国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」とは？定義やトラブル例を紹介

国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」とは

国土交通省は、リースバックの取引件数が増加していることを受け、2022年に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました。

本ガイドブックは、国土交通省が一般消費者向けにリースバックの特徴や利用例、トラブル例、利用する際のポイントなどをまとめた資料で、リースバックに関する基本的な知識を得るのに役立ちます。

最初に、国土交通省がガイドブックを策定した背景とリースバックの定義を解説します。

国土交通省がガイドブックを策定した背景

リースバックは、不動産を活用して資金を調達できる比較的新しい取引手法です。

多様なライフスタイルの実現や中古市場の活性化、空き家対策などの面から期待される一方で、まだ認知度は十分とは言えません。高齢者世帯を中心に取引件数が増えつつあるなか、十分に理解しないまま契約したことが原因でトラブルにつながっているケースも見られます。

国土交通省によると、リースバックに関して「仕組みをよく知っている」または「おおまかだが、仕組みは知っている」と回答したのは、22.2%にとどまります※。

そこで国土交通省は、2021年12月以降、有識者や不動産業界団体とともに複数回にわたって検討会を実施し、2022年6月24日に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました。

※出典：株式会社価値総合研究所「リースバックの現状について」

国土交通省によるリースバックの定義

国土交通省が公表しているガイドブックによると、リースバックは以下のように定義されています。

リースバックは、不動産の売買と賃貸借契約を組み合わせたサービスで、「セール・リースバック」や「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれます。一般的な取引の流れは以下のとおりです。

リースバックの仕組みを詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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リースバックの現状

リースバックは、不動産を活用する新たな選択肢のひとつとして注目されつつあります。

リースバックの売却資金は一時金で支払われ、使いみちの制限がありません。そのため、さまざまな目的で利用が進んでいます。

国土交通省によると、2016年に256件だったリースバックの取引件数は、2018年に745件まで増加しました※1。

リースバックの主な利用者は、高齢者世帯（世帯主年齢が65歳以上の世帯）です。リースバックは多くの場合、成人以上であれば年齢を問われません。また、年収の要件が厳しくなく、年金収入のみの方も利用できるため、高齢者が検討しやすい資金調達方法と言えます。

内閣府「令和6年版高齢社会白書」によると、わが国の高齢化率は令和4年10月1日時点で29.0%でした。高齢化率は今後も上昇を続け、2070年には2.6人に1人が 65歳以上、約4人に1人が 75歳以上になると推定されています※2。

ライフスタイルの多様化に伴って暮らしにおけるニーズが広がっていることや、こうした高齢化の現状を踏まえると、今後リースバックがより一般的な取引手法のひとつとして定着することが予想されます。

※1 出典：国土交通省「リースバックについて」

※2 出典：内閣府「令和6年版高齢社会白書」

国土交通省が公表しているリースバックのトラブル例

国土交通省は、ガイドブックのなかでリースバックのトラブル例として以下の4つのケースを紹介しています。

それぞれについて詳しくみていきましょう。

なお、リースバックで起こり得るトラブル事例や対策をより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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「リースバックで起こり得るトラブル事例12選！失敗を回避するための対策も紹介」

①解約を申出ると高額な違約金を請求された

しつこく勧誘されて契約したあとに、不安になって後日解約を申出ると、高額な違約金を請求されたケースです。

なかには、しつこく勧誘する悪質なリースバック事業者が存在する可能性があり、よく分からないまま契約するとトラブルになることがあります。

リースバックのように自宅をリースバック事業者に売却した場合、クーリングオフは適用されません。したがって、安易に契約しないことが大切です。

②支払う家賃が数年で売却価格を超えることに後々気づいた

支払う家賃の合計金額が数年で売却価格を超えることに契約してから気づき、キャンセルを申出るも「キャンセルできない」と言われたケースです。

国土交通省のガイドブックでは、家賃が20万円、売却価格が2,000万円の事例が紹介されています。家賃が20万円の場合、10年間住むと売却価格である2,000万円を上回ります。

家賃を支払っても手元に残るお金があるか、きちんとシミュレーションすることが大切です。

③相場より著しく低額な価格で売却してしまった

市場の取引価格より著しく低い金額で自宅を売却したケースです。国土交通省のガイドブックでは、取引価格が1億2,000万円相当の自宅を700万円で売却した事例が紹介されています。

リースバックを検討する際は、複数の事業者に査定を依頼し、納得できる金額で契約することが大切です。

なお、リースバックの売却価格は多くの場合、通常の売却価格より低くなる傾向があります。

④希望する期間住み続けられなかった

リースバック契約後、賃貸借契約の期間満了が近づいたため住み続けたい旨を伝えたが、定期借家契約で再契約を拒絶されたために退去しなければならなくなったケースです。

賃貸借契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2つがあります。

定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すると賃貸借契約が終了し、更新されない契約です。双方が合意すれば再契約できますが、貸主（リースバック事業者）が応じなければ住み続けることができません。一方、普通借家契約の場合は、正当な事由がない限り契約が更新されます。

