リースバックできない7つのケースとは？理由や対策、注意点を解説

リースバックを利用できない7つのケース

リースバックが利用できないことが多い代表的なケースは以下のとおりです。

どれも事業者側の審査や基準に影響を及ぼし、結果的に「契約不可」となる可能性があります。以下で紹介する問題点に該当しないか、事前の確認が重要です。

①オーバーローン状態である

オーバーローンとは、売却価格よりも住宅ローン残債が上回っている状態を指します。リースバックでは基本的に、物件を売却した資金でローンを完済できることが前提です。リースバック事業者は物件の不良債権化を避けたいからです。

売却価格が残債よりも低ければ、ローン完済できず、物件の売却手続きそのものが成り立ちません。結果、オーバーローンだとほとんどの場合リースバックが利用できません。

ただし、売却代金+自己資金で住宅ローンを完済すれば、リースバックできる可能性はあります。

②賃貸借時の審査に通らない

リースバックでは、物件売却後に「賃貸借契約」を結ぶ必要があります。そのときに審査が通らない場合は、利用できません。

審査が通らないのは、継続的な支払いが難しいと判断されたり、信用情報に問題があったりするケースです。たとえば、自己破産直後や、支払い滞納の履歴がある場合が当てはまります。

③共同名義人の同意を得られない

不動産を複数人で所有している場合、共有者全員の同意がなければ物件を売却できません。1人でも反対すれば契約は頓挫します。

また、共有名義人が遠方に住んでいる、意思疎通が困難な状態にあると交渉が難航します。複数人で不動産を所有している場合は、まず全員への相談から始めましょう。

④物件に瑕疵（欠点や欠陥）がある

物件に瑕疵（欠点や欠陥）がある場合、不動産の資産が著しく下がるため、売却が難航します。具体的には、以下のようなケースが当てはまります。

リースバック事業者も不動産価値が著しく低下している物件は積極的に引き取りません。結果的に、査定が通らずリースバックができないことがあります。

⑤既存不適格物件である

再建築不可や増改築不能な条件があったり、現行の建築基準に違反したりする物件を「既存不適格物件」と呼びます。建築当時は法律を満たしていても、後の法改正で現在の基準を満たさなくなった物件もあるため注意が必要です。

既存不適格物件は活用が難しくなるため、資産価値が下がり、リースバック対象から外されることが多いです。

⑥リースバック事業者の取扱い範囲外である

事業者によっては、対応可能なエリアや物件種別を限定しているケースがあります。物件のエリアによっては利用ができません。

また、物件の種別を絞っている事業者もあります。特殊用途の建物、事業用物件などは、対象外として断られることがあります。

⑦不動産・物件の流動性が低い

「不動産の流動性が低い」とは、物件を売却しても買い手が付きにくい、市場での取り引きが停滞している状態を指します。具体的には以下のようなケースが当てはまります。

このような物件は、市場での需要が低いため、リースバック事業者が物件を資産化しにくくなるのがデメリットです。流動性が低い物件は、万が一リースバック事業者が再度売却するときに、容易に手放せないリスクがあるため、結果的に契約が見送られる可能性があります。

リースバックを利用できない場合の対策

もし「リースバックは難しい」と言われても、すぐに諦める必要はありません。別の手段や交渉で、状況の改善が可能です。

以下は、リースバックが現段階で利用できない場合に検討をおすすめする対策例です。

複数の事業者に見積もりを取る

リースバックの査定額や審査基準は、事業者ごとに異なります。ある業者では断られても、別の業者ではオファーが通る可能性もあります。

売却価格や家賃設定などの条件は会社ごとに異なるので、複数社から見積もりを取得し、比較検討しましょう。なお、売却額の目安は市場取引額の60~80%が目安です。

共同名義人と相談する

共同名義人の同意が得られていない場合、まずは丁寧に意思疎通を図ることが重要です。なぜリースバックが必要なのか、今後のライフプランや資金繰りを説明し、メリット・デメリットを共有しましょう。

専門家も同席して話し合えば、納得を得やすくなるでしょう。

リバースモーゲージを検討する

リースバック以外に、「リバースモーゲージ」という仕組みがあります。リバースモーゲージは、自宅を担保として資金を借入れする制度です。

契約者が亡くなった後、物件売却で借入金を返済する仕組みで、高齢者の資金確保手段として注目されています。リースバックが難しい場合、リバースモーゲージも選択肢に入れてみましょう。

