としてリースバックをするときのポイント

相続対策にリースバックを活用するときは、リースバックの仕組みや特徴をよく知っておくことが大切です。リースバックの特徴は次のとおりです。

リースバックの売却代金は、さまざまな用途に使えます。「相続財産として分割する」「相続税の納税資金に活用する」ほか、老後資金や医療費などにも活用可能です。

リースバック後は家賃が発生しますが、固定資産税や火災保険は買主負担となります。自宅の所有権はご自身からリースバック事業者に移り、自宅の維持にかかる費用を低減できます。

相続対策に役立つリースバック事業者の選び方

相続対策でリースバックを活用するときは、サービスを提供するリースバック事業者の選び方に注意しましょう。以下では、2つの視点からリースバック事業者の選び方を解説します。

相続が発生するまで住み続けられる契約か

リースバックでは事業者と賃貸借契約を結びますが、契約の仕方はリースバック事業者で異なる場合があります。

賃貸借契約の主な種類は「定期借家契約」と「普通借家契約」の2つです。

定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すると契約が終了し、貸主は更新に応じる義務がありません。一方、普通借家契約は正当な事由がない限り、貸主は借主の更新希望を断れない契約です。

契約内容を事前に確認して、相続が発生するまで住み続けられるのか、ずっと支払い続けられる家賃かどうかをよく確かめましょう。また、契約前にご自身の希望をリースバック事業者へ伝えることも大切です。

納得できる価格で売却できるか

自宅の査定方法は、リースバック事業者によって異なります。また、不動産の売却価格は、築年数や地域、そのときの経済状況の影響を受けます。そのため、納得できる価格で売却できるか事前に確認しましょう。

リースバックの売却価格は、仮査定後に実地での本査定の内容をもとに決定されます。

売却価格で知りたいことがある場合は、担当者に価格の根拠や相場を聞くのもおすすめです。そのほか、複数のリースバック事業者に査定を申込み、比較検討しましょう。

リースバックの仕組みを知って相続に活用しよう

相続では多額の財産を相続人で分け合うケースも多く、財産分割のトラブルが起きやすいです。また、相続税や納税資金の対策も求められます。ご自身が亡くなったあとのトラブルを避けるためにも、早めに対策を行いましょう。

リースバックは、相続対策に役立つことがあります。仕組みやメリット・デメリットを十分に理解したうえで、相続対策として活用してみましょう。

AG住まいるリースバックは、自宅を売却しても、希望すれば賃貸契約期間中住み続けられます。

リースバックの詳細を知りたい場合には、来店不要、オンラインで資料請求が可能です。無料査定も行っているため、自宅の売却価格の大まかな目安を知ることもできます。

リースバックを活用するときは、ぜひAG住まいるリースバックをご検討ください。