5年以内のマンション売却は税金が高い？税金の計算例や節税方法も紹介！

マンション売却でかかる税金

はじめに、マンションを売却するとどのような税金が発生するかを見ていきましょう。マンション売却時に課される主な税金は次のとおりです。

各税金の詳細を解説します。

印紙税

印紙税は取引で作成される契約書や領収書に課される税金で、契約書や領収書に収入印紙を貼って納税します。

マンション売却時は売買契約書に印紙税が課されるため、金額に応じた収入印紙を貼って納付します。

なお、2024年3月31日までに作成された土地や建物の売買契約書は、軽減税率の適用対象です。売買契約書を作成した日により、貼付する収入印紙の金額が異なる点に注意しましょう※1。

※1 「令和６年度 国土交通省税制改正概要 」によると、現行の措置を３年間（令和６年４月１日～令和９年３月31日）延長することが決定されています。

登録免許税

登録免許税は不動産や会社の登記や登録などに課される税金で、売主と買主の両者で対象となる手続きに関して納税します。

マンションの売主が登録免許税を納税する場合は、たとえば住宅ローンでマンションに抵当権が設定されている場合です。抵当権とは土地や建物を担保とする権利で、通常、ローンなどの返済が滞ったときに対処するために設定されます。

マンションの売却時に住宅ローンを完済して抵当権を外す場合、抵当権抹消登記の手続きが必要です。不動産1個につき1,000円の収入印紙を用紙に貼り付けて、申請書とともに提出します。

消費税

消費税は商品の販売やサービスの提供に課される税金です。

通常、居住用に使っていたマンションの売却に消費税は課されません。ただし、部屋の一部を事務所にしている場合などは、事業用の部分が消費税の対象となるので注意が必要です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、土地や建物などを譲渡したときに課される税金です。

マンションを売却した利益に対して、所得税、住民税、復興特別税が課されます。マンション売却の利益に対する税金は分離課税となり、給与所得とは分けて税額を計算します。

所有期間5年以内のマンション売却で税金が高くなる理由

所有期間5年以内のマンション売却で税金が高くなるのは、譲渡所得税が高くなる傾向にあるからです。譲渡所得税が高くなる理由は、次の2つです。

各理由の詳しい内容を紹介します。

課される税率が高くなるから

マンションを売却して利益が出た場合、課される税率は所有期間によって異なります。

※2 2013年から2037年までの復興特別所得税を含む税率

所有期間が5年以内のマンションを売却した利益は、短期譲渡所得に区分されます。課される税率は所得税が30.630％、住民税が9％となり、合計した税率は39.630％です。

一方、所有期間が5年を超えるマンションの売却利益は、長期譲渡所得に区分されます。課される税率は所得税が15.315％、住民税が5％、合計した税率は20.315％です。

上記のように、所有期間5年以内の率（39.630％）と5年超の税率（20.315％）には割合にして2倍弱の差があります。そのため、所有期間5年以下のマンションを売却すると、利益にかかる税金が高くなります。

要件を満たす特例が少なくなるから

所有期間5年以内のマンション売却で税金が高くなるもう1つの理由は、要件を満たす特例が少なくなるからです。

居住用財産は、私たちの生活を支える大切な基盤です。そのため、複数の税制上の優遇措置（特例）が設けられています。ただし、各特例では所有期間に要件があるものがあり、所有期間が5年以内だと要件を満たす特例が減少します。

居住用財産に設けられた特例を、所有期間の要件に着目してまとめました。

たとえば、居住用のマンションを売った場合には、利益から最高3,000万円を控除できる特例が設けられています。この特別控除には所有期間の要件がありません。そのため、所有期間が5年以内でも控除が受けられます。

しかし、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例では、所有期間が5年を超える資産である要件があります。

この特例を適用できれば、居住用のマンションを売却して新たにマイホームを購入し、旧居宅の譲渡で損失が生じた場合に損益通算が可能です。しかし、所有期間が5年以内の場合は要件を満たすことができません。

そのほか、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例やマイホームを売ったときの軽減税率の特例、特定のマイホームを買い換えたときの特例の場合も、要件を満たせないため適用できません。

