リースバックの契約書の記載内容とは？確認すべき注意点やよくある質問とともに解説

リースバックの仕組みと交わされる契約書

リースバックは自宅を売却して売買代金を受取り、その後はリースバック事業者と賃貸借契約を結んで家賃を支払って自宅に住み続ける仕組みです。

リースバックは家を売る売買契約と家を借りる賃貸借契約がセットとなっており、売却時には「売買契約書」、賃貸時には「賃貸借契約書」が必要です。

売買契約書や賃貸借契約書の作成は、通常、リースバック事業者がおこなうためサービスの利用者側で作成の細かな部分まで把握する必要はありません。

しかし、契約時には契約内容の確認が求められます。それぞれの契約書の大まかな内容や記載事項を把握して、利用時の確認に役立てましょう。

以下では、売買契約書と賃貸借契約書の概要を解説します。

売買契約書

売買契約書は、売主と買主の取引内容を記載した契約書のことです。

売買契約書には利用者とリースバック事業者の間で合意した売買代金や代金の支払方法、物件を引渡す時期や売買物件の情報などが記載されます。リースバックでは、買い戻しに関する特約が盛り込まれる場合もあります。

売買契約書は、売主と買主が対等な立場で内容を定めた契約書であり、契約の締結後は契約書に記載された内容をもとに手続きが進められます。わからない部分や疑問を感じる部分があれば、契約を締結する前に担当者や家族などに相談しましょう。

賃貸借契約書

賃貸借契約書は、リースバック利用者と事業者間で合意した賃貸物件の契約内容を記載した契約書のことです。賃貸借契約書には、賃貸借の目的物（物件の情報）や契約期間、家賃の金額、貸主や借主の情報などが記載されます。

賃貸借契約を締結する際は、「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2つのうちのいずれかの契約を結びます。

普通賃貸借契約は、正当な事由がない限り、契約期間満了後の更新が可能な契約です。一方、定期賃貸借契約は契約期間の満了で賃貸借契約が終了し、更新はされない契約のことです。

継続して家を借りたい場合は、再度、貸主と借主の合意のもとで新たな契約が結ばれます。

リースバックの売買契約書の記載内容

売買契約書は、売買する物件の詳細な情報や売買代金などが記載される書類です。契約書の詳細は、リースバック事業者によって異なります。

以下では、代表的な記載内容を紹介します。

①売買の目的物の表示

売買の目的物の表示は、リースバックで売買する物件の情報が記載される項目で、自宅がある土地の所在地や面積、建物の種類や構造、床面積などが記載されます。物件の情報は、法務局で閲覧できる登記簿謄本で確認可能です。

②売買代金や手付金の額、支払日

売買契約書には、リースバックで売却する土地や建物の代金、手付金や中間金、残代金の金額、それぞれの支払日の期限が記載されます。

売買代金はリースバック事業者が査定した金額をもとに、利用者と事業者の双方で合意した金額です。リースバックの売却価格は、一般的な中古市場の相場の60%～80%ほどになる傾向があります。

③そのほかの約定事項

売買契約書では、物件の情報や売買代金以外にもいくつかの約定事項が記載されます。主な約定事項は次のとおりです。

所有権の移転時期は、売買代金の決済日と同時履行が原則です。固定資産税や都市計画税、管理費などは起算日を定めておいてリースバック利用者と事業者で按分する場合が多いです。

リースバックの賃貸借契約書の記載内容

賃貸借契約書には、対象の物件情報や契約期間などが記載されます。詳細は作成する事業者によって違いがありますが、一般的な賃貸借契約書をもとに記載される内容を見ていきましょう。

①賃貸借の目的物

賃貸借の目的物は、物件の具体的な情報が記載される項目です。

売買契約書では主に所在地や床面積などがメインでしたが、賃貸借契約書ではトイレや浴室、給湯設備などの住戸部分の設備、使用可能な電気容量やガス、駐車場や物置などの付属施設など、より細かな物件の情報が記載されます。

②契約期間

契約期間は、物件を借りる契約期間が記載される項目です。リースバック利用者と事業者との間で取り決めた契約期間を記載します。

普通賃貸借契約の場合、1年以上の契約期間を設定する必要があります。1年未満を契約期間とすると、期間の定めがない賃貸借契約とみなされるためです。一方で、定期賃貸借契約は1年未満の契約期間を設定することも可能です。

リースバックでは、契約期間が2年から3年ほどの定期賃貸借契約が結ばれる傾向にあります。

③賃料や共益費の金額や支払時期

賃貸借契約書には、物件の家賃や共益費、付属施設（駐車場や駐輪場など）の使用料などが記載されます。家賃などの支払期限や支払方法もあわせて記載される場合が一般的です。

