リースバックは土地のみでも利用できる？土地活用の仕組みや注意点を解説

住宅と土地のリースバックの違い

土地のみのリースバックは、主に事業目的で活用される方式で、一般的な住宅のリースバックとは取引形態が異なります。最初に、住宅のリースバック・土地のリースバックの仕組みを確認しましょう。

住宅のリースバック

住宅のリースバックは、個人が所有している不動産を売却して資金を調達する方法のひとつです。自宅をリースバック事業者に売却してまとまった売却代金を受取り、売却後は賃借人としてそのまま住み続けられます。

不動産売買契約と賃貸借契約を組み合わせたサービスであり、以下のようなメリットがあります。

一般的な住宅のリースバックについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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土地のリースバック

一方、土地のリースバックは、土地活用の手法の1つである「建設協力金方式（リースバック方式）」を指します。

建設協力金方式（リースバック方式）とは、建物を使用するテナントがオーナー（土地所有者）に建設協力金の名目で建設費を支払い、オーナーがこの資金で建物を建設してテナントに賃貸する手法です。

建物が完成すると建設協力金は保証金へと変わり、オーナーは毎月賃料から返済金額を差し引いた差額を受取ることになります。土地の名義は所有者のまま変わりません。

建設協力金方式（リースバック方式）は、ロードサイドのコンビニやスーパーなど、主に事業用建物の建築に用いられます。契約期間は、5～20年程度と比較的長期です。

建設協力金方式（リースバック方式）と事業用定期借地権方式の違い

建設協力金方式（リースバック方式）に似た手法に「事業用定期借地権方式」があります。

事業用定期借地権方式は、事業を目的に、10年以上50年未満で期間を定めて土地を貸し出す方式です。

事業用定期借地権は、事業目的でのみ利用できる「定期借地権」で、住宅には使えません。なお、定期借地権とは契約時に定められた期間で借地関係が終了し、その後の更新がない借地権のことです。

事業用定期借地権方式では、土地を貸し出してテナントが建物を建設するため、建物はテナント所有となります。一方、建設協力金方式（リースバック方式）は建物の所有権がオーナーにあり、建物を賃貸する点で事業用定期借地権とは異なります。

また、事業用定期借地権方式では、契約が満了すると土地は更地として返還される決まりです。

土地のみをリースバックする流れ

一般的な建設協力金方式（リースバック方式）の流れは、以下の通りです。

多くの場合、受取る家賃と相殺することによって建設協力金の返済を行います。

土地のみをリースバックするメリット

建設協力金方式（リースバック方式）を利用する主なメリットは、以下の通りです。

以下で詳しく解説します。

空室リスクがない

建設協力金方式（リースバック方式）では、建設した建物を貸す相手が最初から決まっているため、空室リスクがありません。そのため、少ないリスクで賃貸事業を始められ、安定した家賃収入を得られます。

なお、空室リスクとは、所有物件の借り手がおらず家賃収入が得られなくなるリスクのことです。

少ない手元資金で建設できる

建設協力金方式（リースバック方式）は、建設協力金として建設費の一部または全額を無利息（または低金利）で借入れし、その資金をもとに建物を建設する仕組みです。

そのため、少ない自己資金で事業用建物を建設できます。また、一般的に銀行融資よりも有利な条件で借入れできるため、返済負担の軽減が可能です。

建設協力金の返済は必要ですが、テナントが途中解約すると残額の返済は免除されることがあります。

相続対策の効果がある

建設協力金方式（リースバック方式）を利用すると、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価されるため、相続対策として有効です。

土地（貸家建付地）は自用地の場合と比べて評価額が低くなり、建物（貸家）は30%の評価減が受けられます。貸家建付地、貸家の評価額の計算式はそれぞれ以下の通りです※1。

また、「小規模宅地等の特例」によって、200㎡までは評価額が50%減額されます※2。さらに、未返還の保証金は、全額を相続財産から控除できる債務控除の対象です。

事業用定期借地権方式の場合も「貸宅地」として評価され、自用地の場合と比べて評価額が低くなりますが、定期借地権の残存期間が短くなるにつれて減額割合が小さくなります。

※1,2 2024年3月時点。

土地のみをリースバックするデメリット

建設協力金方式（リースバック方式）には、以下のデメリットがあります。

以下で詳しく解説します。

固定資産税の負担が大きくなる

事業用定期借地権方式の場合、建物の所有権はテナント側にあるため固定資産税はかかりません。しかし、建設協力金方式（リースバック方式）を利用した場合、建設した建物はオーナーの所有物となるため、固定資産税やメンテナンス費用の負担が大きくなります。

