リースバック物件は投資用として購入できる？不動産投資家の視点や売主の注意点を紹介

リースバックの仕組み

リースバックは、自宅などの不動産を売却して代金を受取り、売却後は家賃の支払いにより、住んでいた家に引き続き住み続けられるサービスです。

通常、自宅を売却したあとは所有権が買主に移るため、新たな住居を探して引っ越ししなければなりません。

リースバックの場合でも自宅の所有権は買主へ移りますが、売買契約と同時に賃貸借契約を結ぶため住み慣れた環境を変えることなく、まとまったお金を調達できるメリットがあります。

そのほか、リースバックは受取ったお金の利用目的が問われない、契約内容により将来の買戻しが可能であるなどの点もメリットです。

リースバックの詳細やメリットを知りたい方は、以下の記事もご確認ください。

■リースバックとは？仕組みやメリット、おすすめの方をわかりやすく解説

リースバック物件は投資用として購入できる？

リースバックで売却された物件は、通常リースバック事業者により運用されますが、不動産投資家目線で見ると投資用物件の対象ともなります。

実際、投資用物件を取扱う不動産ポータルサイトなどでは、いくつかのリースバック物件が投資用物件として出品されています。

ただし、投資用物件として出されるリースバック物件の件数は、ほかの投資用物件と比較するとあまり多くありません。理由は、リースバック物件の件数自体が比較的少数であるためです。

日本政策投資銀行グループの価値総合研究所がリースバック事業者74社（回収数39社、回収率52.7％）を対象に行ったアンケートによると、2020年の戸建てとマンションを含めたリースバック取扱件数は約900件でした（※1）。既存住宅全体の流通量約56万件（※2）と比較すると、少ない件数といえます。

もちろん、上記はすべてのリースバック取扱件数を網羅しているわけではなく、リースバック全体の実績調査は現時点ではありません。

ただし、サンプリングとしては有用な数値です。リースバック物件は投資用物件として購入できるとはいえ、物件探しにはいくつかのハードルがある状態です。

（※1）参考：日本政策投資銀行グループ 株式会社価値総合研究所「リースバックの現状について」

（※2）参考：一般社団法人不動産流通経営協会「既存住宅流通量の地域別推計について」

不動産投資家目線で見るリースバック物件を購入する理由

不動産投資家目線で見るリースバック物件を購入する理由は、以下のとおりです。

各理由の詳しい内容を紹介します。

相場よりも有利な価格で購入できる

リースバック物件の売却価格は、一般的に市場価格の60～80％となるケースが多いです。これは、リースバック事業者が利回りを意識して物件の売却価格を設定するためです。

不動産投資家目線で見れば、リースバック物件は市場価格よりも有利な価格で購入しやすくなります。そのため、投資用物件として購入したあとも転売により利益を出しやすいメリットがあります。

安定した家賃収入が期待できる

リースバックは、もともとその不動産を所有していた方がそのまま借主となる仕組みです。借主側としては、住み慣れた生活環境を変えることなく、物件を売却した代金を受取れるメリットがあります。

一方、不動産投資家側としても借主が決まっている状態はメリットといえます。賃貸物件では空き室による家賃収入の減少がリスクとなりますが、リースバック物件では借主が長く住み続けるケースが多いため、安定した家賃収入を期待できます。

また、賃貸物件を運用する場合の費用、たとえば入居者の募集費用や賃貸を仲介する不動産会社への費用を抑えられます。

売主が自宅をリースバック利用するときの注意点

ここまで、不動産投資家目線でリースバック物件を購入する理由を紹介しました。

上記を踏まえ、売主目線、つまりリースバックの利用者の目線で見るとどのような点に注意すべきなのでしょうか。注意点をまとめると、以下となります。

リースバック物件の所有権はリースバック事業者に移ります。不動産投資家が所有権をほかの方に売却すれば、賃貸中に所有者が変わる可能性も否定できません。

したがって、リースバック物件の契約を行うときは、希望する期間住み続けられるのか、事前の確認が大切です。契約を検討しているリースバック事業者にご自身の要望を伝え、その内容が契約書に反映しているか確かめましょう。

なお、設備の修繕費用を借主が負担するか、貸主が負担するかは、契約や法律で決まっています。場合によっては設備の修繕費用がかかることも注意点です。

リースバックを利用する流れ

リースバックを利用する主な流れは、以下のとおりです。

リースバック事業者に利用を問合わせると、サービスの内容や仕組みの説明とともに、物件の机上（仮）査定が行われます。その後、自宅での現地（本）査定が実施され、利用者と事業者で条件の最終調整が済めば、契約が締結される流れです。

リースバックの仕組みで不明点がある場合は、担当者に相談しましょう。

自宅の売却は、ご自身にとって大きなイベントです。さまざまな目線で慎重な検討を行うことが、安心してリースバックを利用する近道となります。

不動産投資家側の知識を踏まえた上でリースバックを検討しよう

リースバックは通常の不動産取引とは違い、売買契約と賃貸借契約がセットとなっている点が特徴です。

今回は、投資用物件としてのリースバックを紹介し、不動産投資家側が購入する理由、それを踏まえたうえでのリースバックの注意点を紹介しました。大切な自宅に関わる取引のため、不動産投資家側の視点も含め、仕組みを理解しておきましょう。

なお、リースバックを利用する際は信頼できる事業者を選ぶことが大切です。AG住まいるリースバックは総合的な金融サービスを提供するアイフルグループのリースバックサービスです。

WEBで無料査定を受け付けているので、気になる方はぜひご連絡ください。