リースバックと親子間売買の違いは？それぞれの特徴やメリットとともに解説

「リースバック」と「親子間売買」の特徴

はじめに、リースバックと親子間売買の特徴を紹介します。それぞれにどのような特徴があり、どういった仕組みになっているかを把握しましょう。

リースバックの特徴

リースバックは、自宅をリースバック事業者に売却して売買代金を受取り、その後は家賃を支払ってそのまま住み続ける仕組みです。

リースバックでは利用者とリースバック事業者が当事者となり、売買契約と賃貸借契約を結びます。一般的な不動産売買と比較すると、次の点がメリットです。

リースバックの仕組みやメリットは、下記の記事で詳しく紹介しています。あわせてご確認ください。

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親子間売買の特徴

親子間売買は、名称のとおり、親子間で不動産を売買することです。

親子間売買では親と子が当事者となり、売買契約を結びます。当事者が親子であるだけで、一般的な不動産売買と行われる手続きにほとんど違いはありません。

一般的な不動産売買との違いは、当事者が親子であるので、柔軟な対応が可能な点です。たとえば、親子間売買では次のような対応も可能です。

上記のような手続きを行えば、親は住み慣れた自宅を離れることなく、ローン返済や老後生活の資金を確保できます。家族で相談することにより、親子間でいわばリースバックのような取引を行えます。

リースバックと親子間売買の違い

リースバックと親子間売買は、自宅を売却後も住み続けられる点では共通しています。ただし、次の違いがあることに注意しましょう。

各項目の詳しい内容を紹介します。

譲渡所得税での取扱い

譲渡所得税とは、土地や建物を売却した際の利益に課される税金です。リースバック、親子間売買でも、利益が出た際には所有期間に応じて税率が課されます※1。

リースバックと親子間売買の違いは、マイホーム売却で売主に適用される特例の有無です。

通常、マイホームを売却した場合には、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例や特定の居住用財産の買換えの特例が適用されます※1。

しかし、上記の特例には「売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと」が要件となるため、親子間売買では適用できません。

一方、リースバックは第三者への売却となるので、そのほかの要件に差し障りがない限り特例を適用できます。親子間売買では、場合によっては譲渡所得税が高くなる可能性に注意が必要です。

※1 2024年3月時点。

※2 復興特別所得税を含む税率です。

「みなし贈与」とみなされる場合がある

親子間売買で注意したい点は、売買をしたにもかかわらず贈与税がかかる場合があるところです。

たとえば、時価で5,000万円の価値がある自宅を子どもへ1,000万円で売却したとします。親としては、あまり子どもに金銭的な負担をかけたくない思いから、売却価格を低く設定したのかもしれません。

しかし、個人が不動産を著しく低い価額で売却した場合、売主から買主への贈与とみなされる場合があります（みなし贈与）。そのため、親子間で売買する場合も不動産が市場で実際に売買された価格（実勢価格）を調べたうえでの適正な売買が重要です。

一方、リースバックの場合はリースバック事業者が査定を実施し、利用者と相談のうえ、売却価格を決定します。

固定資産税などの維持費の支払い

リースバックと親子間売買は、固定資産税や火災保険料など、自宅の所有に伴う維持費の支払いで違いがあります。

リースバックでは、自宅の所有権はリースバック事業者へと移ります。そのため、自宅売却後はリースバック事業者が固定資産税を支払います。契約内容によっては、火災保険料や修繕費、維持費や管理費もリースバック事業者側の負担です。

一方の親子間売買では、自宅の所有権は親から子どもへ移ります。固定資産税や火災保険料、修繕費や維持費などは、子どもが支払う必要があります。

家賃の金額の取扱い

リースバックと親子売買では、家賃の金額をどう取扱うかも違いのひとつです。

リースバックでは、売却後にリースバック事業者と賃貸借契約を結び、家賃を支払います。金額は通常、売却価格を基準に、期待利回りや周辺の家賃相場を勘案して決定されるのが一般的です。

親子間売買の場合、家族で相談して家賃を設定できます。子どもには固定資産税や維持費などがかかることを考慮する必要はありますが、柔軟に対応しやすい点がメリットです。

なお、リースバックの家賃を詳しく知りたい方は、下記の記事をご確認ください。

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リースバックと親子間売買のメリットと注意点

リースバックと親子間売買のメリットをまとめると、次のようになります。

リースバックのメリットは、リースバック事業者と相談しながら手続きを進められる点です。一方の親子間売買では、売買契約書の作成や所有権移転の登記手続きなどをご自身でしなければなりません。

リースバックであれば、不動産取引の知識のあるリースバック事業者のサポートを受けられるので、手続きをスムーズに進められます。

そのほか、譲渡所得税の特例を受けやすいこと、固定資産税や火災保険料の支払いが不要となることもメリットです。

一方、親子間売買は身内である子どもと取引をします。第三者と取引するリースバックと違い、売却価格や家賃などの条件を相談しやすく、安心感を持って取引できる点がメリットです。

リースバックと親子間売買では、税金の取扱いやメリットに違いがあります。それぞれの特徴を把握して、ご自身の状況に合った選択をしましょう。

親子でリースバックを活用する事例

リースバックは、親子に関する次の事例でも活用できます。

各事例の詳細を解説します。

二世帯住宅への建替えに活用する

リースバックは、二世帯住宅へ建替える際の資金や住まいの確保に便利です。

たとえば、子どもの所有する家を活用して建築資金を捻出したい場合、家を売却する方法が考えられます。しかしこの方法では、売却後に二世帯住宅が完成するまでの住まいを探さなくてはなりません。

リースバックの場合は、子どもの家を売却しても、賃貸借契約の期間内は家賃を支払うことでそのまま住み続けられます。

売却代金を建築費に充て、親の家を二世帯住宅へ建替える期間中は、親も含めて子どもの家で生活が可能です。

相続対策で活用する

リースバックは、相続対策の選択肢にもなり得る方法です。特に、自宅などの不動産は現金化がしにくく、遺産分割でトラブルが発生する場合もあります。

しかしリースバックで自宅を現金化すると、子どもへ公平に遺産を分割しやすくなります。生前贈与を活用して相続する遺産を少なくする対策を打てるほか、ご自身の老後資金の確保にも役立ちます。メリット・デメリットを考慮しながら選択するとよいでしょう。

なお、リースバックを相続に活用する方法については、下記の記事も参考にしてください。

■リースバックは相続対策に活用できる？メリットや事業者の選び方とともに解説

リースバックと親子間売買の違いを理解しよう

リースバックと親子間売買では、第三者や子どもといった取引相手や税金の取扱いなど、いくつかの違いがあります。どちらも自宅売却後に住み慣れた家に住み続けられるメリットがありますが、それぞれの特徴は事前に把握しておきましょう。

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