住宅ローンで後悔する理由は？後悔しないためのコツや困ったときの対処法を解説

住宅ローンの返済が困難になる方の割合

住宅金融支援機構によると、2024年度のリスク管理債権の割合は2.80%でした（※）。リスク管理債権とは、「破産更生債権およびこれらに準ずる債権」「危険債権」「三月以上延滞債権」「貸出条件緩和債権」を合わせたものです。

つまり、100人中約3人弱の方が、住宅ローンを利用した後に生活が破綻して返済が見込めない、返済が3ヶ月以上滞っている、返済方法を変更したなどの状況に陥っていることがわかります。

※出典：独立行政法人住宅金融支援機構「統合報告書2025」

住宅ローンで後悔する方の特徴

現在の住宅ローンは、35年の長期返済が主流です。また、住宅価格の高騰や超低金利などを背景に住宅ローンの超長期化が進んでおり、最長50年の返済期間を設定できる住宅ローンも登場しています。

住宅ローンは長期にわたって返済するため、返済期間中に生活環境や収入の変化が生じ、借りすぎたことを後悔したり、返済が困難になったりする可能性があります。

そこで、住宅ローンを組んで後悔する方の一般的な特徴を解説します。

①勢いで家を購入した

住宅ローンの仕組みやメリット・デメリットを十分に理解せず、勢いで家を購入すると後悔する可能性があります。

国土交通省の調査によると、新築注文住宅を建てた年齢（世帯主）は30歳代がもっとも多く、全体の43.7%を占める結果でした※。

しかし、周りが家を購入しているなどの理由で衝動的に購入すると、住宅ローンの返済で生活が苦しくなる可能性があります。

※出典：国土交通省 住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」

②借入額が収入に見合っていない

住宅ローンの借入額が収入に見合っていないと、返済に苦しむことになりかねません。

住宅ローンで無理なく返済できる借入額を知る指標に、「返済負担率」があります。返済負担率とは、年収に占める住宅ローンを含むローンの年間返済金額の割合です。

住宅金融支援機構と民間の金融機関が連携して提供する「フラット35」では、返済負担率を35%以下（年収400万円未満の場合は30%以下）と定めています。

また、家族構成やライフスタイルによっても異なりますが、一般的に返済負担率は20%～25%を目安にすれば無理なく返済できるといわれています。

返済負担率を踏まえ、収入に見合った借入額で住宅ローンを組むことが重要です。

③年収が上がることを前提に住宅ローンを組んだ

年収が上がり続けることを前提に住宅ローンを組み、後悔するケースもあります。景気や経済の先行きは不透明で、今後も年収が上がり続けるとは限りません。

住宅金融支援機構によると、2020年2月～2021年12月の間にコールセンターへ寄せられた新型コロナウイルス関連の相談件数は6,000件を超えており、そのうち4割以上が「返済相談」でした※。

住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、ケガで収入が減少する、会社の倒産で失業する、生活環境の変化で支出が増えるなど、さまざまなケースを想定して計画を立てることが重要です。

※出典：住宅金融支援機構「今年度の取組等」

④ライフスタイルの変化や今後のライフイベントを考慮していない

経済状況やご自身を取り巻く環境を含めて、家を買ったときの状況がいつまでも続くわけではありません。ライフスタイルは変化するものであるという前提を持てているかどうかは、とても重要です。また、今後のライフイベントによっては急な出費を余儀なくされる可能性もあります。

夫婦2人の年収を前提にしている場合、出産や病気を理由に収入が減る可能性がある点も、考慮しなければなりません。また、お子さんの教育方針によっては、一般的な家庭よりも支出が大幅に増える可能性もあるでしょう。

⑤目先の金利の低さだけで住宅ローンを組んだ

目先の金利の低さだけに気を取られて住宅ローンを組むと、後悔する場合があります。

変動金利型は固定金利型と比べて金利が低く、年0.5%を下回ることも少なくありません。住宅金融支援機構が2025年に実施した調査によると、金利タイプごとの選択割合は以下です。

定期的に金利の見直しがおこなわれる変動金利型には、金利上昇リスクが伴います。また、住宅ローンを組むときは金利だけでなく返済負担率や返済期間、諸費用などのさまざまな項目を踏まえて検討することが大切です。

※出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2025年4月調査）】」

⑥複数の金融機関を比較しなかった

普段から取引しているなどの理由で、複数の金融機関を比較せずに借入先を決めるのは避けましょう。

住宅ローンは、都市銀行や地方銀行、ネット銀行、信用金庫、信用組合など、さまざまな金融機関が扱っています。

金融機関によって金利や諸費用、団体信用生命保険の保障内容などが異なるため、住宅ローンを組むときは複数の金融機関を比較して、ご自身に合ったものを選ぶことが大切です。

なお、民間の金融機関が独自に提供する住宅ローンのほかに、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して扱う「フラット35」や、勤務先の財形貯蓄制度を利用している方を対象とした「財形住宅融資」もあります。

