実家をリースバックするメリット・注意点とは？相続トラブル対策にも活用可能

親が実家に住み続けられる「リースバック」とは？

リースバックは、不動産売却と賃貸借契約が一体になったサービスです。自宅をリースバック事業者に売却すると同時に賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで自宅に住み続けられる仕組みです。

リースバックを活用すれば、親が実家に住み続けながらまとまった資金を調達でき、相続トラブル対策にもなります。

また、近年では持ち家率の高い世代の高齢化などを背景に、老後資金の確保や相続前の不動産処分を目的としたリースバックの利用が増加傾向にあります。

実家をリースバックする5つのメリット

実家をリースバックするメリットは、大きく以下の5つです。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

実家に住み続けられる

家の売却を考えていても、実際は長年住み慣れた家を離れたくない方や、生活環境を変えたくない方もいるかもしれません。

リースバックを利用すれば、自宅を売却したあとも家賃を支払うことで親が実家に住み続けられます。これまでと変わらない生活を続けられるため、環境変化によるストレスがなく安心です。

老後資金や納税資金などに充てられる

リースバックの売却代金は一括で支払われ、使いみちの制限がありません。そのため、さまざまな資金に充てられます。以下は、売却代金の使いみちの一例です。

また、リースバックはリースバック事業者が直接自宅を買い取る仕組みです。買主を探す必要がないため、通常の売却と比べて早く現金化できる傾向があります。急にまとまった資金が必要になった際も対応しやすいです。

固定資産税の負担がなくなる

リースバックで自宅を売却したあとは所有権がリースバック事業者に移ります。以降は借主として住み続けるため、固定資産税や都市計画税、修繕費用、火災保険料、管理費・修繕積立金（マンションの場合）を支払う必要はありません。

老後を迎えて主な収入が年金のみになると、まとまった納税資金を捻出するのが難しい場合があります。リースバックでは上記のような費用が発生しないため、まとまった出費が減り支出を管理しやすくなります。

相続トラブルを回避できる

相続人が複数いる場合、家を所有していると誰が家を相続するかでもめることがあります。家を相続人の共有にすることもできますが、管理や処分で意見が分かれてトラブルになりがちです。実家を売却して現金化し分ける方法もありますが、相続人が住んでおり売却できないケースもあるでしょう。

元気なうちにリースバックを利用すれば、遺産として現金が残っても分配しやすくなるため、相続トラブルが起こりにくくなります。

一度売却した家を買戻しできる場合がある

リースバックは、買戻し特約を付けて契約すれば、一度売却した家の買戻しが可能です。契約内容によっては、子どもや孫が買い戻せる場合もあります。

通常の不動産売却では、一度売却した家を再び購入するのは難しいため、買戻しができるのは大きなメリットでしょう。

実家をリースバックする際の3つのデメリット

リースバックは、近年高齢者からの注目が高まっているサービスですが、デメリットもあります。メリット・デメリットの両面を踏まえて検討しましょう。

家を遺族に遺せない

リースバックで実家を売却すると、家の所有権はリースバック事業者へ移ります。そのため、子どもや孫などの遺族に家を遺すことはできません。

契約条件によっては買戻しできますが、一般的に買戻し価格は売却価格に諸経費を上乗せした価格となります。契約の際に買戻しの条件や価格も確認しましょう。

売却価格が通常の売却よりも低くなる

リースバックの売却価格は、通常の不動産売却よりも低くなる傾向があります。賃貸している期間中はリースバック事業者が自由に売却できないことや、不動産価値が低下するリスク、自然災害リスクなども踏まえて決定されるためです。

一方、リースバックの家賃は売却価格などをもとに決まるため、周辺相場より高くなる場合があります。受取る売却価格と住みたい期間中に支払う家賃の合計額のどちらが大きくなるのか、しっかりシミュレーションすることが大切です。

