大阪府でリースバックをするなら？不動産市場の動向や成功のポイント、相場を紹介

住宅売却価格の相場

住宅の売却価格には、エリアのほか、築年数や構造、大きさなど建物の違いが影響します。

近畿レインズによると、近年、大阪における中古市場は堅調な推移を見せており、売却価格は戸建住宅で平均2,317万円、マンションで平均3,073 万円となっています※1。

他方、大阪の新築注文住宅の取得価格は平均4,406.3万円であることを考えると、中古住宅の売却価格は新築住宅の取得価格に比べて、大きく下がっているとわかります※2。

実際、住宅の評価額は築年数を経過するごとに下がる傾向にあり、新築から1～2年で80％近く、4～5年で60％、10年を経過すると30％近くにまで目減りするとのデータもあります※3。

ただし、エリアによってはこうした傾向が当てはまらない場合もあります。

国土交通省のデータベースから、宅地の地価上昇率が大きかった箕面市で、2023年から2024年にかけて成約済みの住宅18件の売却価格から平均を割り出すと、平均5,511万円もの高値で売却されている事実を確認できます。

※出典1：近畿レインズ「市況トレンド2024年10～12月期の近畿圏市場」

※出典2：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査 2023年度集計表」

※出典3：国土交通省「中古住宅の取引価格等について」（2025年3月現在の検索結果より算出）

賃貸住宅の家賃相場

先述のとおり、リースバックの家賃は必ずしも周辺の相場を反映しません。

しかし、ご自身の納得できるコストかどうかを判断するためには、相場を押さえておくことが大切です。

賃貸住宅の家賃も、マイホームと同様、エリアや築年数、間取りなどの諸条件により変動するため、相場を知るにはリースバック予定の住宅にできるだけ条件の近い物件と比較します。

参考までに、大阪府のUR賃貸住宅の平均家賃は以下です※。

※いずれも共益費・駐車場代を除く家賃（2025年3月10日現在）

同じ大阪府のUR賃貸住宅と言っても10～20万円の家賃も多く、30万円近い高額な家賃の部屋もあります。平均家賃はリーズナブルに見えても、建物やエリアによって差は大きいと考えられます。

①人口増加が見込めるエリア

少子高齢化が進む日本では、人口の減少が進むエリアも珍しくありません。人口減少によって地価の下落、ひいては不動産取引の減少が懸念される地域もあります。

リースバックで売却を有利に進めるには、不動産需要が続くと期待される、今後も人口増加の見込めるエリアがおすすめです。

大阪府では2022年から3年連続で地価の上昇が続いています。

中でも都心部に当たる大阪市、そのベッドタウンの北摂エリア（箕面市、豊中市、吹田市、茨木市、島本町）と大阪南エリア（泉佐野市、和泉市）は人口増加の傾向がみられます。いずれも交通アクセスがよく、通勤・通学のしやすさが魅力となっているようです。

さらに大阪市内をみると、北区や中央区、西区などの中心部、それに隣接する浪速区、天王寺区、福島区が人気を集めており、ここ10年は人口増加が続いています。

②都心へのアクセスに優れたベッドタウン

上述のとおり、大阪府の中でも、大阪市のベッドタウンとなる郊外は人口増加の傾向があります。大阪府で人気の郊外に共通する特徴は、大阪市など都心部で働く方たちが通勤しやすく、また週末を過ごしやすいエリアだということです。

さらに、郊外の魅力は、大阪市の中心地（北区や中央区、西区など）との距離だけではなく、交通アクセスの良さにもあります。JR線、阪急線、阪神線、京阪線の沿線、さらに延伸が続いている北大阪急行や地下鉄沿線も、ベッドタウンとして注目のエリアです。

最近では、2024年3月に開業した北大阪急行「箕面萱野駅」の影響で、箕面市の地価が上昇し、不動産取引数も増えています。

ほかにも、大阪メトロと相互乗り入れしている私鉄（阪急線・北大阪急行電鉄・近鉄）沿線はベッドタウンにつながり、不動産需要を維持しやすいと考えられます。

③文教地区とされるエリア

自治体によっては、特別用途地区として「文教地区」に定められているエリアがあります。不動産需要が気になる場合、文教地区と周辺エリアにも注目です。

自治体により詳細は異なりますが、学校や図書館などの教育文化施設に適した環境を保全するため、ホテルや劇場、遊技場などの建築を制限した文教地区は、治安の良さもあり、住宅地として高い人気を誇っています。