⑦返済期間の設定が十分でなかった

返済期間が短すぎた、または長すぎたことで返済が苦しくなり、後悔するケースもあります。年収や年齢、ライフプランを踏まえ、無理のない返済期間を設定しましょう。

返済期間を短くすると早く完済でき、総返済額を抑えられます。

しかし、返済期間を短くするほど毎月の返済額が大きくなるため、教育費などの負担と重なったときに生活を圧迫しかねません。

いっぽう、返済期間を長くすると毎月の返済額は抑えられますが、定年後も返済が続くと返済が難しくなる可能性があります。一般的に、老後は年金が主な収入となるため、定年までに完済できるように無理のない返済期間を設定することが重要です。

⑧住宅ローン控除に気を取られて借りすぎた

「住宅ローン控除を受けられるから多く借りたほうがよい」と考えて借りすぎると、後悔する可能性があります。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームの新築、取得、増改築などをした場合に、要件を満たすと所得税額から一定額を控除できる制度です。

住宅ローンの年末残高に0.7%を乗じた金額を最大13年間控除できるため、借入残高が多いほど節税の効果が得られます。

しかし、住宅ローン控除はあくまでも税金の負担を軽減するための制度です。住宅ローン控除を理由に借入金額を大きくすると、節税メリット以上に返済が重い負担になる可能性があります。

⑨頭金を払いすぎた

頭金を払いすぎると、手元資金が足りなくなる可能性があります。

住宅ローンを組むときに頭金を多く払えば、借入金額が少なくなり、返済の負担を軽くできます。国土交通省の調査によると、新築住宅の自己資金比率はそれぞれ以下のとおりでした（はじめて住宅を取得した一次取得者の場合）※。

一般的に、頭金を20%以上用意できれば住宅ローンの選択肢は広がります。しかし、頭金を払いすぎると、生活を圧迫したり、突発的な支出に対応できなくなったりする可能性があります。

住宅ローンを組むときは、不測の事態が起こっても生活に支障がないように、ある程度手元資金を残すことが大切です。できれば毎月の生活費の3ヶ月から6ヶ月分は手元に残しておきましょう。

※出典：国土交通省 住宅局「令和6年度住宅市場動向調査報告書」

⑩計画を立てずに繰上返済した

無理に繰上返済すると、後悔する可能性があります。

繰上返済とは、毎月の返済金額とは別に任意の金額を返済する方法です。返済した金額はすべて元金に充てられるため、借入残高が早く減り、本来支払うはずだった利息を軽減できます。

繰上返済は総返済額を抑えるのに効果的な方法ですが、計画を立てずに実行すると手元資金が足りなくなり、不測の事態が起きたときに対応できなくなる可能性があります。

手元資金が足りなくなると、新たな借入れにつながる可能性もあるため、注意が必要です。繰上返済を行う際には、余剰資金の中から行うようにしましょう。

住宅ローンの返済を滞納するリスク

住宅ローンの返済ができなくなると、最終的には家を退去しなければなりません。住宅ローンを滞納してから競売（住宅を強制的に売却して債権を回収する手続き）にかけられるまでの一般的な流れは、以下のとおりです。

一般的に、滞納が3ヶ月程度続くと信用情報機関に金融事故情報として登録されます。クレジットカードやローンの審査では、信用情報に問題がないかどうかを確認されるため、金融事故情報が登録されている間はクレジットカードやローンなどの契約が難しくなります。

また、滞納が一定期間続くと一括返済を請求される可能性があります。一括返済の請求に応じられずにいると、最終的には競売にかけられて家を失うことになります。

住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでのおおよその流れは以下のとおりです。

なお、競売に進むまでの期間はあくまでも目安であり、実際の期間は金融機関によって異なる点には注意が必要です。

住宅ローンで後悔しないためのポイント

「住宅ローン地獄」に陥らないためには、事前の十分な検討が重要です。住宅ローンの利用で後悔しないために、実際に契約する前に意識しておきたいポイントは、主に以下が挙げられます。

変動金利と固定金利のどちらを選ぶかを慎重に判断する

住宅ローンの金利は、変動金利と固定金利に大きく分けられます（両者がミックスされた制度もあります）。変動金利と固定金利は特徴が異なり、どちらを選ぶべきかは一概にはいえません。

変動金利は一般的に固定金利よりも金利が低いので、住宅ローンの返済金額を抑えることが可能です。

ただし、市場金利が上昇すると、それに伴って住宅ローンの金利も上昇するリスクがあります。そうなると金利の見直しにより、毎月の返済額も当然これまでよりも多くなります。

固定金利は、一定期間もしくは住宅ローンの借入れ全期間で金利が一定なので、返済計画を立てやすいのがメリットです。

変動金利よりも金利は少し高めに設定されており、市場金利の低下によるメリットを享受できない点は考慮する必要があります。

変動金利と固定金利、それぞれの特徴を把握したうえで、慎重に判断しなければなりません。昨今は日本の中央銀行が利上げに動きそうな気運があることも、念頭に置いておくのが望ましいでしょう。

