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リースバックとは?仕組みやメリット、おすすめの方をわかりやすく解説
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リースバックとは、ご所有の不動産を売却しても、
新たな所有者との賃貸契約を結ぶことで、
賃料を支払いながら引き続きその不動産に
住み続けることができます。
また、将来的に
買い戻しができる点も魅力のシステムです。
更新日:2025.01.27
近年、不動産を活用した資金調達の新たな手段として「リースバック」の活用が広がりつつあります。
似た用語に「サブリース」がありますが、サブリースは賃貸経営をしたい方が検討できる手段のひとつであり、リースバックとは別物です。
本記事では、リースバックとサブリースの仕組みと違いをわかりやすく解説します。リースバックで転リース(転貸)が認められるかどうかも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
リースバックをご検討の方へ
リースバックは、自宅に住み続けながらまとまったお金を得たい際に活用できる資金調達方法です。一方、サブリースは賃貸経営の手法のひとつであり、仕組みが異なります。
最初に、それぞれの仕組みと流れを解説します。
リースバックは、自宅を売却し、リースバック事業者に家賃を支払って自宅に住み続ける仕組みです。一般的な流れは以下のとおりです。
まとまった売却資金を受取ることができ、使いみちも問われないため、老後の資金や住み替え資金、住宅ローンの返済資金など、さまざまな資金に利用できます。
近年、不動産活用の新たな選択肢のひとつとして高齢者世帯を中心にニーズが高まっているサービスです。
リースバックの仕組みやメリットを詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
サブリースは転貸や又貸しのことで、所有者から物件を借り受け、第三者に転貸する仕組みを指します。大まかな流れは以下のとおりです。
所有者とサブリース事業者が結ぶ契約を「マスターリース契約」、サブリース事業者と入居者が結ぶ契約を「サブリース契約」と言います※。
サブリースを利用すれば、一定の賃料収入を得ることができ、入居者や物件の管理をサブリース事業者に代行してもらうことができます。
※マスターリース契約(特定賃貸借契約)とは、転貸する事業を営むことを目的に締結する賃貸借契約です。
リースバックとサブリースには、お金の流れや所有者、居住者などに違いがあります。具体的な違いを以下で詳しく解説します。
項目 | リースバック | サブリース |
---|---|---|
お金の流れ | 事業者が利用者に一括で売却資金を支払い、利用者が事業者に家賃を支払う | 入居者が事業者に家賃を支払い、事業者が所有者に家賃を支払う |
所有者 | 事業者に移る | 変わらない |
入居者 | 利用者(売り手) | 第三者 |
リースバックでは、自宅を買い取ったリースバック事業者が利用者(売り手)に一括で売却資金を支払います。その後、利用者が賃借人としてリースバック事業者に毎月の家賃(リース料)を支払います。
一方、サブリースは入居者がサブリース事業者に家賃を支払い、サブリース事業者が物件の所有者に家賃(サブリース賃料)を支払う仕組みです。
なお、所有者が受取る家賃(サブリース賃料)は、入居者が支払った家賃から手数料が差し引かれた金額となります。
リースバックで自宅を売却すると、所有者がリースバック事業者に移ります。
一方、サブリースは所有者から借りた物件を又貸しする仕組みであるため、所有権の移転はありません。
ただし、リースバックの場合、「買戻し特約」を付けて契約するか、「再売買の予約」をセットで契約すると、一度売却した自宅を将来的に買い戻すことも可能です。買い戻す場合、所有権はご自身に戻ります。
サブリースでは、そもそも所有者が変わらないため、買い戻すことはありません。
リースバックの大きな特徴は、利用者(売り手)がそのまま自宅に住み続けられることです。そのため、自宅を売却した後も居住者は変わりません。
一方、サブリースは物件所有者がサブリース事業者に貸した物件を、事業者が又貸しする仕組みであり、物件所有者、サブリース事業者ではない第三者が入居します。
サブリースのメリットは、賃貸経営が安定しやすいことです。主なメリットを以下でご紹介します。
賃貸経営において、空室によって家賃収入が得られなくなる「空室リスク」は大きな課題のひとつです。
サブリースでは、サブリース事業者が毎月一定の家賃を保証してくれるため、空室になっても家賃収入が途絶えません。また、サブリース事業者が入居者を募集してくれるため、探す手間も省けます。
サブリース事業者に管理を任せられるのもメリットのひとつです。サブリースでは、以下のような業務をサブリース事業者が行ってくれます。
