リースバックにかかる税金とは？税額の計算方法や節税の仕方も解説

リースバックとは？

リースバックとは、自宅などの不動産を売却して売却代金を受取り、その後は毎月家賃を支払って自宅に住み続けられるサービスです。

リースバックは、自宅を売却しても引っ越しする必要がありません。住居はリースバック事業者が買取るため、通常の方法で売却するより比較的短い期間で売却できるメリットがあります。事業者によっては将来的な買戻しに対応している点も利点です。

リースバックの詳細は、以下の記事で詳しくまとめています。興味のある方はぜひご覧ください。

■リースバックとは？仕組みやメリット、おすすめの方をわかりやすく解説

リースバックで発生する税金

リースバックで発生する主な税金は次のとおりです。

各税金の詳しい内容を紹介します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、資産を売却したときの利益に課される税金です。リースバックでは、自宅とその土地を売却したときに、課税所得金額に対して「所得税」と「住民税」が課されます。

譲渡所得税は土地や建物の売却に対して課されるので、金額が大きくなりやすい税金です。詳しい計算方法や節税につながる情報を後述しているので、あわせてご確認ください。

印紙税

印紙税は、財産や権利の取引に課される税金です。たとえば、リースバックでは自宅や土地を売却するときに印紙税がかかります。

印紙税は、契約書に記載された契約金額（リースバックの買取価格）に応じた収入印紙を売買契約書に貼って納税します。印紙税額は、次のとおりです。

不動産売買の場合、2014年4月1日から2024年3月31日までの間に作成される契約書には軽減税率が適用されます。契約書作成の時期により、必要な収入印紙が異なる点に注意しましょう。

（※1）参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

（※2）参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

登録免許税

登録免許税は、不動産や船舶、会社の登記や登録などにかかる税金です。リースバックでは、たとえば住宅の所有権の移転や保存、住宅ローンを組むときに設定した抵当権の抹消の手続きで課されます。

なお、登録免許税の納税義務者は登記や登録を受ける方です。リースバックの場合、通常、所有権の移転登記は買主（リースバック事業者）がおこなうため、納税の対象はリースバック事業者となります。

消費税

消費税は、商品の販売やサービスの提供に課される税金です。個人がリースバックで自宅を売却する場合、消費税は課税されません。

ただし、法人や個人事業主（免税事業者を除く）が事業目的で資産を売却する場合には、消費税が発生するので注意しましょう。

また、リースバックで売却する建物が、自宅兼事務所や自宅兼店舗など事業用と家事用の両方で使用されている場合、消費税が課税される可能性があります。

リースバックで利益が出るとかかる譲渡所得税の計算方法

リースバックで特に注意したい税金は、譲渡所得税です。リースバックで土地や建物を売却した場合、課税譲渡所得金額に税率をかけて税額を計算します。以下では、課税譲渡所得金額の計算方法と税額の計算方法をそれぞれ解説します。

課税譲渡所得金額の計算方法

課税譲渡所得金額の計算方法は、次のとおりです。

収入金額とは土地や建物の対価として受取る金額のことで、リースバックでは買取価格の金額を指します。取得費は土地や建物を取得した費用などから建物の減価償却費を差引いた金額で、譲渡費用は不動産売却時に生じた費用を指します。

そのほか、譲渡所得には特別控除額が設けられていて、マイホーム（居住用資産）を譲渡した場合の特別控除額は3,000万円です。

たとえば、リースバックで自宅を売却して、買取価格が5,000万円、取得費が500万円、譲渡費用が100万円、特別控除額が3,000万円であった場合の課税譲渡所得金額は、次のようになります。

上記のように、買取価格5,000万円がそのまま譲渡所得税の課税対象となるわけではありません。取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いた1,400万円が課税対象です。