上記のように、適用できる特例が少ないことが、所有期間5年以内のマンション売却時に税金が高くなる一因となっています。

マンションの売却で税金はどのくらいかかる？

マンションを売却したときの譲渡所得税は、次の2つの計算式で求められます。

収入金額とは、マンションの売却価格です。売却価格から取得費（マンションを購入した費用など）や譲渡費用、特別控除額を差し引いて、課税譲渡所得金額を計算します。

課税譲渡所得金額に税率をかけた金額が、譲渡所得税の税額です。以下では、所有期間が5年以内と5年超のケースに分けて、税額の一例を紹介します。

5年以内にマンションを売却した場合

自宅のマンションの所有期間が4年、売却価格が1億円、取得費が6,000万円、譲渡費用が200万円であった場合の譲渡所得税の計算例は次のとおりです。

所有期間が4年の場合は短期譲渡所得に区分されるため、課税譲渡所得金額に39.630％の税率が課されます。所得税や住民税を含めた税額の計算例は317万400円です。

5年を超えてマンションを売却した場合

次に、所有期間以外の条件を同じと仮定して、所有期間5年超のマンションを売却した場合を考えてみましょう。

自宅のマンションの所有期間が8年、売却価格が1億円、取得費が6,000万円、譲渡費用が200万円であった場合の譲渡所得税の計算例は次のとおりです。

もちろん、所有期間が長くなればそのほかの条件も変わってくるため、単純に比較できるものではありません。

しかし、税率の観点から考えると、所有期間5年以内の場合は317万400円、所有期間5年超の場合は162万5,200円と金額に大きな開きが生じます。

所有期間5年以内のマンション売却で利用できる節税方法

これまでご紹介したように、所有期間5年以内のマンション売却では、税金が高くなる傾向にあります。ただし、以下の特例を活用すると税負担の軽減につながります。

それぞれの特例を詳しくみていきましょう。

居住用財産を譲渡した場合の特例を活用する

売却したマンションが自宅などの居住用財産であった場合は、所有期間に関係なく3,000万円の特別控除の特例が適用可能です。

4,000万円で購入した居住用のマンションを6,000万円で売却した場合など、利益が3,000万円以下であれば課税譲渡所得額が0円となり、譲渡所得税は発生しません。譲渡所得を計算するときは、忘れずに活用しましょう。

なお、居住用財産の特例を適用するときは、次の要件を満たす必要があります。

取得費加算の特例を活用する

取得費加算の特例は、相続したマンションを売却するときに、相続税の一定額を取得費に加算できる制度です。

マンションなどの不動産を相続した場合、相続した方の税負担は大きなものとなります。相続税の納税のために所有期間5年以内でマンションを売却する場合は、この特例を活用すると、相続税も取得費用として差し引くことが可能です。

所有期間5年以内のマンション売却をするときの注意点

所有期間5年以内のマンションを売却するときは、次の点に注意しましょう。

所有期間の算定に注意しましょう。所有期間は、マンションを売却した年の1月1日を基準に計算します。

たとえば、2020年6月1日に購入したマンションを2025年10月1日に売却した場合、売却した2025年の1月1日にはまだ所有してから5年が経過していません。

したがって、売却した時点で5年が経過していても、税金を計算するときは所有期間5年以下で計算されます。

また、オーバーローンにも注意しましょう。オーバーローンとは、抵当権を設定した不動産の価値が金融機関の融資額を下回る状態です。オーバーローンの状態にあると、マンションを売却しても住宅ローンなどの借入れを返済できません。

なお、オーバーローンについては以下の記事で詳しく紹介しているので、あわせてご覧ください。

■リースバックはオーバーローンでも利用できる？方法や注意点を解説

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マンション売却後も住環境を変えたくない方はリースバックもおすすめ

通常、自宅のマンションを売却した場合は、新しい住宅を探すことが一般的です。まとまったお金が必要だが住み慣れた環境は変えたくないときは、リースバックも検討してみましょう。

リースバックは自宅を売却して代金を受取ったあと、家賃を支払ってそのまま住み続ける仕組みです。売却代金の使いみちは自由なので、老後資金や生活資金、ローンの返済などさまざまな用途で利用できます。

残債金額によっては利用できない場合もありますが、ローン未完済でも申込めることがあります。リースバックは、マンション売却の選択肢となるサービスです。

マンションの売却は税金や売却後の生活も考慮しよう

マンションを売却するときには、印紙税や譲渡所得税などの税金がかかります。特に譲渡所得税は、所有期間が5年以下、5年超でかかる税率が異なるので注意しましょう。

マンションは不動産会社を仲介して売却する方法が一般的ですが、通常の方法では売却後の引越しが必要です。売却後もそのまま同じマンションに住みたいときは、リースバックもご検討ください。

AG住まいるリースバックでは、住み慣れた環境はそのままに、自宅の売却代金を受取れるリースバックを提供しています。希望すれば賃貸契約期間中住み続けられ、将来的な買戻しも可能です。この機会にぜひAG住まいるリースバックをご利用ください。