リースバックで3,000万円特別控除は使える？要件や税金を抑える方法を解説

① 譲渡所得金額を計算する

譲渡所得税は、リースバックで自宅を売却した際の「売却代金」に対してではなく、売却によって得た「利益」に対して課税されます。

そのため、課税対象となる譲渡所得の金額は、売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いて求めます。

計算式

② 税率をかけて譲渡所得の税額を求める

上で求めた課税所得金額に税率をかけて、税額を算出します。

計算式

税率は、リースバックで売却した家を所有していた期間によって異なります。

（※）2037年までの間、所得税には復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が含まれます。

（※）2025年6月時点の情報です。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム（居住用財産）を売却した際、一定の要件を満たすと、所有期間の長さに関わらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

本特例の適用を受けた場合、リースバックで自宅を売却した際の譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がかかりません。

つまり、個々の状況によりますが、リースバックを利用して売却益が出ても譲渡所得税が課税されないケースが多いといえます。

3,000万円特別控除の主な適用条件は、以下のとおりです。

なお、3,000万円特別控除を受けるには、適用条件を満たしたうえで確定申告する必要があります。

（※）2025年6月時点の情報です。

10年超所有軽減税率の特例

マイホームを売却した年の1月1日現在で所有期間が10年を超えている場合、一定の要件を満たすと、3,000万円控除後の金額に対して軽減税率（通常よりも低い税率）が適用されます。

軽減税率が適用されるのは、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分です。

（※）2037年までの間、所得税には復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が含まれます。

（※）2025年6月時点の情報です。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローンが残っているマイホームを売却し、譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たすと他の所得から譲渡損失を控除（損益通算）できます。

また、損益通算で控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡した年の翌年以後3年にわたって控除（繰越控除）が可能です。

ただし、本特例の適用を受けるためには、「売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える」、「住宅ローン残高が売却価格より大きい」などの要件を満たす必要があります。

なお、3,000万円の特別控除と軽減税率の適用は併用できますが、繰越控除は、その年の合計所得金額が3,000万円を超える年は適用できない点に注意しておきましょう。

（※）2025年6月時点の情報です。

親族間の売買には3,000万円特別控除が適用できない

3,000万円特別控除では、「直系血族や同居関係にある親族間など、特別な関係がある方に対して売ったものでないこと」が要件のひとつとして定められています。「特別な関係がある方」とは、主に以下に該当する方です。

したがって、リースバックの仕組みを利用して上記の関係性で売買した場合は、3,000万円特別控除の適用を受けることができません。

取得費が分からない場合は税負担が重くなる可能性がある

譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算しますが、購入時期が古く、取得費が分からないケースもあるでしょう。取得費が不明な場合は、売却金額の5%相当額を取得費とみなして計算する方法が認められています。

しかし、この方法では、実際よりも取得費が少なくなる傾向があり、結果的に課税所得が大きくなり、所得税・住民税の負担が増える可能性があります。

可能な限り購入当時の書類を探す、あるいは不動産会社に問い合わせるなどして、正確な取得費の把握と証明が重要です。

印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた20種類の課税文書（契約書や領収書など）に課税される税金です。

リースバックでは、自宅を売却する際に作成する「不動産売買契約書」が印紙税の課税文書に該当します。税額は、不動産売買契約書に記載されたリースバックの売却金額に応じて決まります（電子契約では印紙税不要）。

出典：国税庁「土地売買契約書」

登録免許税

登録免許税とは、不動産や法人の登記などをする際に課税される税金です。

リースバックを利用する際、自宅の所有権がリースバック事業者に移るため、不動産の名義を変更する目的で「所有権移転登記」をおこないます。登録免許税の税額は以下です。

また、抵当権が残っている場合は「抵当権抹消登記」が必要です。抵当権抹消登記の登録免許税額は、不動産1個につき1,000円（土地・建物を申請する場合は、合計2個で2,000円）です。

登記手続きを司法書士に依頼する場合は、別途報酬がかかります。

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固定資産税

固定資産税は、固定資産（土地や家屋など）の所有者が納める税金です。

リースバックでは、自宅を売却すると所有権がリースバック事業者に移るため、売却後は固定資産税の納税義務がなくなります。

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リースバックの利用時に消費税はかかりますか？

個人がマイホームを売却したことで得る金銭には消費税は課税されません。消費税が課税されるのは、以下の4つをすべて満たす取引です。なお、以下を満たしている場合でも、土地は消費税の課税対象外です。

リースバックは税金以外でどのような費用がかかりますか

リースバックを利用する際、事務手数料や仲介手数料（仲介業者がいる場合）が発生します。これらは消費税の課税対象で、一般的に売却代金から差し引かれるため、別途の支払いは不要です。

また、リースバックは自宅の売却と同時に賃貸借契約を結び、賃借人として自宅に住み続ける仕組みです。よって、通常の賃貸住宅と同様に毎月の家賃や保証料などを支払う必要があります。

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将来自宅を買い戻す際にかかる税金はありますか？

通常の不動産購入と同様に、「登録免許税」と「印紙税」のほか、「不動産取得税（不動産を取得した方に課税される税金）」がかかります。税額は以下です。

本則税率は4%ですが、軽減税率が実施されており、2027年3月31日までに取得した場合は3%に軽減されます。

（※）2025年6月時点の情報です。