リースバックの罠に騙された？11の事例と事前に確認すべき項目を解説

リースバックとは

リースバックは、物件を第三者に売却すると同時に賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払いながら自宅に住み続ける仕組みです。

リースバックを活用すると、受取った代金を老後の生活資金やローンの返済に充てることができます。売却後も引き続き自宅に住めるため、生活環境を維持できる点がメリットです。

リースバックは、自宅の売買契約と賃貸借契約がセットとなった取引です。法的にも問題のない不動産取引であり、近年、利用件数は増加傾向にあります。

リースバックの詳細は、以下の記事で詳しくまとめています。興味のある方はぜひご覧ください。

リースバックで騙されたと感じる理由

不動産取引は手続きが複雑であり、リースバックの認知度自体も現時点ではあまり高くありません。内容をよく理解しないまま契約すると、あとで想定していない問題が生じて、「リースバックで騙された」と感じる場合があります。

また、ご自身が売り手となる自宅の売買契約には、クーリングオフ（契約の申込みや締結後、一定期間内であれば解除できる制度）が適用されません。騙されたと思っても無条件には解除できないので、事前に仕組みやデメリットを把握しましょう。

国土交通省は、2022年6月に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました。公的なガイドブックなどを参考にしつつ、ご自身の希望に合った内容での契約が大切です。

リースバックで騙された？想定される11のトラブル事例

リースバックをあんしんして利用するために、事前に騙されたと感じる場合がどのようなケースか知り、対策を把握しましょう。具体的には、以下のトラブル事例が想定されます。

各事例と対策を解説します。

①強引に勧誘されて契約してしまった

リースバックの営業に訪れた事業者に強引に勧誘され、内容をよく把握しないまま契約してしまったケースです。一度契約を断ったものの、電話や訪問で何度も営業があり、最終的に押し切られてしまう場合もあります。

契約を急かす営業をされた際は、「家族と相談します」「少し時間をいただけませんか」と伝え、その場で契約しないようにしましょう。契約に必要なサインや押印は最後に行い、事前に家族や専門家などとの相談が重要です。

②不当に低い価格で売却してしまった

リースバックでの住宅の売却価格は、市場の取引価格の60～80%が相場とされています。悪徳な事業者は、相場よりも不当に低い価格を提示する場合があるため、注意が必要です。

売却価格が適正かどうかを知りたい場合、複数のリースバック事業者に見積もりを依頼する方法がおすすめです。各事業者が提示する売却価格を比較すると、物件のおおよその相場を把握できます。

また、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格や価格情報などが公開されています。スマホやPCで確認できるため、物件の相場を調べたい際に役立つウェブサイトです。

③住みたい期間住み続けられなかった

家を借りる契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。契約内容によっては、事前に想定していた期間住み続けられないケースも考えられます。普通借家契約と定期借家契約の主な違いは以下です。

普通借家契約では契約の更新が可能ですが、定期借家契約では更新がありません。定期借家契約で引き続き物件を借りるためには、新たな契約が必要です。

リースバック後も長期間自宅に住み続けたい場合は、普通借家契約を採用しているリースバック事業者を選びましょう。

④家賃が高くて支払えなくなった

リースバックの家賃は事業者や物件によって異なりますが、売却価格を基準に、期待利回りや周辺の家賃相場などを考慮して設定される場合が多いです。

家賃が高く設定されると、将来的に家賃を支払えなくなり、最終的には退去を求められる可能性があります。場合によっては、家賃の合計額が数年で売却価格を上回るケースもあるため、注意が必要です。

家賃の金額は、リースバック後の生活に影響します。リースバック事業者と相談するとともに、住み続ける期間や家賃を支払い続けられるかをシミュレーションしましょう。

⑤高額な家賃の値上げを請求された

リースバック後に自宅を借りている期間中に、家賃の値上げを請求されるケースも考えられます。特に、大幅な値上げを求められると、騙されたと感じるかもしれません。

家賃の値上げは、原則として貸主と借主で協議を行い、双方の合意を得て決定されます。値上げを請求されても、必ずしも応じる必要はないため、貸主であるリースバック事業者と適正な賃料を相談しましょう。