日々の物件の管理だけでなく、苦情への対応なども行ってくれるため、心理的な負担も軽減されるでしょう。
管理の手間なく一定の家賃を得られるサブリースですが、以下のデメリットもあります。
空室でも家賃収入が得られる点はメリットですが、サブリースで所有者が受取れる家賃(サブリース賃料)は、入居者が支払った金額よりも少なくなります。サブリース事業者に対し、管理を委託するための手数料を支払う必要があるからです。
また、契約期間中や契約更新時に家賃が減額される可能性もあります。さらに、原状回復費用や大規模修繕費用は原則として所有者の負担となるため、維持保全の費用をどちらが負担するか、契約前にしっかり確認することが大切です。
サブリースでは、契約期間中であっても契約が解約される可能性があります。したがって、契約書にサブリース事業者から解約できる旨の規定がないか、よく確認したうえで契約しなければなりません。
また、所有者から解約するには正当な事由が必要であり、かんたんには成立しません。場合によっては、高額な違約金を請求されることもあります。
リースバックは、自宅を離れずに資金を調達したい際に検討できます。主なメリットは以下のとおりです。
通常、自宅を売却する際は住み替え先を探す必要があります。しかし、リースバックは売却した自宅をそのまま借りる仕組みであるため、自宅を離れる必要がありません。
また、リースバックで受取る資金は一括で支払われ、使いみちが自由です。
たとえば、老後のためにまとまった資金を確保したい場合や、住み慣れた自宅を離れたくないけれど住宅ローンの返済から解放されたい場合など、さまざまなシーンで活用できます。
リースバックで自宅を売却すると、所有権はなくなりますが、固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなります。
また、マンション場合、管理費や修繕積立金の支払いも不要になるのが一般的です。税金の負担が軽減され、毎月一定の家賃と保証料の支払いのみで住み続けることができます。
ただし通常の賃貸借契約と同様、退去時に原状回復費用がかかる場合もある点にはご注意ください。
これまで通りの生活を続けながらまとまった資金を調達でき、固定資産税の負担からも解放されるリースバックですが、注意点もあります。
リースバックで自宅を売却した後は、毎月リースバック事業者に家賃を支払う必要があります。
リースバック事業者によって異なりますが、リースバックの家賃は、周辺相場だけでなく売却価格や期待利回りなどをもとに決定される仕組みです。そのため、周辺相場より高くなる場合があります。
リースバックを利用する際は、家賃を支払い続けられるかどうかを慎重に検討しましょう。
リースバックの売却価格は、一般的に通常の売却価格と比べて低く設定されます。
リースバック事業者は、不動産を買い取った後に利用者に貸すため、自由に売却ができません。そのため、不動産の価値が低下するリスクも踏まえて価格が決定されます。
複数のリースバック事業者に査定を依頼し、比較、検討して納得した価格で契約することが大切です。
リースバックで借りている物件を無断で転リース(転貸)することはできません。
転リースとは、リースバック事業者から借りている物件を第三者に転貸する行為を指しており、不動産業者が所有者から借りた物件を転貸するサブリースとは異なります。
法律上、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに譲渡または転貸する行為は認められていません(民法第612条)。ただし、リースバック事業者の承諾が得られれば転リースできる可能性があります。
転リースには、リースバック事業者に売却した資産を使って資金を調達できるなどのメリットがある一方で、入居者が決まらず、赤字になる可能性もあります。
リースバック事業者が転リースを認めていない場合もあるため、まずは相談してみましょう。
リースバックは、所有者が自宅をリースバック事業者に売却すると同時に賃貸借契約を結び、家賃を払って自宅に住み続けるサービスです。
一方、サブリースはサブリース事業者が所有者から物件を借り受け、第三者に転貸する契約形態であり、仕組みが異なります。
賃貸経営の手法のひとつであるサブリースに対し、リースバックは自宅を離れたくないけれどまとまった資金が必要な方が検討できる手段です。
リースバックをご検討なら、アイフルグループのAG住まいるリースバックにご相談ください。
AG住まいるリースバックをご利用いただいた場合、固定資産税・火災保険料の負担がなくなり、月々の家賃と保証料の支払いのみで住み続けることができます。また、売却代金の使いみちに制限がないため、さまざまな目的でご利用いただけます。
AG住まいるリースバックには無料査定があり、相談やお見積り、調査に費用はかからないため、ぜひ一度ご相談ください。