税額の計算方法

リースバックで納付する譲渡所得税の金額は、さきほど計算した課税譲渡所得金額に所得税と住民税の税率をかけて計算します。

所得税と住民税の税率は、リースバックで売却する年の1月1日時点で、その自宅を何年所有していたかで税率が異なります。

（※3）2013年から2037年までの復興特別所得税を含む税率

たとえば、リースバックを利用する年の1月1日時点で10年間自宅を所有していて、課税譲渡所得金額1,400万円であった場合の税額は次のとおりです。

リースバックで譲渡所得税を納税するときは、事前に自宅の所有期間もチェックしましょう。

リースバックにおける節税方法

リースバックで節税に役立つ方法を3つご紹介します。

マイホーム（居住用財産）にはさまざまな税制上の優遇措置が設けられているので、積極的に活用しましょう。

マイホーム譲渡の特別控除額（3,000万円）を活用する

マイホームは国民の生活を支える大切な財産であるため、特別控除の特例で最高3,000万円の比較的大きな控除額が設けられています。

たとえば、リースバックの買取価格が2,000万円の場合、特別控除額を差し引くと課税譲渡所得金額はマイナスとなるため、譲渡所得税は0円です。適用が受けられれば納税額を大幅に低減できるので、積極的に活用しましょう。

なお、特例の適用を受けるためには、ご自身が住んでいる家屋やその敷地の売却であることなど、一定の要件を満たす必要があります。また、確定申告するときに、譲渡所得の内訳書などの書類の添付が必要です。

マイホーム譲渡の軽減税率の特例を活用する

マイホームの譲渡では、所得税と住民税に軽減税率の特例が設けられています。課税譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分は、通常より低い以下の税率が適用されます。

（※4）2013年から2037年までの復興特別所得税を含む税率

軽減税率の特例を受けることができるのは、マイホーム譲渡の特別控除額の要件を満たし、売却する年の1月1日時点で住宅をその敷地を10年間超所有している場合です。

なお、軽減税率の特例は、特別控除の特例と併用できます。ただし、次で紹介するマイホームの買換えの特例とは併用できないので注意しましょう。

マイホームの買換えの特例を活用する

現在の自宅の買換えを目的にリースバックを利用する場合には、マイホームの買換えの特例を活用できる場合があります。

マイホームの買換えの特例を適用した場合、売却した年分の申告では譲渡益への課税は行われません。買換えたマイホームを将来売却するときまで、課税が繰り延べられます。

なお、買換えの特例を受けるためには、ご自身が住んでいる家屋やその敷地の売却など一定の要件を満たす必要があります。さらに、買換えの特例を選択した場合、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例は受けられません。

リースバックの税金に関するQ&A

最後に、リースバックの税金に関するよくある質問をQ&A形式でご紹介します。リースバックを利用するときの参考にしてください。

リースバックの物件を買戻しするときに税金はかかる？

リースバックで売却した物件の買戻しは通常の不動産を購入した場合と同様の扱いとなるので、不動産取得税がかかります。2024年1月時点の税率は4％ですが、土地と住宅には軽減税率で3％が課税されます。

そのほか、所有権の移転の手続きでは登録免許税が、売買契約書を作成した場合は印紙税が発生します。

リースバックを利用すると固定資産税はかかる？

固定資産税は土地や家屋、償却資産などの固定資産に課される税金で、固定資産を所有している方が納税義務者となります。

リースバックでは所有権がリースバック事業者へ移るので、固定資産税はリースバック事業者が支払います。なお、都市計画税も同様の取扱いです。

リースバックを利用するときは税金にも注意しよう

リースバックは利用時に税金が発生するので、税金の支払いにも注意しましょう。ただし、マイホームには特別控除や軽減税率、繰越控除などの特例が設けられています。節税にもつながるため、要件を確認して積極的に活用しましょう。

リースバックの税金でわからないことがある場合は、リースバック事業者に相談する方法も有効です。AG住まいるリースバックはオンラインで資料請求でき、お電話での相談も受付けています。不明な点がある場合はお気軽にご相談ください。