東京都でリースバックするメリット・注意点は？市場動向や売却価格も紹介

売却価格の目安は？

リースバックの売却価格は、不動産市場の相場のおおむね60％～80％前後です。

2024 年10～12月の期間で、首都圏（1都3県）の中古マンション、中古戸建て住宅の市場価格（平均）をもとに試算すると、売却価格の目安はそれぞれ以下です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「季報Market Watchサマリーレポート2024 年10～12月期」

ただし、リースバックの売却価格は物件の状態や流動性、築年数、立地など、エリア以外にもさまざまな要素が影響して決まります。したがって、上記はあくまでも目安のひとつとして参考にしてください。

関連記事

関連記事

リースバックの買取価格の相場は？価格を上げる方法やデメリットも解説

都心エリア

大企業の本社や政府機関などが集中する都心3区（千代田区、中央区、港区）は、行政・経済の中心地として知られるエリアです。

都心3区では、オフィス需要や富裕層向けの住宅市場が堅調に推移しています。高い売却価格が期待できる一方で、リースバック後の家賃も高額になる傾向があります。

副都心エリア

副都心エリア（渋谷区、新宿区、豊島区、文京区など）は、都心の機能を分散させる役割を持っています。交通の便がよく、商業施設や飲食店などが集中しているエリアです。

なかでも大規模な再開発が進む渋谷区や新宿区などでは、不動産市場が活性化しています。

城北エリア

城北エリア（文京区、豊島区、板橋区、北区、荒川区、足立区など）は、東京23区の北部に位置するエリアです。昔ながらの街並みが残るエリアで、地域密着型の商店街や庶民的な住宅が多く見られます。

東京23区内では比較的地価が低く、買い物環境や都心へのアクセスの良さから住宅需要が安定しています。

城東エリア

東京23区の東部に位置する城東エリア（江東区、台東区、墨田区、葛飾区、江戸川区など）は、ものづくりの長い歴史を持つ下町エリアです。

東京都のなかで最も人口が多く、東京スカイツリーや上野公園、浅草寺など、観光スポットが多いことでも知られます。

豊洲や有明などの湾岸エリアでは、近年の大規模な開発によって住宅需要が高まっています。

城南エリア

城南エリア（品川区、目黒区、大田区など）は、東京湾に面する南部のエリアです。商業施設や住環境、都心へのアクセスの良さなどのバランスに優れ、東京都内でも高い人気を誇ります。

また、自由が丘や田園調布などの高級住宅街が多く、資産価値が維持されやすい地域です。

城西エリア

城西エリア（練馬区、杉並区、中野区、世田谷区など）は、東京23区の西部に位置するエリアです。都心・副都心へのアクセスが良好で、都内有数の住宅街として知られています。

ファミリー層などの需要が根強く、不動産価格も比較的安定しやすい傾向にあります。

高い価格で売却できる傾向がある

一般的に、東京都の不動産は資産価値が高く、安定しているため、比較的高い価格で売却できる傾向があります。特に、地価が高騰しているエリアでは、高額での売却が期待できるでしょう。

また、売却で得た資金には使いみちの制限がないため、さまざまな目的で利用できます。

引っ越す必要がない

リースバックを利用すると、売却した自宅にそのまま住み続けられます。

賃貸住宅の需要が高い東京都では、住み替えが難しい、あるいは引越し費用が高額になりやすい傾向があります。リースバックでは、売却と同時に賃貸借契約を結び、借主として引き続き自宅に住むため、引越しの手間や負担がかかりません。

生活環境を変えずに済むため、特に高齢者や子どもがいる家庭にとって大きなメリットとなるでしょう。

相続対策として活用できる

リースバックは、相続税の納税対策にも有効です。

東京都は全国のなかでも地価が高く、それに伴って相続税の評価額も高くなるため、相続税の負担が大きくなる傾向があります。リースバックを利用して不動産を生前に現金化すると、納税資金を確保しやすくなります。

また、現金化することで、相続人間で公平に分割しやすくなり、トラブルが起きにくくなる点もメリットのひとつです。

将来的に買い戻しができる場合がある

リースバックの契約内容によっては、一度売却した自宅を買い戻せる場合があります。

リースバックを検討している方のなかには、一時的にまとまった資金を確保したいものの、家計に余裕が出たタイミングで再び所有したいと考える方もいるのではないでしょうか。

リースバックでは、買い戻し特約をつける、あるいは「再売買の予約」をセットで契約すると、契約で決めた価格で買い戻せるため、不動産価格が上昇するリスクを避けられます。

特に、東京都のように地価が高く、資産価値が下がりにくいエリアで、買い戻す際の価格が変わらないことは大きなメリットでしょう。

買い戻しを希望する方は、買い戻しの条件や価格をしっかり確認したうえで契約しましょう。

関連記事

関連記事

リースバックの買い戻しの仕組みは？価格決定の基準や注意点を紹介

複数のリースバック事業者に査定を依頼する

リースバックの売却価格はリースバック事業者によって異なるため、複数社に査定を依頼しましょう。

複数社に査定を依頼すると、適正な売却価格を把握しやすくなるだけでなく、より有利な条件でリースバックできる可能性もあります。

売却価格と家賃のバランスを確認する

再開発が進むエリアや都心などの不動産価格が高騰しているエリアでは、高い価格での売却が期待できる反面、リースバック後の家賃が高くなる可能性があります。

リースバックの家賃は、一般的な賃貸住宅とは異なり、売却価格などをもとに決まる仕組みです。そのため、売却価格が高くなれば、家賃の負担も大きくなります。

東京都でリースバックを利用する際は、売却価格と家賃のバランスを確認し、より入念に資金計画を立てることが求められます。

契約期間や家賃の見直し条件もしっかり確認する

リースバックを契約する際は、売却価格だけでなく、賃貸借契約の種類・期間や家賃改定の条件などもしっかり確認しましょう。

東京都では大規模な再開発が進行しており、住環境が向上する可能性がある一方で、リースバックの契約期間中に家賃が値上げされる可能性があります。

また、賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があり、このうち定期借家契約は契約期間が満了すると契約が終了し、双方の合意がなければ再契約ができません。契約書の内容を細部まで確認し、不明点がある場合は解消したうえで契約しましょう。

信頼できるリースバック事業者を選ぶ

東京都のリースバックに対応しているリースバック事業者は多数存在するため、複数社を比較・検討して選ぶことが重要です。着目したい主なポイントは以下です。

リースバックを利用すると、自宅の売却後も借主としてリースバック事業者と関わることになるため、信頼できるリースバック事業者に依頼しましょう。