リースバックでトラブルに巻き込まれないためのポイント

リースバックでトラブルに巻き込まれないために、以下のポイントを押さえましょう。

以下でそれぞれ詳しく解説します。

ほかの手法と比較して検討する

まとまった資金が必要な場合、リースバックのほかに、自宅を売却する方法やリバースモーゲージを利用する方法もあります。

リバースモーゲージとは、自宅を担保に資金を借入れし、死亡時に一括で返済するローン商品です。生存中は利息のみ支払うため、月々の支払いの負担が少なく済みます。

一方で、原則として単身または同居の配偶者が対象になる、利息がかかるなどの注意点もあります。

それぞれメリット・デメリットがあるため、複数の手法を検討し、ご自身の目的やライフプランに合ったものを選びましょう。

契約内容を理解してから契約する

何度も勧誘され、書類への押印を求められても、安易にリースバックを契約するのは避けましょう。

自宅の売却をめぐるトラブルは多くの場合、契約内容を十分に理解しないまま契約したことが原因で起こります。

トラブルを避けるためにも、家族や親族とよく相談し、契約内容を理解したうえで契約することが大切です。また、契約する際は解約時の違約金の有無や金額も確認しましょう。

家賃を支払い続けられるかを試算する

リースバックで自宅を売却したあとは賃借人となるため、毎月家賃の支払いが発生します。家賃が値上げされる可能性も含め、支払う家賃の合計と受取る売却代金のどちらが高くなるかをシミュレーションしましょう。

なお、リースバックの家賃は、売却価格が高くなるほど上がります。反対に、売却価格が低くなると受取れる売却代金は少なくなりますが、家賃も下がります。

売却価格や家賃はリースバック事業者によって異なるため、納得できる条件で契約しましょう。

複数のリースバック事業者に査定を依頼する

ご自身が希望する条件で契約するためにも、複数のリースバック事業者に査定を依頼し、条件を比較しましょう。複数社を比較すれば、売却価格が相場と著しくかけ離れていないかどうかも把握できます。

AG住まいるリースバックでは、WEBからご来店不要で無料査定をご利用いただけます。無料査定を申込みいただいたあとでも、お客様の判断によりキャンセルが可能です。

買戻しの条件を確認する

リースバックの契約内容によっては、一度売却した自宅を買い戻すことができます。「買戻し特約」を付けて契約する、あるいは「再売買予約契約」を結べば、買戻しが可能です。再売買予約契約とは、将来、売買契約を成立させることを約束する契約のことです。

リースバックを契約する際は、将来買戻しができる契約になっているか、買戻しの条件が希望に合っているかを確認しましょう。

なお、買戻価格には諸経費が上乗せされるため、売却価格よりも高くなるのが一般的です。

賃貸借契約の種類や契約期間を確認する

賃貸借契約の内容によっては、希望する期間住み続けられない場合があります。前述のとおり、定期借家契約は貸主が応じなければ再契約ができません。

リースバックで結ぶ賃貸借契約が普通借家契約と定期借家契約のどちらなのか、契約期間は何年か、契約更新や再契約の条件はどのように定められているかを確認し、不明な点は納得いくまで説明を求めましょう。

設備の設置や修繕費の負担を確認する

リースバックを利用すれば、売却後もこれまで通り自宅に住み続けられますが、ご自身の所有するものではなくなります。

契約する際は、設備を新たに設置してもよいか、設備が壊れた際はどちらが負担するかをあらかじめ確認しましょう。また、退去の際、通常の賃貸物件と同様に原状回復費用がかかる場合もあるため、しっかり契約書に目を通すことが大切です。

賃貸物件の賃借人には、借りた部屋を借りた際の状態に戻して返還する「原状回復義務」があります。この原状回復のために支払う費用が原状回復費用です。

国土交通省の消費者向けガイドブックを活用しよう

国土交通省は2022年、一般消費者向けに「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました。ガイドブックには、リースバックの特徴やトラブル例、検討する際のポイントなどが取りまとめられています。

リースバックは、近年高齢者を中心に注目が高まっており、不動産活用の新たな選択肢として広まりつつあります。

リースバックを検討する際は、ガイドブックも活用し、仕組みや契約内容を十分に理解したうえで契約しましょう。

リースバックに関して不安点や疑問点がある方は、AG住まいるリースバックへご相談ください。

AG住まいるリースバックをご利用いただくと、ご自宅を売却いただいたあとも家賃をお支払いいただくことで、そのまま住み続けられます。また、売却代金の使いみちに制限がないため、老後の資金確保や住宅ローンの完済、相続対策など、さまざまな目的でご利用いただけます。

AG住まいるリースバックは相談やお見積り、調査費用はすべて無料です。まずはWEBの無料査定から、お気軽にご相談ください。