大阪府で文教地区として有名なのが大阪市の天王寺区・阿倍野区で、数多くの歴史ある学校を配しています。最寄り駅となる天王寺駅は、JR、私鉄、地下鉄各線が集まる大阪府南部のターミナル駅のひとつとして知られ、交通アクセスの良さも魅力です。

④行政面のメリットがある政令指定都市

政令指定都市とは法律により行政の権限などで特例が認められた自治体のことで、現在全国に20都市が認定されています。一般的な「市」の枠を超え、都道府県と同程度の権限や財源を与えられるため、充実した街づくりが実現しやすいとされています。

大阪府には大阪市と堺市、ふたつの政令指定都市があります。ともに政令指定都市として豊かな財源と地域に根ざした街づくりが期待されるため、大阪市と堺市の住宅も需要を維持しやすいと想像されます。

⑤地価の安定が見込めるエリア

建物は築年数を経るにつれて評価額が下落しますが、地価は需要と供給のバランスや実勢価格などから価値を評価されます。そのため、地価の安定が見込めるエリアでは、不動産の価値下落を抑えやすいと考えられます。

地価を判断する情報には、「公示価格」「基準地価」「路線価」「実勢価格」などがあります。こまめに確認して、地価の動向を押さえておくのがおすすめです。

大阪府では、先述のとおり、大阪市とそのベッドタウンで地価が上昇傾向にあります。リースバックで戸建住宅を売却する場合、地価の動向にも注目しておくとよいでしょう。

マイホームの相場を調べておく

リースバック事業者から提示されたマイホームの売却価格が妥当なものかを判断するために、不動産市場で類似物件の相場をリサーチしましょう。

リースバックでの売却価格は必ずしも相場と連動するとは限りません。査定額が不当に低いのか、理由があって低くなっているのかなど、適切な判断を下す材料となるでしょう。

相場のリサーチには、近隣で類似物件の売出し価格や成約価格を調べる、国土交通省の「不動産価格情報の検索」サイトを使うなどの方法があります。たとえば、国土交通省のサイトでは、条件を絞り込んで、マイホームと似た住宅の取引価格を調べられます※。

※国土交通省「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」

契約内容をすみずみまで確認する

リースバックの契約内容は、書面ですみずみまで確認しておくことが大切です。特に重要なチェック項目には以下があります。

契約内容によっては、リースバックで叶えるはずだったご自身のライフプランを叶えられない可能性もあります。

一例として、普通借家契約か定期借家契約の違いを確認しておきましょう。

普通借家契約のつもりが定期借家契約となっていた場合、期間満了とともに退去を求められる可能性があります。

家賃の支払いを事前にシミュレーションしておく

リースバックを契約後、売却した住宅で暮らし続けるには、リースバック事業者に家賃を支払う必要があります。売却代金を手にして手持ち資金にゆとりが出ても、賃貸期間によっては家賃の支払いが家計の負担になる可能性もあるでしょう。

さらに、契約内容によっては、契約更新時に家賃が値上げとなり、支払いが困難になる可能性もあります。

どのような事情にせよ、家賃の支払いが約3カ月も滞ると、住宅からの退去を迫られる事態も起こりえます。住み続けたい期間中に無理なく支払える家賃か、リースバック契約前にシミュレーションしておくと安心です。

シミュレーションは、以下のような予期せぬ事態を想定し、ゆとりある内容にしましょう。

家族や相続人に相談する

リースバックは、相続人からの同意は不要で、住宅所有者の意思があれば契約を交わせます。家賃を支払えば売却後の住宅で同じ暮らしを続けられるため、事情を知らない周囲には、リースバックを利用した事実に気づかれにくいメリットもあります。

しかし、不動産は個人の大切な資産です。相続人がいる場合、相続を想定したライフプランを描いている可能性もあり、所有者がリースバックの利用を独断で決めたことがトラブルに発展するとも考えられます。

リースバック契約者が亡くなったあとに親族間でトラブルとならないよう、家族や相続人とよく相談してから、リースバックの利用を決めましょう。

複数のリースバック事業者を比較・検討する

同じ住宅でも、リースバック事業者ごとに、売却価格や家賃を含めた契約条件が異なります。リースバックを利用する際は、複数のリースバック事業者を比較・検討しましょう。

複数の事業者を比較・検討すると、マイホームの適正な売却価格や家賃の見通しが立ち、納得できる契約へとつながりやすくなります。契約内容は、ほかにも、住み続けたい期間や将来の買戻しの予定などがご自身の希望に添っているかどうかも大切です。

リースバックを含む不動産取引は、一度成立した契約をかんたんにくつがえすことができません。信頼できるリースバック事業者をみつけましょう。