希望する期間中住み続けられるとは限らない

賃貸借契約の種類によっては、ご自身が希望する期間住み続けられない場合があります。

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。

普通借家契約は、借主が希望すれば正当な理由がない限り更新される契約です。一方、契約で定めた期間が満了すると賃貸借契約が終了する「定期借家契約」の場合、貸主が応じなければ再契約ができません。

また、通常の賃貸借契約と同様、家賃が払えなくなれば退去しなければならない可能性があります。滞納が数ヶ月続き、督促にも応じられない場合は退去せざるを得ません。

家賃が値上げされる可能性や、収入減少によって払えなくなる可能性もあるため、よく検討しましょう。

リースバック後の実家は相続できる？

リースバックの利用者（借主）が亡くなった場合、一般的な賃貸借契約と同様に賃借権は相続の対象です。

たとえば、リースバックを利用した家に夫婦で住んでおり、名義人の夫が亡くなった場合、妻が家賃を支払えばそのまま住み続けられます。

ただし、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、賃借権を相続する方を決める手続きが必要です。

なお、遠方に住んでいるなどの理由で、どの相続人も住み続ける必要がなく、賃貸借契約を解約するケースもあるでしょう。賃貸借契約を解約する場合は、相続人全員で手続きする必要があります。

リースバック以外で実家を処分する方法

実家を処分するのに適した方法は、状況によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを把握し、複数の方法を比較検討しましょう。

相続人が居住する

実家を配偶者や子どもなどの相続人が相続して、居住する方法です。

相続時には相続税がかかるほか、固定資産税、修繕費などの維持費も発生します。しかし、住宅ローンが残っていても団体信用生命保険により完済になるケースが多く、毎月の住宅ローン返済や家賃の負担が生じないのがメリットです。

なお、実家を含む相続財産の額が基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人の数）以下の場合には、相続税はかかりません。

相続税がかかる場合でも、居住用の家を相続する場合には「小規模宅地等の特例」の適用を受けられる可能性があります。一定の要件を満たす宅地について評価額が最大で80%減額されるため、相続税の負担を軽減できます※。

※ 2024年3月時点。

売却する

通常の不動産売却によって、実家を手放す方法です。誰も実家に住む必要がない場合、売却によって現金化すれば相続人で公平に遺産分割しやすくなります。

また、リースバックを利用するよりも高い金額で売却できるのが一般的です。

ただし、売却代金が取得費（購入時の代金）＋譲渡費用（売却時の経費）を上回った場合、譲渡所得が発生しているため、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。

賃貸として貸し出す

実家を賃貸物件として第三者に貸し出す方法です。

固定資産税や維持費はかかりますが、定期的な家賃収入が見込めます。また、入居者が生活することで、換気や水回りの通水などをご自身で行う必要がなくなるのもメリットのひとつです。

一方、物件の状態や条件によっては入居者がなかなか見つからない可能性があります。また、賃貸管理の手間がかかる点や、リフォーム費用が必要な場合がある点にも注意が必要です。

また、賃貸管理の手間がかかる点や、リフォーム費用が必要な場合がある点にも注意が必要です。

実家のリースバックは家族で話し合ったうえで行おう

リースバックは、老後資金の確保や生前の不動産処分を目的に、高齢者のニーズが高まっている資金調達方法です。

リースバックを利用すれば、親が住み慣れた実家に住み続けながら老後資金を確保できます。元気なうちにリースバックで現金化すれば、相続トラブル対策も行えます。

通常の売却と比べて売却価格が低くなるなどのデメリットもあるため、事前によく家族で話し合い、注意点も踏まえて検討しましょう。

リースバックのご相談なら、AG住まいるリースバックがおすすめです。AG住まいるリースバックでは、ご自宅を売却いただいたあとも、家賃をお支払いいただくことでそのまま住み続けられます。

また、住宅ローンやキャッシングなどのお借入れがある方もご利用いただけます※。

AG住まいるリースバックでは、WEBでの無料査定やお電話でのご相談も受け付けているので、お気軽にご利用ください。

※ 残債金額により取扱いできない場合があります。