賃貸借契約する際は、一方的な値上げが可能な条項が入っていないかなど契約書を確認し、不明点は再確認・理解してから契約してください。

⑥設備の修理費用を請求された

一般的な賃貸物件では、初期設備が故障して修理した場合の費用は原則貸主負担です。

ただし、リースバックでは、元の所有者が売却後もそのまま住み続けるため、どちらが設備の修繕費を負担すべきかの判断が難しい事情があります。

リースバックの場合、一般的に、マンションの修繕積立金や管理費、マンション・戸建てのリフォーム費用などは貸主が負担しますが、設備の修繕費は借主負担です。

通常の賃貸住宅と同じと考えていて、設備の修理費用を請求されて戸惑うケースもあります。リースバックの契約時には、修繕費を利用者とリースバック事業者のどちらが負担するかを確認しましょう。

また、カーポートなど新たな設備を設置したい際にはどうすればよいかも契約時に確認しておくとよいでしょう。

⑦自宅を勝手に売却された

リースバック後は、自宅の所有権はリースバック事業者へと移ります。売却されても、通常、賃貸借契約の内容は新しい所有者に引き継がれますが、契約内容によっては、次の賃貸借契約を断られることもあるため、注意が必要です。

リースバックを利用する際は、第三者へ売却される可能性があるか、売却後に契約条件が変更される場合があるか、契約内容を確認しておくとよいでしょう。

⑧買い戻しに応じてもらえなかった

リースバックは、将来的な買い戻しが可能な点もメリットです。

ただし、契約書を交わさずに口約束で済ませてしまうと、買い戻すタイミングで応じてもらえない可能性もあります。

リースバックで買い戻すための特約を組み込むことはリースバック事業者にとって義務ではありません。そのため、買い戻しを希望する際は、買い戻し特約などを書面で締結し、具体的な条件を明記しておきましょう。

⑨価格が高額で買い戻せなかった

買い戻しを希望する際は、買い戻し価格の確認も重要です。

一般的に、買い戻し価格は売却価格の約110％～130％に設定されますが※、悪質な事業者は高額な価格を設定する場合があります。事前に契約内容を確認し、適切な価格に設定されているかを確認しましょう。

※場合によっては140％程度になることもあります。

⑩高額な諸費用を請求された

リースバックに関して、事業者から高額な諸費用を請求されてトラブルとなったケースです。リースバックにかかる諸費用は事業者によって異なりますが、主な費用は次のとおりです。

上記以外で高額な諸費用を請求された際は、費用が発生した理由や内容を事業者に確認しましょう。

⑪契約解除に伴い高額な違約金を請求された

契約内容を確認しないまま、半ば流されるように契約してしまうと、契約内容にリスクがあることに気づけない場合があります。

一般的な売買契約であれば、契約してから一定の期間内はクーリングオフが可能な場合があります

しかし、前述したように、自宅の売却にはクーリングオフが適用されないため、無条件に契約の解除はできません。

そのため、契約後にリスクに気づいて契約解除しようとすると、高額な違約金を請求される可能性があります。

リースバックは多額のお金が関わる契約なので、ご自身だけでなく家族も一緒になって、契約内容にリスクがないかどうかを確認しましょう。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックで騙されるトラブルを避けるには、リースバックの仕組みをよく理解する姿勢が重要です。以下では、リースバックのメリットとデメリットを解説します。

メリット

リースバックの主なメリットは以下です。

リースバックを活用すると、自宅を売却後も住み慣れた家で生活できます。受取った代金をさまざまな目的で利用可能です。

デメリット

リースバックには複数のメリットがある反面、いくつかのデメリットが挙げられます。主なデメリットは以下です。

リースバック後は、契約で決めた家賃を毎月支払わなければなりません。所有権の移転や定期借家契約での再契約など、法律に関する知識も求められます。

リースバックで確認したい契約内容

リースバックの契約書には、売却価格や家賃などの重要な項目が記載されています。事前に確認したい主な項目は以下です。

わからない点は、リースバック事業者の担当者に尋ねてみましょう。家族や知人、弁護士や税理士などの専門家との相談も、納得できる契約に役立ちます。

リースバック契約前の注意点

リースバックでは、どの事業者と契約するかが重要です。以下では、リースバック事業者を選ぶ際の注意点を解説します。

複数の事業者に相談して見積もりを依頼する

近年、複数のリースバック事業者がサービスを提供しています。複数の事業者に相談すると、売却価格や家賃の相場、担当者の人柄、契約内容の違いなどを把握しやすくなります。