リバースモーゲージとリースバックの違いについてより詳しく知りたい方は以下の記事もあわせてご覧ください。

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オーバーローンの場合は任意売却を検討する

オーバーローン状態や金融機関との交渉が必要な場合は、「任意売却」という選択肢もあります。任意売却は、金融機関の同意を得て、市場価格に近い金額で不動産を売却する方法です。

ただし、債権者の承諾が得られないと任意売却はできません。また、売却価格の決定権が債権者にあるため、ご自身でコントロールできない点に注意が必要です。

リースバックの事業者を選ぶときに大切なこと

リースバックの事業者を選ぶときには、比較が大切です。ここでは確認すべきポイントを解説します。

対応エリアを満たしているか

リースバック事業者には、対応可能なエリア（地域）が決まっていることがあります。たとえば、大都市圏のみ対応している事業者、特定の都道府県までしかカバーしていない事業者、あるいは全国対応を謳っている業者など、対応範囲はさまざまです。

まずは事業者の公式サイトや問い合わせで対象エリアを確認しましょう。エリア外と言われたら、近隣都市までなら対応可能か、提携業者の紹介が可能かを確認するなど、柔軟に相談してみると道が開ける場合もあります。

また、WEBなどで対応エリアを満たしているリースバック事業者を探して、問い合わせるのもよいでしょう。

物件の種別に対応しているか

リースバックはさまざまな物件が対象です。たとえば、以下の物件でリースバックを活用できます。

ただし、どの種類に対応しているかは事業者によって異なります。築年数の古い物件、特殊構造の建物などには対応していない場合があるので確認が必要です。

リースバックの相談をするときは、物件の用途や規模を明確にした上で、築年数、構造（木造、RC造など）、を伝えましょう。事業者側が対応可否を即答しやすくなります。

対応が親身か

はじめてリースバックを検討するときは、わからないことだらけです。疑問点や不安点に丁寧に答えてくれる事業者であるかどうかは重要です。

担当者が不動産や資金計画の知識に精通し、リスクやデメリットに対する注意点まで初心者にわかりやすく解説してくれると安心感が増します。

メールや電話で質問したときの返信の速さや回答の丁寧さを確認すると、親身な事業者を選びやすくなるでしょう。丁寧にヒアリングをして親身な対応をしてくれる事業者を選択すると、長期的な関係性を築きやすくなります。

提示された家賃額が適切か

リースバックでは、物件売却後に賃貸借契約を結ぶため、毎月の家賃支払いが発生します。家賃が高すぎると、結局生活を圧迫してしまい、リースバックの本来の目的である「経済的負担軽減」が果たせなくなる可能性があります。

そのため、見積もりをもらうときには物件の買い取り額だけでなく、家賃も提示してもらうことが大切です。同エリアで似たような物件の家賃相場を調べ、提示家賃が高すぎないか確認すると、失敗を避けられます。

さらに、毎月の家賃が支払える範囲か、シミュレーションすることも大切です。

AG住まいるリースバックは、電話でのご相談の他、WEBでの無料査定も実施しています。具体的な金額を知りたい方は、ぜひご活用ください。

契約内容に問題がないか

リースバック契約は、通常の不動産売買契約と賃貸借契約が組み合わさった複合的な契約であり、宅建業法に基づくクーリングオフが適用されません。契約後の条件変更や解約が難しいため、要注意です。

契約内容を十分に理解して納得してからサインしましょう。

不動産取引では「重要事項説明」が行われますが、わからない用語は遠慮せず質問しましょう。また、契約書をじっくりと読み、違約金や中途解約に関する条項、賃料改定の条件など、長期的なリスクを伴うポイントを把握することが大切です。

リースバックできないケースを把握して利用を検討しよう

リースバックは全ての状況で使えるわけではありません。あらかじめ利用できないケースを把握しておくと、焦らすに検討できます。

たとえばリースバックの相談をした事業者に断られても、別の事業者なら対応できることもあるので、確認してみるとよいでしょう。事業者ごとに見積額や対応には差があるので、ぜひ複数社に相談してみることをおすすめします。

AG住まいるリースバックでは電話相談のほか、WEBでの無料査定も実施しています。リースバックを検討している方は、まずはお気軽にお問合せください。