リースバックの買い戻しの仕組みは？価格決定の基準や注意点を紹介

リースバックとは？

リースバックとは自宅を売却して代金を受取り、売却後はその自宅を借りて家賃を支払い、引き続き住み続けるサービスです。

自宅の「売買契約」と「賃貸借契約」が一体となっており、自宅などの不動産を売却してまとまった資金を用意したいけれど、住み慣れた環境は変えたくない方などの選択肢となります。

リースバックは一般的に利用対象者の年齢制限はなく、代金の使いみちにも制限がありません。

不動産を売却する際は買主を探すために一定の期間がかかりますが、リースバックの場合は事業者が物件を買い取るため、比較的短期間（早期の場合2週間～20日程度）で売却できる点もメリットです。

なお、リースバックは契約内容により、売却した自宅を買い戻せる場合もあります。

リースバックについてより詳しく知りたい方は以下の記事もあわせてご覧ください。

■リースバックとは？仕組みやメリット、おすすめの方をわかりやすく解説

リースバックの買い戻しの仕組み

リースバックの買い戻しは、契約時、賃貸借契約期間満了後に自宅を買い戻せる条件を設定する形で行われます。

契約の方法は、大きく「再売買の予約」と「買い戻しの特約」に分かれます。それぞれの違いを表にまとめました。

たとえば、契約時に売却した自宅をあらためて購入することを予約する「再売買の予約」をセットで契約しておくと、将来的に事前に決定した買い戻し価格や期間内で買い戻すことができます。

リースバックの再売買予約と買い戻し特約の違い

それでは、再売買の予約と買い戻しの特約の2つの方法にはどのような違いがあるのでしょうか。以下では、契約のタイミングや買い戻しの期間・価格の観点から違いを解説します。

契約のタイミング

再売買の予約と買い戻しの特約は、契約するタイミングに違いがあります。

再売買の予約は、必ずしも売買契約と同時にする必要はありません。たとえば、売買契約時は買い戻しの意向はなかったが、契約後に買い戻したいと思った場合、相手の同意を得ることができれば法律上再売買の予約が可能です。

一方、買い戻しの特約は売買契約書上の特約として記載されます。そのため、契約後に締結することはできず、基本的に売買契約と同じタイミングで締結されます。

買い戻しの期間や価格

再売買の予約と買い戻しの特約で大きく異なる点は、買い戻しの期間と価格です。

再売買の予約では、買い戻すための金額や期間は当事者間で自由に決められます。

一方、買い戻しの特約の場合、買い戻しができる期間は最長でも10年です。契約書で期間を定めなかった場合は5年が期限となります。

たとえば、賃貸借契約期間として15年を希望する場合、買い戻しの特約では10年を超過してしまうので、買い戻しができなくなるケースも考えられます。そのため、リースバックの買い戻しでは、契約内容を当事者の事情に合わせられる再売買の予約が採用される場合が多くなっています。

買い戻すための金額は、売却価格と契約費用を足した金額となります（別段の合意をした場合は、その合意により定めた金額）。なお、お互いの合意で設定した金額は、後からの減額は可能でも増額はできません。

リースバックの買い戻し価格の相場

リースバックの買い戻し価格は契約によりさまざまですが、リースバック契約時の売却価格に10～30％が上乗せされた金額が相場とされています。

売却価格に上記の割合が上乗せされる理由は、リースバック事業者に以下の費用が発生するためです。

実際に上乗せされる費用は、リースバック事業者により違いがあります。ただし、不動産取引ではさまざまな費用が発生し、課される税金も多額となりやすいため、買い戻し価格は売却価格よりも高くなる傾向です。

リースバックの買い戻しを利用するケース

リースバックの買い戻しは、以下のようなケースで役立ちます。

リースバックは自宅を活用して資金調達ができ、売却後も家賃の支払いで今の家に住み続けられる仕組みです。

ただし、やむを得ない事情で自宅の所有権を手放してしまったものの、長年住み慣れた自宅に愛着を感じ、将来的には所有権を手元に戻したいと考える方もいるかもしれません。リースバックの買い戻しは、そのような方の選択肢となる方法です。

リースバックの買い戻しが難しいケース

リースバックで売却した自宅は、契約書に記載した条件を満たせば買い戻しが可能ですが、買い戻しが難しいケースもあります。ここでは、3つのケースをピックアップして紹介します。

