セールアンドリースバックとは？会計処理や仕訳例、メリット・デメリットを解説

ファイナンス・リース取引

ファイナンス・リース取引とは、以下の2つの要件を満たすリース取引です。

セールアンドリースバックで締結するリース契約が「ファイナンス・リース取引」に該当する場合は、不動産の売却とリース契約を一体の取引として処理する点が特徴です。不動産売却時とリース契約締結時に分けて、仕訳例を解説します。

不動産の売却時の仕訳

取得価額3,000万円の建物を売却し、900万円が普通預金口座に入金された場合の仕訳は、次のとおりです。減価償却累計額は1,800万円（間接控除法）と仮定します。

ファイナンス・リース取引に該当する場合、固定資産売却損益を長期前払費用（または長期前受収益）として処理し、リース資産の減価償却費の割合に応じて費用化（または収益として認識）する点が特徴です。

リース契約開始時の仕訳

リース料毎月20万円、リース期間5年、リース料の割引現在価値900万円とした場合、リース契約開始時の仕訳例は次のとおりです。

2回目以降のリース料支払い時には「支払利息」の勘定科目を使用し、元本と区分して利息を計上します。

オペレーティング・リース取引

オペレーティング・リース取引は、ファイナンス・リース取引に該当しないリース取引です。

オペレーティング・リース取引に該当する場合は、不動産の売却と賃貸借契約を別個の契約として扱うため、ファイナンス・リース取引と比べて会計処理が単純です。

不動産の売却時の仕訳

オペレーティング・リース取引に該当する場合、売却時は通常の不動産売却と同様の処理を行います。

たとえば、取得価額3,000万円の建物をセールアンドリースバック取引で売却し、900万円が普通預金口座に入金された場合、仕訳例は次のとおりです。

リース料の支払時の仕訳

オペレーティング・リース取引に該当する場合は、リース料支払いのたびに費用として計上します。リース料15万円、リース期間5年間とした場合の仕訳例は、次のとおりです。

資金調達の手段に使える

セールアンドリースバックをすると、不動産の売却代金を得られます。事業の運転資金のほか、納税準備など、まとまった資金を幅広い用途に使えます。

企業の資金調達法には金融機関からの借入れや公的資金もありますが、業績悪化などから利用がむずかしい場合もあるかもしれません。その際にも、セールアンドリースバックは役立ちます。

また一般的な融資に比べ、申込みから契約や資金の入金までがスムーズな点も特徴です。

不動産管理の負担を減らせる

自社ビルの所有は会社のステータスを上げるなどの利点もありますが、同時に不動産の価値が下落するリスクや、事務処理や管理業務などの手間や負担、コストを抱えます。

具体的には、不動産にかかる固定資産税や保険の管理・支払い、設備の減価償却、不要になった際の処分などです。

しかし、セールアンドリースバックを利用すると、賃貸として物件を使い続けながらこうした手間や負担をリースバック事業者に任せられます。

不動産を引き続き利用できる

不動産の売買契約とリース契約が同時にできるセールアンドリースバックでは、空白期間を置かず、同じ不動産を継続利用できます。

リース料（賃貸料）を払い続ければ事務所を移転する必要もなく、これまでと変わらぬ環境で事業を継続できます。

キャッシュフローが改善される

セールアンドリースバックを利用すると、B/S（バランスシート、貸借対照表）のオフバランス化やキャッシュフローの改善が見込めます。

不動産を売却すると、固定資産の切り離しで負債が減ってB/Sがスリム化し、資本効率が向上します。また、売却で得た資金で借入金を返済すれば、キャッシュフローが安定するでしょう。

リース料（賃貸料）は損金として経費計上できるため、会計上のメリットもあります。

将来的に不動産を買い戻せる場合がある

一般的な不動産売買にはないメリットとして、セールアンドリースバックで売却した不動産は、将来的に買い戻せる可能性があります。買い戻しには、リースバック事業者と交わす契約に「買い戻し特約」を付帯するなど適用条件があるため、契約前に確認しましょう。

ただし、買い戻しの期間や金額が契約時に指定されている場合も多いので、買い戻しがメリットになるかどうか冷静な判断が必要です。

リース料（賃貸料）を定期的に支払う

セールアンドリースバックをすると、不動産の所有権がリースバック事業者に移るため、物件を利用し続けるにはリース料を支払わなければなりません。

リース料は、不動産の購入代金のほかに物件の管理費などが加味されているため、一般的な賃貸料に比べるとやや割高の傾向です。不動産の所有にかかる負担は減るものの、経営状況によってはリース料の支払いが負担になる可能性が考えられます。

不動産の売却金額が相場より低くなりやすい

不動産市場で一般的な売買をするのに比べると、セールアンドリースバックでの不動産売却金額は相場より低くなりやすいとされます。

リースバック事業者は所有権を購入するだけで不動産を自由に使えません。そのため、リースバック期間終了後の価値を考慮した金額を設定するためです。

また、資金調達のために現金化を急いでいる場合には、納得できる売却金額での契約に至らない可能性も考えられます。

契約が長くなるほど損になる可能性がある

まとまった資金調達に向いているセールアンドリースバックですが、リース期間が長くなるほど損になる可能性があります。

セールアンドリースバックの契約で、リース料が相場より割高、物件の売却代金は割安であれば、リース期間が長くなるほど損失が膨らみます。それにより、予定していた買い戻しがむずかしくなる場合もあります。

物件の所有権がリースバック事業者に移る

セールアンドリースバックを契約すると、不動産の所有権がリースバック事業者に移ります。リース料を支払ってこれまでと変わりなく物件を利用できても、所有権がない状態である点に注意が必要です。

たとえば、設備などの改修や設置には、所有権のあるリースバック事業者の同意を得なければなりません。場合によっては、ビジネスに支障が出る可能性もあります。また、オーナーチェンジした場合、リース契約の更新を拒まれるかもしれません。