持ち家にかかる税金はいくら？固定資産税と都市計画税の仕組みや軽減制度を解説

持ち家にかかる税金は「固定資産税」と「都市計画税」

持ち家がある方には、「固定資産税」と、住んでいる地域によって「都市計画税」が課税されます。

固定資産税と都市計画税は、対象となる資産を保有している方に毎年課される税金です。持ち家に住むときは、毎年どのくらいの税金が課されるのか把握しておきましょう。

以下では、固定資産税と都市計画税に分けて、特徴や計算方法を紹介します。

①固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている方に課税される税金です。

固定資産税はお住まいの市町村（東京都23区内は東京都）に納付する地方税で、道路や学校の整備、介護や福祉などの行政が提供するサービスに利用されます。

固定資産は土地と家屋、償却資産の3つの種類に分けられます。たとえば、持ち家として土地と家屋を所有している場合、土地と家屋のそれぞれに固定資産税が課される仕組みです。

土地の固定資産税の計算方法

土地の固定資産税は、次の式で計算されます。

課税標準額とは、固定資産税の基礎となる金額です。土地の場合は、国が毎年1回算定する地価公示価格の70%を目安に、課税標準額が計算されます。

上記の課税標準額に税率をかけた金額が土地の固定資産税の税額です。1.4%が標準税率とされていますが、市町村によっては税率を独自に設定している場合もあります。

なお、固定資産税には政策的な軽減制度が設けられており、条件を満たした場合は税額が軽減されます。

たとえば、住宅用地の特例が適用された場合、200平方メートル以下の部分は課税標準額が6分の1に、200平方メートルを超える部分は課税標準額が3分の1に減額されます。

家屋の固定資産税の計算方法

家屋の固定資産税は、次の式で計算されます。

家屋の固定資産税も、課税標準額に税率をかけて計算する点は土地の場合と同じです。

家屋の課税標準額は、再建築価格に経年減点補正率をかけて計算します。再建築価格とは家屋を評価時点で新築するときに必要な費用であり、経年減点補正率は築年数に応じて生じる減価を数値化したものです。

家屋の固定資産税の税率は1.4%とされていますが、市町村により異なる場合があります。

なお、家屋にも特例的な軽減制度が設けられています。たとえば、新築住宅や認定優良住宅などの場合、購入してから3～5年間、固定資産税額が2分の1に軽減されます。

②都市計画税

都市計画税の納税対象となるのは、毎年1月1日に原則市街化区域内に土地や家屋を所有する者として、固定資産課税台帳に登録されている方です。

市街化区域は、都市計画法で指定されている都市計画区域のひとつです。市街化区域では用途地域が定められており、道路や下水道などの整備が重点的に行われています。

持ち家が市街化区域にある場合は、都市計画税の納付が必要です。都市計画税は次の式で計算されます。

都市計画税の課税標準額は、固定資産税の課税標準額と同じです。税率は0.3%が上限となり、市町村によっては0.1%や0.2%としている場合もあります。

なお、都市計画税にも税制上の軽減措置が設けられていますが、固定資産税とは取扱いが異なる点に注意が必要です。

持ち家の税金（固定資産税・都市計画税）の軽減制度

持ち家に課される固定資産税や都市計画税に対して、国は軽減制度を設けています。主な軽減制度は次の3つです。

どのような内容となっているか、ご自身の持ち家が要件を満たしているか、事前に確認しておきましょう。

住宅用地の特例

住宅用地の特例は、固定資産税や都市計画税の土地部分に対する軽減制度です。持ち家といった住宅の敷地に使用されている住宅用地は、面積によって課税標準額が軽減されます。

たとえば、400平方メートルの持ち家の場合、200平方メートル以下の部分は小規模住宅用地の特例が適用され、残りの部分には一般住宅用地の特例が適用されます。

注意点は、持ち家を店舗やテナントなどの事業で使用している場合です（併用住宅）。併用住宅の場合、持ち家の敷地に住宅用地の割合に応じた率をかけた面積が住宅用地と判断され、各軽減制度が適用されます。