買い戻しが契約に設定されていない

リースバック物件の買い戻しは、当然の権利ではありません。再売買の予約や買い戻し特約が契約に明記されていなければ、買い戻しできない可能性がある点に注意が必要です。

将来的な買い戻しを希望する場合は、事前に契約内容を確認し、再売買の予約または買い戻し予約が記載されているか確かめておきましょう。

家賃を滞納している

家賃の滞納が契約書の違反事項として記載されているにもかかわらず、家賃を滞納した場合は、契約に買い戻しが明記されていても買い戻せなくなる場合があります。

そのほか、家賃の長期滞納は賃貸借契約の解除につながり、引越ししなければならなくなる可能性もあるので注意が必要です。

リースバックを利用する際は、無理のない範囲で家賃が設定されるよう、事前にシミュレーションを行いましょう。

買い戻しするための資金を用意できない

買い戻しをするためには、資金が必要です。もし資金が用意できなければ、買い戻しもできないので注意しましょう。

また、リースバックの買い戻しは期間が定められることが一般的です。買い戻しの特約の場合は最長10年（定めがなければ5年）、再売買の予約の場合は通常あらかじめ決められた期間に買い戻しを行います。

したがって、将来的な買い戻しを検討する場合は、準備が必要な資金と期間を考慮して、計画的に資金を確保しましょう。

資金の確保には、貯金をする、または売却代金から必要な分だけを使用して残りの金額を買い戻しの資金として分けておくなどの方法があります。

リースバックの買い戻しの注意点

最後に、リースバックの買い戻しの注意点を解説します。

それぞれ、詳しくみていきましょう。

買い戻しの内容を契約書に明記する

先述したように、買い戻しはリースバック事業者との約束ごとです。口頭で済ますのではなく、契約書で買い戻しに関する内容をきちんと明記しておきましょう。

契約書に記載しておけば、あとでリースバック事業者とトラブルになる事態も防ぎやすくなります。

安心してリースバックを利用する際に、契約内容の確認はとても大切なポイントです。

契約前に買い戻しの条件を確認する

契約内容を確認する際には、買い戻しの具体的な条件も確認しましょう。

特に、「いつまでに」「いくらで」買い戻せるかの確認は重要な項目です。買い戻しの時期や価格を確かめ、ご自身が払える金額か慎重に検討する必要があります。

なお、買い戻しの時期と金額には、固定と変動の考え方があります。

固定の場合は、買い戻しの契約時に、時期や金額をあらかじめ決めておく方法です。一方、変動の場合は時期を自由に決められ、金額は不動産市場の影響などにより変化します。

どちらにもメリットとデメリットがあるため、不明な点がある場合は契約するリースバック事業者と相談し、契約内容を十分に確認しましょう。

買い戻しまで住み続けられるかを確認する

リースバックを利用する際は、買い戻しまで住み続けられるかも確認しましょう。

家を借りる場合の契約方法には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。

普通借家契約は2年間など期間を定めて契約しますが、正当な事由がない場合には借家借地法28条の定めにより、一方的に解約されることはありません。

ただし、定期借家契約の場合、再契約により更新は可能ですが、期間満了により契約は終了します。借主が引き続き住み続けたくても、貸主が更新に応じる必要が「法律上」ありません。

買い戻しを望んでいても、上記のように契約の種類によっては住み続けられない可能性も考えられます。契約を締結する際は、要望をリースバック事業者に伝え、買い戻しまで住み続けられる内容か把握しておきましょう。

リースバックの買い戻しは事前の確認が大切

リースバックでは、再売買の予約や買い戻しの特約などの方法で、一度売却した物件の買い戻しが可能です。契約内容を柔軟に設定できることから、リースバックでは再売買の予約が採用されるケースが多くなっています。

ただし、先述の通り、買い戻しは当然の権利ではありません。利用者とリースバック事業者の約束ごととなるので、契約書に明記される内容を事前に確認しましょう。買い戻しを設定していないリースバック事業者もあるため、事業者選びもポイントです。

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また、公式サイトでは、かんたんな必要項目の入力で資料請求が可能です。買い戻しを含めたリースバックをご検討の場合は、ぜひAG住まいるリースバックまでお問合わせください。