子供がいない場合もリバースモーゲージを利用できる？メリットや注意点を解説

年齢

リバースモーゲージは、60歳以上などと年齢の下限が定められていることが多いです。定められた年齢に満たない方は、申込みできません。

また、契約者本人以外に、同居家族の年齢も制限されている場合があります。配偶者が60歳以上、世帯の構成員全員が65歳以上などの条件が設けられているケースもあるため、確認したうえで申込みましょう。

物件や居住状況

物件の価値や居住エリアも、リバースモーゲージの利用可否を左右する条件です。リバースモーゲージは契約者が亡くなったあとに物件を売却する仕組みのため、物件の土地評価額が低い場合や立地が悪い場合などは利用できないことがあります。

また、マンションをリバースモーゲージの対象外としているケースもあります。

家族構成

リバースモーゲージは、申込者が一人暮らしまたは配偶者との二人暮らしであることを利用条件として設定する場合が多いです。

子供との同居は認められないケースが多いため、現在子供と同居をしていたり、将来同居を考えていたりする場合は向いていません。

収入や信用情報

リバースモーゲージを契約すると利息分の返済が一生涯続くため、審査では収入が確認されます。重要な点は、「利息分の返済能力があると金融機関に判断してもらえるか」のため、収入が年金のみでも問題ありません。

また、リバースモーゲージは借入れの一種のため、審査では信用情報が確認されます。過去に借入れを滞納したことがあり、履歴が残っている場合はリバースモーゲージを利用できない可能性があります。

利用目的

リバースモーゲージの利用目的は、基本的に自由です。生活費や娯楽費、介護費用などに幅広く使えます。

ただし、事業や投資には基本的に利用できません。利用目的が事業や投資の場合は、リバースモーゲージの審査に通らないことがあります。

申込手続きと必要書類の準備

まずは、リバースモーゲージを取扱う金融機関にWEBや電話、メールで面談の申込みをします。申込時に必要書類を指定されるため、準備しましょう。一般的に必要となる書類は以下の通りです。

上記のほかにも金融機関から指定された書類があれば、忘れずに用意してください。

金融機関での面談と解説、審査依頼

面談日時に必要書類を持って金融機関を訪れます。担当者からリバースモーゲージの概要や注意事項が解説されるので、疑問点があればこの段階で解決しましょう。

解説を聞いて問題がなければ、その場で審査依頼をします。申込書や同意書、その他指定されている書類に必要事項を記入し、審査を依頼してください。

契約手続きと借入れ開始

リバースモーゲージの審査には、2週間〜1ヶ月程度かかります。担当者から審査に無事通ったと連絡が来たら、金融機関で契約書を締結しましょう。契約を締結すれば、借入れが可能です。

配偶者に影響が出る可能性がある

相続人となる配偶者がいる場合は、リバースモーゲージの利用によって起こり得る配偶者への影響を契約前に考えなければなりません。

金融機関や商品によっては、契約者が亡くなったあとも配偶者が一生涯自宅に住み続けられる場合があります。契約を引き継ぐ形か、契約時に連帯債務で借入れた形であれば、配偶者は自宅に住み続けることが可能です。

しかし、審査によって契約を引き継げないと判断される場合や、残債を一括返済しなければ自宅に住み続けられない場合もあります。

また、契約者の死後数年間は、金融機関が売却手続きを保留してくれることもありますが、定められた期間中に一括返済できなければ、配偶者は退去しなければなりません。

リバースモーゲージを利用する前に、配偶者とよく話し合っておく必要があります。

物件や利用者の条件を満たさなければ審査に通らない

リバースモーゲージは子供がいない場合も問題なく利用できますが、物件や利用者の条件を満たさなければ審査には通りません。

契約者や配偶者の年齢、物件タイプや居住エリア、家族構成、収入や信用、利用目的などの条件を申込前に確認し、条件を満たす必要があります。

ほかにローンを契約している場合は、返済能力に懸念を持たれるおそれがあるため、返済計画をきちんと立てていることを示しましょう。

長生きにより追加の借入れができなくなるリスクがある

長生きによって老後のために蓄えた資産が枯渇する長生きリスクも、リバースモーゲージを利用する場合は大きな問題です。

リバースモーゲージで借入れできる金額は決まっているため、長生きにより借入可能額を使い切ってしまうおそれがあります。

多くのリバースモーゲージは終身契約であり、自宅の売却は契約者が亡くなったときに行われるため、突然家がなくなる心配はありません。

しかし、借入可能額が尽きても返済は続くので、長生きによって返済ができなくなるケースが起こり得ます。

返済が滞ると一括返済を求められる場合があるので、結局ご自身で自宅を売却してお金を用意しなければなりません。リバースモーゲージを契約するときは、長生きリスクがあることを理解したうえで、計画的な資金運用が求められるでしょう。

金利が上昇し毎月の利息負担が増加するおそれがある

リバースモーゲージには金利上昇リスクがあることも理解しておきましょう。

リバースモーゲージの多くは変動金利を採用しているため、金利が上昇すると毎月の返済金額が高くなります。その結果、多くの借入れが必要になり利用限度額に早く到達してしまうので、お金を借りられる期間が短くなる可能性があります。

直近2024年3月に、日本でマイナス金利が終了したため、変動金利にすぐ大きな影響が出るとは考えにくいですが、今後リバースモーゲージを利用するのであれば、金利の動きには注目しておきましょう。

住宅の価値が下落するリスクがある

リバースモーゲージには住宅の価値が下落するリスクがあることも把握すべきポイントです。

リバースモーゲージの利用限度額は、物件の価格に依存します。金融機関や商品によっては、利用限度額が借入残高を下回った場合に差額が請求されることがあります。

自宅の価値が大きく下がると、急に多額の返済を求められる可能性があるため、理解したうえで契約を検討しましょう。

リバースモーゲージとリースバックはどう違う？

リバースモーゲージは、自宅を担保にしてお金を借りるサービスで、毎月利息を返済しながら、自宅に住み続けられます。所有権はご自身のままなので、固定資産税などの支払いは続きますが、元金は契約者の死亡後に家を売却して返済します※。

一方リースバックは、自宅を売却して現金化するサービスです。自宅の所有権はリース会社に移転しますが、売却後も家賃を支払って自宅に住み続けられます。利用者の年齢制限がなく、固定資産税のような税金の支払いも不要です。

子供がいない方は家を相続させることを考えなくてよいので、リバースモーゲージとリースバックのどちらも利用しやすいでしょう。所有権やお金の受取りかたなど、個々のケースに合わせて選ぶ必要があります。

リバースモーゲージとリースバックの違いは、以下の記事で詳しく比較しているので、ぜひご覧ください。

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※ リバースモーゲージの所有権は契約時点では変わりませんが、最終的に変更になる可能性があります。

リバースモーゲージが向いている方

リバースモーゲージでは家の所有権がご自身のままなので、自宅をご自身の名義で持ち続けたい方に向いています。また、お金を一括で受取れる場合もありますが、分割も可能なので少しずつ受取りたい方にも適しています。

返済は利息のみなので、手元の資金に余裕がない方も使いやすいでしょう。

リースバックが向いている方

リースバックでは売却代金を一括で受取るので、まとまった金額を受取りたい方に向いています。

物件や年齢、収入などの利用条件もリバースモーゲージより少ない傾向があるため、リバースモーゲージの利用が難しい方も利用しやすいでしょう。所有権がリース業者に移ることから、固定資産税や火災保険料の支払いから解放されたい方にも適しています。

家賃が払えなければ退去になるなどのリスクもあるので、十分に検討しましょう。