メンテナンス費用がかかることも踏まえ、よく話し合って家賃などの条件を取り決めましょう。

また、テナント撤退後に新たなテナントが見つからず解体が必要になれば、その費用もオーナー負担となる場合があります。

転用が難しい

建設協力金方式（リースバック方式）では、テナントとの契約が終了すると建物はそのまま残りますが、残った建物は撤退したテナントの業態・意向に合わせた仕様となっています。

汎用性の低い建物を建てた場合、契約満了後にテナントに撤退されると新たなテナントを探すのが困難な可能性があります。

土地のみのリースバックの活用例

建設協力金方式（リースバック方式）は、ロードサイドの店舗経営などに活用されている手法です。ここでは、活用例を2つ紹介します。

以下で詳しく解説します。

コンビニ経営

コンビニは、建設協力金方式（リースバック方式）による建設が可能な場合があります。コンビニ経営は比較的収益性が高く、安定した賃料収入が得られるでしょう。

ただし、「店舗面積50坪以上」など、各コンビニエンスストアが定める条件を満たす必要があります。また、立地がロードサイドなどに限定される点や、近隣にコンビニが出店することによる撤退リスクがある点には注意が必要です。なお、ロードサイドとは、幹線道路沿いなどの交通量が多い道路の沿線上に立地していることをいいます。

介護施設経営

建設協力金方式（リースバック方式）は、介護施設の建設にも活用されています。公益性が高く、超高齢社会の日本において今後も高い需要が続くと予想される介護施設の経営では、比較的安定した収益が見込めるでしょう。

介護施設は通常の賃貸物件ほど交通の便などの利便性が重要ではないため、賃貸マンションやアパート経営などに向かない土地でも活用できる可能性があります。

ただし、介護施設の経営には比較的大きな土地が必要です。また、設備などが特殊なため、転用は難しい傾向があります。

土地のみをリースバックするときの注意点

建設協力金方式（リースバック方式）を利用するときは、以下の点に注意しましょう。

以下で詳しく解説します。

家賃は保証金を差し引く前の金額で不動産所得として計上する

建設協力金方式（リースバック方式）で受取る毎月の家賃は、保証金を差し引く前の金額で不動産所得として計上する必要があります。保証金を不動産所得の必要経費に算入することはできません。

固定資産税や保証金の返済、所得税・住民税によっては、キャッシュフローがマイナスになる可能性があります。契約内容をしっかり確認し、シミュレーションを行ったうえで検討しましょう。

また、テナントが途中で解約して保証金の返済義務がなくなった場合、その金額は不動産所得となり所得税が課税されます。

予定通りに賃料収入が得られなかった場合は負担が大きくなる

多くの場合、保証金の返済は家賃によってまかなうため、テナントの業績不振などによって当初予定していた家賃収入が得られなければオーナーの負担が重くなります。

建設協力金方式（リースバック方式）の利用は、契約条件やテナントの信用力、将来性などを踏まえて検討することが必要です。

古い家でも住宅のリースバックが利用できる

土地のみでリースバックを検討している方のなかには、事業としての目的ではなく、「家が古く価値がないため住宅のリースバックを利用できないだろう」と考えている方もいるのではないでしょうか。

築年数が経った家でも、住宅のリースバックは利用可能です。

リースバックの売却価格は、地域や築年数などによって決まります。たとえば、都市圏や人気の高い地域は売却価格が高くなり、地方で流動性が低い地域は売却価格が低くなる傾向があります。

リースバック事業者によって取扱い可能な地域が異なるので、対象地域に含まれるか確認しましょう。

また、基本的に築年数が古くなるほど資産価値が下がるため、売却価格も低くなります。しかし、リースバックの売却価格は不動産価値が低下するリスクを踏まえて決定されるため、必ずしも新築のほうが有利になるとは限りません。

築年数が古い物件は、今後不動産価値が低下するリスクが低いため、売却価格が高くなる場合もあります。

ただし、築年数や物件の状態によっては取扱ってもらえない場合があるため、まずはリースバック事業者に相談しましょう。

住宅のリースバックと土地のリースバックは取引形態が異なる

土地のリースバックは「建設協力金方式（リースバック方式）」を指し、建物を使用するテナントがオーナー（土地所有者）に建設協力金の名目で建設費を支払い、オーナーがこの資金で建物を建設してテナントに賃貸する手法です。

一方、住宅のリースバックは、自宅をリースバック事業者に売却してまとまった売却代金を受取り、売却後は賃借人としてそのまま住み続けるサービスです。

住宅のリースバックでは、不動産価値が低下するリスクも踏まえて売却価格が決まるため、必ずしも新築のほうが有利になるとは限りません。

AG住まいるリースバックなら、築年数が古い家でもご利用いただける可能性があります。築年数が古くリースバックが利用できないのではと不安な方、リースバックに関して疑問や興味がある方はお気軽にご相談ください。