返済負担率を20%～25%程度に抑える

返済期間を短めに抑えようと返済負担率を高めると、毎月の生活が苦しくなります。年収にもよるものの、返済負担率は高くても25%程度に抑えておくのが望ましいでしょう。

返済シミュレーションなども利用しながら、毎月無理なく返済できる返済負担率を決めるのが賢明です。

複数の住宅ローンを比較する

住宅ローンは多くの金融機関でさまざまなものが取り扱われています。ライフスタイルや今後の人生設計によって、それぞれの方に適した住宅ローンは異なるのが当然です。

家族や友人などに話を聞くと、ご自身が選んで利用しているローンをおすすめしてくれるでしょうし、口座を保有している金融機関で住宅ローンを組みたいという気持ちの方もいるでしょう。

そういったことはいったん頭の隅に置いておき、複数の金融機関で取り扱われている住宅ローンをフラットに比較してみて、本当にご自身に合っていると思われる住宅ローンを選びましょう。

FP（ファイナンシャルプランナー）などの専門家に相談する

適切な住宅ローンを選ぶためには、専門的な金融知識があることが望ましいです。ご自身や家族だけで住宅ローンを判断しきれない場合は、FPなどの専門家に相談してみましょう。

相談すると、これまで検討していなかった新しい選択肢が見つかる場合もあります。

住宅ローンで後悔したときの対処法

住宅ローンの返済が苦しくなりそうなときは、なるべく早く対処することが大切です。滞納によってさまざまな影響が生じる前に、以下のような方法を検討しましょう。

金融機関に相談する

住宅ローンの返済が滞りそうなときは、滞納する前に金融機関に相談しましょう。

一時的に収入が減少したなどの事情によっては、返済期間を延長するなどの対応を取ってもらえる可能性があります。

相談せずに滞納した場合、返済期日の翌日から遅延損害金が発生するため、返済できなくなりそうなときは事態が悪化する前に相談しましょう。

ただし、返済期間が長くなるほど、利息額の負担が増えて総返済額が大きくなる点には注意が必要です。

住宅ローンの借換えを検討する

住宅ローンの借換えを検討するのも手段のひとつです。借換えとは、新たに住宅ローンを組んで契約中の住宅ローンを完済する行為です。

今よりも低い金利で借換えできれば、利息や毎月の返済金額を軽減できる可能性があります。

ただし、借換えには諸費用がかかるため、借換えによって返済総額が下がるとは限りません。一般的に、以下の条件を満たす場合は借換えによる効果が得られるといわれています。

諸費用を踏まえても借換えるメリットがあるかを十分に検討しましょう。

家を売却する

返済の負担を大きく下げたい場合は、家を売却して中古物件や賃貸住宅に住み替えることも検討しましょう。

基本的に、住宅を売却するときは住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。ただし、住宅ローンが残っていても売却価格が住宅ローンの借入残高を上回る場合は、売却資金で完済できます。

また、売却価格より住宅ローンの借入残高が多い場合でも、自己資金などで不足分を補えれば完済して抵当権を抹消することが可能です。

リースバックを利用する

家に住み続けたい場合は、リースバックを利用する方法もあります。

リースバックとは、家を売却してまとまった売却資金を受取り、売却後も賃貸住宅として家に住み続けられるサービスです。売却資金の使いみちに制限がないため、住宅ローンの返済資金や老後資金、老人ホームへの支払い資金の確保など、さまざまな目的で利用できます。

家を売却するため所有権は失いますが、固定資産税等を負担する必要がなくなり、売却後も住み慣れた家に住み続けられます。

また、住宅ローンが残っていても、通常の住宅売却と同様に売却価格が借入残高を上回る場合はリースバックが利用できます。売却価格が借入残高を下回る場合も、不足額を手元資金で補填できればリースバックが可能です。

ただし、家を売却したあとは毎月家賃を支払う必要があるため、住みたい期間にわたって家賃を払い続けられるかを十分に検討する必要があります。

リースバックの仕組みやメリット、住宅ローンが残っている状態でのリースバックについて詳しく知りたい方は、以下の記事をあわせてご覧ください。

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住宅ローンで後悔している場合はリースバックも検討してみよう

住宅は人生でもっとも大きな買い物だといわれています。長期にわたって返済していくため、返済期間中に病気やケガ、災害などの不測の事態が起きる可能性もあります。

そのため、住宅ローンを組むときは無理なく返済できる金額か、突発的な支出に対応できる手元資金があるかなどを踏まえ、慎重に検討しましょう。

返済の負担を減らしたいときは、住宅ローンの借換えや家の売却を検討するのも手段のひとつです。また、リースバックを利用すれば、まとまった売却資金を受取ることができ、その後も住み慣れた家に住み続けられます。

リースバックに関するご相談は、アイフルグループの「AG住まいるリースバック」にお任せください。AG住まいるリースバックは、現在借入れがある方やローンの支払いが困難になった方、抵当権がついている方でも申込みが可能です※。

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※残債金額により取扱いできない場合もあります。