リースバックした家を第三者に転リースできる？メリット・デメリットや注意点を解説！

リースバックの転リース（転貸）とは？

リースバックの転リースとは、リースバック契約者がリースバックで利用している物件をさらに第三者に転貸することを指します。

そもそもリースバックとは、自宅をリースバック事業者に売却して代金を受取り、その後は毎月家賃を支払うことで賃借人として自宅に住み続けられるサービスです。

リースバックの一般的な流れは、次のとおりです。

このような形で利用している物件をさらに転貸することを、転リースといいます。

リースバックについてより詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事

関連記事

リースバックとは？仕組みやメリット、おすすめの方をわかりやすく解説

リースバックした家を第三者に転リースしても違法ではない？

リースで利用している物件をさらに第三者へ転貸することは、法的に問題がないのか気になる方もいるかもしれません。民法612条では、以下のように定められています。

出典：e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」

つまり、リースバック事業者に無断で転リースをすることは違法です。リースバック事業者の許可を得られていれば、第三者に転リースしても問題はありません。

リースバックした家を第三者に転リースする例

リースバックは、自宅を売却後も住み慣れた家に住み続けられる点がメリットです。その自宅を第三者に転リースする場合には、以下のケースが考えられます。

転リースを活用する例のひとつは、リース料により収益を得たい場合です。リースバックした物件を、さらに第三者に対して利益分を加算してリースできれば、収入増が見込めます。

また、転勤や旅行などで長期間家を空ける際も、転リースの活用が想定されるケースです。

自宅に長期間住んでいない場合でも、リースバック事業者への家賃が発生します。住んでいない間を活用して転リースすれば、その期間に発生する家賃負担の軽減につながります。

転リースのメリット

リースバックで利用している物件を第三者に転リースすることには、どのようなメリットがあるのでしょうか。転リースのメリットは、次のとおりです。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

リースバック事業者に売却済みの資産に加えて家賃で資金を調達できる

不動産を使って資金を調達する方法としては、不動産を担保とした融資があります。ただし、不動産担保融資は審査に時間がかかることがあるほか、必ず融資を受けられるわけでもありません。

リースバックでの転リースを利用すれば、不動産を売却した資金に加えて、転リースによる継続的な資金調達が可能です。たとえば、第三者へのリース料がリースバック事業者への家賃を上回っていれば、安定した収益が見込めます。

不動産の所有に伴う経済的な負担を軽減できる

不動産を所有していると、固定資産税や修繕費などの負担が発生します。ご自身が保有している不動産を賃貸する場合でも、物件の不具合などによって賃借人に損害を与えた場合は、賠償責任が発生する可能性があります。

リースバックを行って不動産の所有権をご自身から移すことで、そういった経済的な負担から逃れることができるのは大きなメリットです。

空き家ではなく賃貸住宅にすることで建物や設備の劣化を防げる

住宅は管理をせずに空き家のまま放置すると、傷みが進む恐れがあります。具体的には、湿気が溜まって畳が劣化する、床下にカビやシロアリが発生するなどです。

その点、第三者に転リースし賃貸住宅として人が住んでいれば、生活に伴い掃除や換気、設備の点検が定期的に行われます。ご自身が長期間物件を使用しなくても、建物や設備の劣化を防ぎやすい点がメリットです。

また、空き家を狙った犯罪対策となり、防犯上のリスクを低減できます。

転リースのデメリット

逆に、リースバックで利用している物件を転リースすることには、次のようなデメリットがあります。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

赤字になる可能性がある

物件を転リースに出す場合、物件の入居者がなかなか決まらないと、賃料を得られない期間が続くことになります。そうなると、リースバック事業者に支払う家賃が家賃収入を超えて、赤字になる可能性があります。

転リースによって利益を出すためには家賃設定が重要ですが、高すぎる金額では入居者が集まりません。周辺相場などを踏まえた上で、入居が見込めそうな金額を設定しましょう。

物件の価値が下がる可能性がある

転リースで貸し出した相手の物件の使い方に問題があると、物件の価値が下がる可能性があります。そうなると、リースバック事業者との賃貸借契約自体が解除される可能性もあります。

賃貸借契約が解除されると再契約は難しいため、将来的に物件を買い戻すつもりだった場合は見込みが狂うことになり、人生設計の修正を余儀なくされる可能性もあります。

転リースのトラブルを避けるには？検討の際の注意点

リースバックした物件の転リースを検討する際には、注意すべきことがいくつかあります。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

転リースを認めているリースバック事業者に相談する

転リースをするためには、リースバック事業者の許可を得なければなりません。転リースに対応しているかどうかは、リースバック事業者によって異なります。

将来的に転リースする可能性のある物件をリースバックする場合、リースバック事業者選びの段階から注意する必要があります。

契約条件を比較する

転リースを認めているリースバック事業者が複数ある場合、それぞれの契約条件を比較する必要があります。転リースで利益を出すためには、物件の査定額やリースバックの賃料などが重要です。

なるべく有利な条件で契約できるリースバック事業者を選びましょう。

転リース相手を慎重に選ぶ

上述したように、転リース相手の物件の使い方によっては、物件の価値が下がることも考えられます。

物件の使い方が悪く賃貸借契約が解除されるなど、ご自身の望まない結果につながらないように、転リース相手を慎重に選ぶことが重要です。

転リースに関するよくある質問

転リースの経験がない方にとって、疑問に思うことはいろいろとあるでしょう。転リースに関してよくある質問を、Q&A形式で紹介します。転リースを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

転リースとサブリースの違いは？

転リースもサブリースも、どちらも物件をリースするという点では同じです。

リースバックで利用している物件を第三者に転貸する転リースとは異なり、サブリースは専門の事業者が建物をオーナーから借りて、エンドユーザーに転貸する事業です。

転リースによる責任分担はどうなる？

転リースをした物件に対する責任分担は、契約次第で変わります。賃借人との契約内容が重要になるので、なるべくご自身に有利な条件を勝ち取ることを意識しましょう。

責任分担に関しては、契約書にきちんと明記することも重要です。

転リースを検討する場合はリースバック事業者選びが重要

リースバックの転リースとは、リースバックで利用している物件を第三者に転貸することを指します。ただし、もともとご自身が保有していた物件であっても、リースバック事業者に無断で転リースをすることは、違法です。

転リースには、「リース済みの資産を使って資金を調達できる」「不動産の所有に伴う経済的な負担を軽減できる」などのメリットがある反面、「赤字になる可能性がある」「物件の価値が下がる可能性がある」などのデメリットも伴います。

転リースを認めているリースバック事業者と認めていない事業者があるので、将来的に転リースする可能性のある物件をリースバックする場合は、リースバック事業者選びの段階から注意する必要があります。