リースバックはどんな人に向いている？特徴や注意点も解説

リースバックの利用条件

リースバックを利用するためには、一定の条件を満たしたうえで審査に通過する必要があります。条件はリースバック事業者によって異なりますが、主に以下の条件が求められます。

事業者によっては、「利用者が50 歳以上である」「戸建てまたはマンションのみ」「一定の評価額以下の物件は対象外」などの制限を設けている場合もあります。

ただし、年金収入のみの人も利用できるなど、職業や年収などの条件は比較的緩やかです。

①まとまった資金を調達したい人

リースバックは、自宅を売却して代金を一括で受取る仕組みのため、まとまった資金を調達したい人に向いています。

融資のように「借りたお金」ではなく、「売却代金」であるため、使いみちも問われません。

また、リースバックでの売却は、リースバック事業者による「買取」のため、通常の不動産売却のような広告活動はおこないません。したがって、比較的短期間で資金を調達できる傾向があります。

②ゆとりのある老後生活を送りたい人

リースバックは、老後の生活資金を確保する目的で多く活用されています。

人生100年時代といわれる今、公的年金だけでは老後の生活に不安を感じる人も少なくありません。リースバックを利用すれば、自宅の売却によってまとまった老後資金を確保できます。

国土交通省の資料では、リースバックの利用動機（複数回答）として76.7%の人が「生活資金の確保」と回答しており、多くの人がリースバックを老後の生活費を補う手段として利用している実態がうかがえます※。

さらに、旅行や趣味などの余暇を楽しむための資金や、施設の入所資金としても活用されており、さまざまな使い方が可能です。

※出典：国土交通省「リースバックの現状について」

③生活環境を変えたくない人

リースバックでは、自宅を離れる必要がないため、周辺の環境（静けさ・治安・日当たりなど）や利便性（駅・スーパー・病院などへのアクセス）、地域の人とのつながりもこれまでどおり保てます。

したがって、たとえば以下のように、「生活環境を変えたくない」と考える人にも適したサービスといえます。

所有者から借主に変わりますが、生活が変わらないため、近隣の人などに売却を知られたくない人も検討しやすいでしょう。

④固定資産税の支払負担をなくしたい人

リースバックを利用して自宅を売却すると、所有権がリースバック事業者へ移るため、固定資産税や都市計画税の支払義務がなくなります。マンションの場合は、管理費・修繕積立金の支払いも不要です。

毎年のまとまった固定費が減ることで、支出の見通しを立てやすくなります。特に、年金生活者など収入が限られている人にとっては、固定費の削減によって家計が安定しやすくなるでしょう。

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⑤住宅ローンを完済したい人

リースバックは、住宅ローンの返済が家計を圧迫している場合や、一括返済によってローンから解放されたい人にとっても、有効な選択肢です。

リースバックの売却資金で住宅ローンを完済すれば、経済的・心理的な負担が軽減されるだけでなく、金利上昇リスクからも解放されます（変動金利型の場合）。

ただし、住宅ローンの残債がリースバックの売却資金を上回る状態（オーバーローン）の場合、不足分をご自身で用意できなければ、リースバックの利用が難しくなります。

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⑥将来的に自宅を再び所有したい人

一時的にまとまった資金が必要で、いずれは所有権を取り戻したいと考えている場合にも、リースバックを活用できます。

リースバックを利用すると所有権がなくなりますが、買い戻し特約をつける、もしくは再売買の予約をセットで契約していれば、将来的に自宅の買い戻しが可能です。買い戻しを希望する人は、契約の際に買い戻しの条件や価格を確認しましょう。

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⑦相続対策をしたい人

リースバックは、相続対策をしたい人にも活用されています。

ご自身に万が一のことがあった際、子どもたちに平等に資産を残したいと考える人や、揉めごとになるのではと不安な人もいるのではないでしょうか。

リースバックを利用して生前に自宅を現金化していれば、遺産を公平に分割しやすくなり、トラブルの回避にもつながります。

また、リースバックは、相続税の納税資金を準備する手段としても有効です。

相続税は、原則として死亡日の翌日から10ヶ月以内に申告・納付しなければなりません。リースバックでは比較的短期間で現金を得られるため、相続税の納付資金をスムーズに用意でき、相続人の負担を軽減できます。

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①自宅を所有し続けたい人

リースバックの特徴は、売却後も自宅に住み続けられる点にありますが、借主の立場になるため、所有権はなくなります。

そのため、自宅を資産として持ち続けたい、あるいは家族のために残したいといった希望がある人には、あまりおすすめできません。

また、所有権がリースバック事業者に移ると、自宅の使い方の自由度が制限され、ご自身の判断だけで自由にリフォームや設備の設置をおこなえなくなります。

ただし、所有権を手放すことで税金の負担が軽減されるほか、不動産価格の下落リスクから解放されるなどのメリットもあります。

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②より高く売却したい人

リースバックは、通常の不動産売却と比べて売却価格が低くなる傾向があります。一般的な目安は、不動産市場の相場のおおむね60％～80％前後です。

したがって、自宅に住み続ける必要がない人で、より高く売却したい場合は、通常の不動産売却を選んだほうがよい可能性があります。

③家賃を支払い続けられる見込みがない人

リースバックを利用すると、まとまった資金を調達でき、固定資産税などの支払いもなくなりますが、自宅の売却後は借主として家賃の支払いが必要です。

そのため、安定した収入がなく、家賃の支払いが難しい人や、住みたい期間にわたって支払っていく見込みが立たない人には、一般的に向いていません。

通常の賃貸住宅と同様に、家賃の滞納が一定期間続くと、最終的には立ち退くことになります。

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リースバック以外の方法も含めて検討する

リースバックが向いているかどうかは、目的や状況、ライフプランなどによって異なります。リバースモーゲージや通常の不動産売却など、リースバック以外の方法も含めて、ご自身に合った方法を選ぶことが重要です。

なお、リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら自宅を担保に生活費を借入れできるローン商品です。生存中は利息のみを支払う、もしくは返済がなく、死亡時に自宅を売却するなどの方法で一括返済します。

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも不動産を活用した資金調達方法のひとつですが、不動産の売却と賃貸借契約が一体となったリースバックに対し、リバースモーゲージは「融資」であり、仕組みが異なります。

それぞれの特徴やメリット・デメリットを把握したうえで、ご自身に適しているかどうかをよく検討しましょう。

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契約書の内容を細部まで確認する

リースバックは、高齢者を中心に取引件数が増加傾向にあるサービスですが、仕組みがわかりにくいことからトラブルになっている事例も見られます。

契約内容を細部まで確認し、不明点がある場合は解消したうえで契約を進めましょう。確認すべき主なポイントは、以下のとおりです。

家賃を支払い続けられるかシミュレーションする

リースバックを利用すれば、住宅ローンの返済や固定資産税の支払いから解放されますが、毎月家賃の支払いが必要です。

国土交通省が公表しているガイドブックでは、「支払う家賃の合計額が数年で売却価格を超えることに契約後に気付いた」とのトラブル事例が紹介されています※。

リースバックを利用する際は、売却価格と支払う家賃の合計額のどちらが高いか、手元に残る資金があるかなどをよく検討して契約しましょう。

また、契約内容によっては、更新時に家賃の値上げを求められる可能性もあります。何年住みたいかをイメージし、その期間中、家賃を無理なく支払い続けられるかどうかをシミュレーションしておくことが重要です。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」