新築住宅の税額の減額

新築住宅の税額の減額は、家屋の固定資産税に対する軽減制度です。

新築された住宅は、課税床面積が120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は新築後3年間、3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間、家屋に対する固定資産税額が2分の1に軽減されます。

また、認定長期優良住宅の場合、一般の住宅は新築後5年間、3階建以上の耐火・準耐火建築物は7年間、固定資産税額が2分の1に軽減されます。

新築住宅や認定長期優良住宅の減額は、2026年3月31日までに新築された場合の特例です。認定長期優良住宅の減額は新築した翌年の1月31日までに申告する必要があり、新築住宅の減額とは併用できない点に注意しましょう。

なお、新築住宅や認定長期優良住宅の減額は、原則、都市計画税には適用されません。

改修工事を行った住宅への減額

バリアフリーや省エネ、長寿命化に関する大規模修繕工事などの改修工事を行った家屋には、固定資産税が軽減される制度が設けられています。

たとえばバリアフリー改修を行い、減額の要件を満たしている家屋は固定資産税額が3分の1に減額されます。

ただし、減額を受けるためには改修が完了した日から3カ月以内の申告が必要です。お住まいの持ち家を改修したときは、要件を満たす軽減制度がないか確認しましょう。

持ち家の税金（固定資産税・都市計画税）を納付するタイミング

固定資産税と都市計画税の納税通知書は、4月～6月頃に市町村（東京23区は東京都）から送付されます。納税通知書に記載された金額を、指定された方法で納付しましょう。

固定資産税と都市計画税は同じ納税通知書に記載されており、4期に分けて納付する方法が一般的です。市町村によって納期が異なるので注意しましょう。1年分を一括で納付することも可能です。

なお、固定資産税と都市計画税の税額は軽減の特例を含めた形で計算され、納税通知書に記載されています。基本的に納税する方が計算する必要はありませんが、改修工事をした住宅への減額など、申告が必要な場合もあります。

固定資産税と都市計画税の納付方法

固定資産税と都市計画税の主な納付方法は次のとおりです。

近年、スマホ決済やクレジットカードでの納付に対応する市町村が増えてきました。

ただし、市町村（東京23区の場合は東京都）によって選択できる納付方法は異なるので事前に確認しましょう。

持ち家の税金（固定資産税・都市計画税）の注意点

固定資産税や都市計画税といった持ち家の税金は、計算が複雑です。次のような場合は、税額が増える場合もあるので注意しましょう。

負担調整措置とは、土地の評価額が急騰した場合に課税標準額を緩やかに上げる制度です。税負担が急に重くなるケースを避けるための制度ですが、負担調整措置の存在を知らないと、「去年より税金が高くなった」と不安に感じる場合もあります。

また、新築住宅の税額の減額をはじめ、軽減制度には一定の期間が設けられている場合があります。軽減制度が終了すると、税額が高くなるため注意が必要です。

そのほか、住宅を取り壊して駐車場にした、田畑を住宅用地にした、道路が整備されたなどの場合も、固定資産税が高くなることがあります。持ち家を取り巻く環境が変化し、税金が心配になった場合は、市町村の窓口や専門家に相談してみましょう。

持ち家の税金は計画的に納付しよう

持ち家の税金には、固定資産税と都市計画税の2種類があります。近年ではさまざまな納付方法に対応する自治体もあるので、送付された納税通知書を確認してご自身の利用しやすい方法で計画的に納付しましょう。

持ち家の維持が負担だが住み慣れた生活環境を変えたくない場合は、「リースバック」の活用も選択肢のひとつです。

リースバックは、自宅を売却した後、家賃のお支払いでそのまま住み続けられる仕組みです。家賃のお支払いは発生しますが、固定資産税や都市計画税、火災保険料の支払負担はなくなります。

売却代金の使いみちは自由であるため、生活資金やローンの返済に充てられます。

AG住まいるリースバックでは、WEBからリースバックに関する無料査定や資料請求を行えます。フリーダイヤル（0120-890-411、平日9:30～18:00）でのご相談も可能です。

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