リースバックに仲介手数料はかかる？利用時に必要な費用をわかりやすく解説

リースバックに仲介手数料はかかる？

リースバックには仲介手数料が発生しない契約が多く存在します。

リースバックに仲介手数料がかからないケースがある理由や、仲介手数料が必要な契約の種類を、リースバックの基本的な仕組みとともに解説します。

そもそもリースバックとは？

リースバックとは、自宅などの不動産をリースバック業者に売却し、賃貸借契約を締結する仕組みです。

リースバック業者への家賃の支払いによって住み慣れた自宅でそのまま暮らせるため、住まいを確保しながらまとまった資金（自宅の売却代金）を調達したい場合に適しています。

また、契約内容によっては将来的に自宅の買戻しが可能な場合もあるため、ライフプランにあわせた柔軟な利用も期待されます。

不動産売却に必要な仲介手数料は発生しない

仲介手数料とは第三者（不動産会社など）を「仲介」して不動産を売買する際にかかる費用です。物件の買い手探しを依頼する代わりに、売買成立時の成功報酬として支払います。

リースバックでの仲介手数料の発生有無は、自宅を売却する際の手法によって決まります。不動産の売却は、通常、売買のみで成立しますが、売買の手法は主に次のふたつに分かれます。

不動産会社が物件を直接買い取ると、短期間のスムーズな売却が叶います。一方、市場に物件を売り出すと、より多くの人の目に触れるため、売買の選択肢が広がります。

リースバック業者が直接自宅を買い取った場合、仲介手数料は発生しませんが、不動産会社へ仲介を依頼する場合は不動産会社への仲介手数料が発生するので注意しましょう。

リースバックの自宅売却でかかる費用

仲介手数料を除き、リースバックを利用するための費用は原則として発生しません。ただし、リースバックには自宅売却と賃貸借契約のふたつの取引が含まれるため、それぞれの取引に関わる費用が必要です。

まずは、リースバックの自宅売却にかかる費用を詳しく確認しましょう。

印紙税

印紙税とは印紙税法上の課税文書にかかる税金です。リースバックの自宅売却で発行する不動産売買契約書は課税文書に当たり、1通ごとに印紙税が課されます。

印紙税の税額は契約書に記載された自宅の売却金額に応じて決まり、規定の印紙を契約書に貼って消印すると納付したことになります。なお、2014年4月1日～2027年3月31日の間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が一定額を超えるものは税率が軽減されます。

※ 出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

※ 2024年3月時点。

文書を複数枚発行する際は1通ごとに印紙の貼付が必要です。たとえば、不動産売買契約書を1通、写しを1通、計2通を作成した場合、契約当事者の自署や押印がある場合は写しであっても印紙を貼らなければなりません。

譲渡益課税

リースバックの自宅売却で得た利益は、税法上の譲渡所得として所得税の対象となります（譲渡益課税）。ただし、譲渡所得は自宅売却で得た「利益」であり、売却代金がそのまま譲渡所得になるわけではありません。譲渡所得は次のように計算されます※。

取得費とは土地の購入金額と建物の購入額です。ただし、建物は固定資産に当たるため、減価償却する必要があります。減価償却費はとくに届け出がない場合は定額法を使って、以下のように求めます※。

木造の戸建住宅の場合、耐用年数33年、償却率0.031となります※。また、建物の取得費がわからない際は「譲渡価額×5％」を概算取得費とします※。

売却にかかった費用は、仲介手数料をはじめ、自宅の売却にかかった諸費用です。

ここで具体的な数字をもとに譲渡所得を計算してみましょう。10年住んだ木造住宅（取得費3,000万円）を2,500万円（諸費用0円）で売却したとします。

ただし、リースバックに限らず、マイホームの売却には最大3,000万円を特別控除できる特例が適用されます※。よほど高額で自宅を売却しない限り、譲渡益課税はかからないと考えてよいでしょう。

※ 2024年3月時点。

抵当権抹消のための登記費用

住宅ローンが残っている自宅をリースバックで売却する場合、物件の引き渡しと同時にローンを一括返済し、抵当権を抹消しなければなりません。この場合に必要となる手続きが、不動産の所有権を買い手であるリースバック業者に書き換える「移転登記」です。

移転登記の手続きは法務局で行い、土地と建物それぞれに対し、抵当権抹消の登録免許税1,000円がかかります※。また、手続き後の謄本の取得には600円（オンライン請求し、郵送で受け取る場合は500円）が必要です※。

また、移転登記はご自身でも手続きできますが、司法書士など専門家に依頼する方が多いようです。その際は司法書士などへの報酬として各事務所で制定された手数料を支払います。

※ 2024年3月時点。

リースバックの賃貸借契約でかかる費用

リースバックの賃貸借契約では、毎月の家賃や賃貸借契約にかかる事務手数料のほか、以下のような費用がかかります。

敷金と礼金

リースバックで交わされる賃貸借契約は、通常の賃貸借契約と同じく、契約ごとに内容はさまざまです。マンションやアパートの賃貸など一般的な賃貸借契約と同じように、敷金や礼金を求められる契約もあるため、契約時に内容をよく確認しましょう。

敷金と礼金の相場はそれぞれ家賃の1～2ヵ月分ほどで、リースバックは居住中の修繕費などを考慮して、相場よりやや高めに設定されることもあります。

また最近は、敷金や礼金を無料とするリースバック契約も増えています。

保証料

リースバックの利用にあたり、住宅ローンの契約時のように、保証会社との契約を求められることが一般的です。

保証料は契約する保証会社に支払うもので、保証会社は契約者が家賃の支払いが滞った際には、未払いの家賃を立て替えます。

初回保証料の相場は家賃の1ヶ月分ほどで、1年ごとに更新保証料を10,000円程度支払います。契約内容によって、毎月の家賃に保証料が上乗せされる場合もあります。

火災保険(家財保険)の保険料

マイホームを建てる際、ほとんどの方が火災保険を契約します。

火災保険は「所有者」が契約するものであるため、リースバックを利用する場合は、「建物」を補償する火災保険にはリースバック事業者が加入し、リースバック利用者(建物への入居者)は建物内の「家財」を補償する家財保険に加入します。

家財保険とは、火災を含む災害時に、建物のなかの生活用品、たとえば家具や家電、衣類などを補償する保険です。

賃貸住宅の借主は退去時に建物の「原状回復」を実施する義務がありますが、家財保険は借家人賠償責任保険がセットされていることが多く、賃貸中の建物に偶然の事故によりダメージを与えた際の原状回復費用も補償します。

リースバックの利用によって不要になる費用もある

リースバックを利用すると自宅の所有権を手放すことになるため、契約内容によって、固定資産税などこれまで家の維持・管理にかかっていた費用が不要となります。

また、家賃の支払いは発生しますが、住宅ローンの返済と比較すると負担はそれほど変わらない、むしろ軽くなる場合もあります。

同じ住まいで変わらぬ暮らしを維持しながら、毎月の負担を減らせる可能性がある点もリースバックのメリットのひとつです。

リースバックの仲介手数料の要否はリースバック事業者によって異なる

不動産会社などの仲介が入らない場合、リースバック契約では原則仲介手数料がかかりません。

しかし、仲介手数料がかからなくても、不動産売却や賃貸借契約にあたっては、印紙税や敷金などの諸費用が発生します。費用を懸念する場合は、申込み前に確認しておくと安心です。

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リースバックにかかる費用や売却価格などが気になる方は、まずはお気軽にご相談ください。