なお、自宅を活用した資金調達方法はリースバックだけではありません。ご自身や物件の状況に合わせて、リバースモーゲージや不動産担保ローンなど、ほかの手法と比較・検討しましょう。

信頼できるリースバック事業者を選択する

リースバックは、大切な自宅を取扱う取引です。納得できる契約ができるように、信頼できるリースバック事業者を選択しましょう。

信頼できるリースバック事業者を見分ける際に、手続きの進め方は判断基準のひとつです。基本的に、リースバックは担当者からサービス内容の紹介があり、仮査定と実地での本査定のうえ、条件面を話し合います。

営業トークで契約を急かす、断っても何度も勧誘に訪れる場合は、安易に応じず、家族や知人などと相談するなどの対処をしましょう。

また、企業としての信頼性や利用者側の希望を尊重する姿勢も、リースバック事業者選びの重要なポイントです。

AG住まいるリースバックでは、契約前の解説を大切にしています。リースバックの仕組みや他の手段との比較、さらには収支のシミュレーションを丁寧に行い、ご自身が十分に納得されてから契約に進めるようにサポートしています。

家族と相談する

リースバックの契約は不動産会社と直接交わすため、お子さんや兄弟姉妹などに何も知られないまま手続きを進めることも可能です。

ただし、家族が何も知らないままだと、将来的にトラブルになるリスクがあります。

リースバックの契約で「騙された」と感じないようにするためにも、家族としっかり相談し、納得したうえで手続きを進めることが重要です。

損得をトータルで判断する

契約内容が得かどうか、そもそもリースバックの契約自体がご自身に適しているかどうかは、本人の価値観や資金調達の目的などによって異なります。

賃貸借期間によっては、家賃の支払総額が売却額を上回るケースもあるでしょう。

家賃と売却価格とのバランスや将来的な住み替えなど、長い目で損得を判断したうえで、リースバックをすべきかどうかを検討する姿勢が重要です。

リースバック以外の選択肢もある

リースバックは自宅に住み続けることを重視する人が、住まいを利用して資金調達できる方法ですが、資金調達の方法にはほかにも以下の選択肢があります。

市場での売却は、不動産会社に仲介してもらったり、ご自身で買い手を見つけたりして住宅を売却する方法です。リースバックや後述する不動産会社による買取りよりも、高い金額での売却が見込めるのがメリットです。

ただし、住宅売却には数ヶ月～かかることが一般的ですし、買い手が見つからずに結局売却できない可能性もあります。

不動産会社による買取りは、その名のとおり不動産会社に買い手になってもらって住宅を売却する方法です。市場での売却とは異なり、買い手が見つからない心配はないので、必ず資金調達できます。

ただし、市場で売却するよりも金額は抑えられる傾向にありますし、リースバックとは異なり、基本的に買い戻しはできません。

リバースモーゲージは、住宅を担保にして金融機関から融資を受ける方法で、相続を重視しない人に向いています。融資に対する毎月の返済は利息のみでよく、契約者が死亡した後に住宅を売却すると残債を一括返済するほか、売却をせずに相続人が元本の返済を行うことも可能です。

契約者死亡後に返済しない選択をした場合は、金融機関に所有権が移転するので、物件を継ぐようなお子さんがいない方にはおすすめの資金調達方法です。

これらの方法とリースバック、それぞれの特徴やメリット・デメリットを比較したうえで、リースバックをするべきかどうかを判断することが重要です。

リースバックで騙されないために事業者は慎重に選ぼう

リースバックは、近年普及が進んでいる取引です。

ただし、仕組みを十分に把握できていないケースや悪質な営業をするケースも報告されており、トラブルも生じています。リースバックをあんしんして利用するためには、トラブル例を参考に、どのような点を確認すべきか把握しておきましょう。

たとえば、AG住まいるリースバックの場合、居住期間に制限のない普通借家契約を採用しています。事業者によっては定期借家契約のみを採用しているケースもあり、契約形態による違いの確認が、長期的なあんしんにつながります。

また、万一に備え、買い戻しが可能かどうかの確認も重要なポイントです。さらに、売却に関わる相談や見積もり、調査費用、売却後の礼金や管理費、固定資産税、修繕積立金などの費用負担も事前に確認しましょう。

東証プライム上場のアイフルグループのAG住まいるリースバックは、これらの費用が無料です。リースバックをあんしんして利用するために、ぜひご相談ください。