リースバックで必要な登記は？所有権移転のタイミングや手続きの流れ・必要書類を解説

リースバックの利用に必要な登記手続きは？

リースバックを利用するときに必要となる登記手続きは、以下の2種類です。

それぞれの登記手続きについて、詳しくみていきましょう。

所有権移転登記（不動産の名義変更）

リースバックを利用するとき、不動産の名義変更（所有権移転登記）をおこないます。

リースバックで自宅を売却すると、所有権が買主であるリースバック事業者に移ります。自宅の売却後も賃借人として契約で定めた期間自宅に住み続けられますが、ご自身の名義ではなくなるため所有権移転登記が必要です。

なお、所有権移転登記とは売買や贈与、相続などによって不動産の所有者が変わったときに必要となる不動産の名義変更の手続きです。

抵当権抹消登記

リースバックで自宅を売却するときは、通常の不動産売却と同様、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権とは、債務者が返済できなくなったときに担保とした土地や建物を売却し、その代金から優先して弁済を受けられる権利のことです。

住宅ローンを組むときは、金融機関が建物と土地に抵当権を設定します。住宅ローンを完済しても登記上の抵当権の記録は自動で消えないため、抵当権がついたままの場合は抹消手続きが必要です。

また、住宅ローンが残っている場合は売却価格が住宅ローンの残高を上回っている、または不足分を自己資金で補填できれば、住宅ローンを完済して抵当権を抹消することでリースバックを利用できます。

以下の記事では、住宅ローンが残っていてもリースバックを利用できるケース・できないケースを詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

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リースバックで所有権が移転するタイミング

リースバックで所有権移転登記が必要となるタイミングは、大きく以下の2つです。

それぞれのタイミングについて、詳しくみていきましょう。

①自宅を売却したとき

所有権が移転する1つ目のタイミングは、自宅を売却したときです。

リースバックは、自宅を売却してまとまった資金を調達する手法です。自宅を売却したあとは、毎月リースバック事業者に家賃を支払うことで自宅に住み続けることができます。

自宅を売却したときに所有権がリースバック事業者に移るため、所有権移転登記が必要です。

②自宅を買い戻したとき

もう1つのタイミングは、自宅を買い戻したときです。

リースバックの契約内容によっては、一度売却した自宅を買い戻せます。具体的には、買戻し特約をつける、または「再売買の予約」の契約を締結すれば買い戻しが可能です。なお、再売買の予約とは売却した自宅をあらためて購入することを予約する契約のことです。

自宅を買い戻すと所有権がご自身に戻るため、所有権移転登記が必要となります。

以下の記事では、リースバックの買い戻しの仕組みや買い戻し価格の相場、注意点を解説しています。あわせてご覧ください。

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リースバックの契約・所有権移転登記の流れ

リースバックを利用するときの一般的な流れは、以下のとおりです。

リースバック事業者に無料相談や問い合わせをおこない、査定を依頼します。複数社に査定を依頼し、希望に合うリースバック事業者を選ぶことが大切です。

売却価格などのリースバック条件に納得できれば、売買契約などを締結します。一般的に、所有権移転登記は残代金決済と同日に手続きします。

多くの場合、代行を依頼した司法書士が必要書類を法務局に提出して手続きしてくれるため、ご自身での手続きは不要です。

また、不動産を売却したときの所有権移転登記は基本的に買主負担となるため、支払う必要はありません。住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用は、売却代金と相殺できます。

リースバック利用時の主な必要書類

リースバックの主な必要書類は、以下の通りです。

先述のとおり、所有権移転登記は一般的に司法書士が代行してくれます。そのとき、権利証（登記済証または登記識別情報通知）の提出が必要です。

登記済証とは、登記が完了したときに法務局から登記名義人に交付される書面で、2005年の不動産登記法改正まで発行されていたものです。一方、登記識別情報通知は、従来の登記済証に代わるものとして発行開始された、登記識別情報を通知する書類を指します。

権利証を紛失している場合は再発行できません。提出できない場合は、司法書士が作成する証明書によって手続きするため、見つからない方は相談しましょう。

なお、リースバック事業者や状況によっては、ローン残高証明書や自宅の間取り図など、上記以外にも書類が必要な場合があります。詳しくは、リースバック事業者のホームページなどで確認しましょう。

リースバックで所有権が移転するメリット

リースバックで自宅を売却すると、ご自身の名義ではなくなります。所有権の移転によるメリットは、主に以下の2つです。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

固定資産税の負担がなくなる

リースバックで自宅を売却し、所有権がリースバック事業者に移転したあとは、固定資産税や都市計画税、管理費・修繕積立金（マンションの場合）を負担する必要がありません。

毎月家賃の支払いは必要ですが、固定資産税・都市計画税は年間10万円以上かかる場合もあるため、支払い負担がなくなるのは大きなメリットといえます。

持ち家リスクがなくなる

リースバックで自宅を売却すると所有者がご自身からリースバック事業者に移るため、不動産価格の下落による損失を被る心配がありません。

また、災害による建物損壊などのリスクや住宅ローンの金利上昇リスク（変動金利の場合）など、不動産の所有に伴うリスクから解放されます。

リースバックで所有権が移転するデメリット

リースバックで所有権が移転するメリットがいくつかある一方で、デメリットもあります。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

希望する期間住み続けられない場合がある

リースバックで結ぶ賃貸借契約が定期借家契約の場合、契約で定めた期間が満了すると賃貸借契約が終了します。双方が同意すれば再契約できますが、貸主が応じない場合は住み続けられません。

なお、普通借家契約の場合は正当事由がない限り契約が更新されます。

また、通常の賃貸借契約と同様、一般的に家賃の滞納が数ヵ月続くと退去を求められます。リースバックを契約するときは、契約書の内容をしっかり確認し、住みたい期間にわたって家賃を払い続けられるか検討することが大切です。

自由にリフォームできない

リースバックを利用すると、自宅がご自身の名義ではなくなるため、自由にリフォームできません。家の増築や一部取り壊しなどの大きな改修をする場合、事前に貸主の了承を得なければならない可能性があります。

リースバックの登記に関するよくある質問

最後に、リースバックの登記に関するよくある質問を2つ紹介します。

相続登記をしていなくてもリースバックを利用できる？

不動産を所有していた親などが亡くなり、まだ登記上の相続手続きをしていない場合も、リースバックを利用できます。ただし、売却時に相続登記が必要です。

詳しくは、リースバック事業者にご相談ください。

リースバックの登記にかかる費用は？

リースバックで自宅を売却したときの所有権移転登記費用は、基本的に買主が負担するため、支払う必要はありません。

また、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用（登録免許税や司法書士への報酬）は、一般的に売却代金との相殺が可能です。

登録免許税の税額は「不動産1個につき1,000円」であるため、土地と建物（計2個）を申請する場合は2,000円です※。

※2024年6月時点。

リースバックを利用するときは所有権移転登記が必要

リースバックでは、自宅をリースバック事業者に売却するため、不動産の名義変更（所有権移転登記）の手続きが必要です。また、抵当権がついている場合は抵当権抹消登記をおこないます。

所有権移転登記や抵当権抹消登記は、一般的に司法書士に依頼して代行してもらうため、ご自身で手続きをする必要はありません。ただし、登記済証や登記識別情報通知などが必要となるため準備しておきましょう。

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