口座振替の場合は、振込先口座の金融機関名や口座番号、口座名義、振込手数料の負担（貸主負担か、借主負担か）などを記載しておくと、後で確認する際に役立ちます。

④貸主や管理業者、借主の情報

賃貸借契約書では、物件の貸主・管理業者・借主の住所や氏名、電話番号を記載します。貸主と建物の所有者が異なる場合は、通常、建物の所有者の住所や氏名、電話番号を記載します。

貸主や管理業者、借主の情報は緊急時に連絡する際に重要な情報です。契約書に明記しておくと、連絡先がわからなくなった際に役立ちます。

⑤そのほかの約定事項

賃貸借契約書に記載されるそのほかの約定事項の例は次のとおりです。

禁止事項には、ペットの飼育禁止や転貸（賃貸物件を別の方に貸すこと）の禁止などが挙げられます。契約期間中に物件が損傷した場合の修繕、契約の解除に関する事項も記載されることが多い項目です。

また、賃貸借契約が終了して退去する場合の原状回復も、契約時に取り決められます。内容は契約により異なりますが、リースバックでは利用者が退去後に物件を取り壊すケースもあり、原状回復が不要とされる場合もあります。

リースバックの契約書に関する注意点

リースバックに限ったことではありませんが、契約書を締結する際は事前によく内容を確認しましょう。以下では、リースバックの契約書の注意点を、売買契約書と賃貸借契約書に分けて紹介します。

売買契約書の注意点

リースバックで売買契約書を締結する際の主な注意点は次のとおりです。

不動産には相場があり、物件がある地域や建物の築年数、公共機関へのアクセスなどに価格は左右されます。

売却価格で不明な点がある場合は、リースバック事業者に査定内容を確認しましょう。複数のリースバック事業者で査定を受ける方法も有効です。

また、リースバックでの売買契約は、宅地建物取引業法に基づくクーリングオフが適用されません。契約する前に、納得できる内容となっているかの確認が大切です。不安な場合は、家族や親族、公的な窓口（消費生活センターなど）で相談しましょう。

将来的な買い戻しを希望する場合は、買い戻しに関する契約内容も確認しましょう。買い戻しは、特約を売買契約書に明記する方法と別途再売買の予約をする方法があります。

リースバックの買い戻しは、以下の記事で詳しく紹介しています。あわせてご確認ください。

関連記事

関連記事

リースバックの買い戻しの仕組みは？価格決定の基準や注意点を紹介

賃貸借契約書の注意点

賃貸借契約書を結ぶ際の主な注意点は次のとおりです。

リースバック後も住み続ける場合は家賃の支払いが必要なため、住み続ける期間の家賃を支払えるかの確認は大切なポイントです。現在の収入や自宅の売却代金を考慮して、家賃が適切に設定されているかを確認しましょう。

賃貸借契約には普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2つの種類があります。普通賃貸借契約は契約の更新が可能ですが、定期賃貸借契約は貸主が更新に応じなくてもよい契約です。定期賃貸借契約を活用する際は、再契約する場合の条件を事前に確認しましょう。

また、リースバック後は自宅の所有権がご自身からリースバック事業者へ移ります。設備が壊れた場合の修繕費の負担、リフォームしたい場合の手続き、退去時の原状回復費の負担もリースバック事業者と相談しましょう。

リースバック契約でよくある質問

最後に、リースバック契約でよくある質問を紹介します。契約に関してわからない場合の参考にしてください。

リースバックの契約で必要な書類は？

リースバックの契約で提出が求められる主な書類は次のとおりです。

なお、上記は必要書類の一例です。リースバック事業者によって求められる書類は異なるので、受取った資料を確認したり、担当者と相談したりしながら準備しましょう。

リースバックで重要事項説明書は必要？

重要事項説明書とは、物件や取引条件に関する重要事項が記載された書類のことです。リースバック事業者によっては、契約時に自宅購入時の重要事項説明書の提出を求める場合があります。

リースバック利用時は契約書の内容を確認しよう

リースバックでは、売買契約書と賃貸借契約書が交わされます。自宅を売却する条件や今後自宅を借りる条件が記載されているため、事前の確認が大切です。

わからないところはリースバック事業者の担当者や家族などに確認しつつ、納得できる契約を結びましょう。

AG住まいるリースバックは、来店不要で、オンラインでの無料査定が可能なリースバックを提供しています。仮査定が行われたあとに担当者がご自宅を訪問し、物件の本査定をする仕組みです。

また、希望すれば賃貸借契約期間中住み続けられ、売却代金の使いみちに制限はありません。リースバックに興味のある方は、AG住まいるリースバックまでお気軽にご相談ください。