リースバック物件は投資用として購入できる？不動産投資家の視点や売主の注意点を紹介

リースバックとは？

リースバックとは、自宅などの不動産を売却して代金を受取り、売却後は家賃の支払いにより、住んでいた家に引き続き住み続けられるサービスです。

通常、自宅を売却したあとは所有権が買主に移るため、新たな住居を探して引っ越しをしなければなりません。

リースバックの場合でも自宅の所有権は買主へ移りますが、売買契約と同時に賃貸借契約を結ぶため、住み慣れた環境を変えることなく、まとまったお金を調達できるメリットがあります。

そのほか、リースバックは受取ったお金の利用目的が問われない、契約内容により将来の買い戻しが可能であるなどの点もメリットです。

リースバックの詳細やメリットを知りたい方は、以下の記事もご確認ください。

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リースバック物件は投資用として購入できる？

リースバックで売却された物件は、通常リースバック事業者により運用されますが、不動産投資家の目線で見ると投資用物件の対象ともなります。

実際、投資用物件を取扱う不動産ポータルサイトなどでは、いくつかのリースバック物件が投資用物件として出品されています。

ただし、投資用物件として出されるリースバック物件の件数は、ほかの投資用物件と比較するとあまり多くありません。なぜなら、リースバック物件の件数自体が比較的少数であるからです。

日本政策投資銀行グループの価値総合研究所がリースバック事業者74社（回答数39社、回答率52.7％）を対象に行ったアンケートによると、2020年の戸建てとマンションを含めたリースバック取扱件数は約900件でした（※1）。既存住宅全体の流通量約56万件（※2）と比較すると少ないです。

上記はすべてのリースバック取扱件数を網羅しているわけではなく、リースバック全体の実績調査は現時点では存在しませんが、サンプリングとしては有用な数値です。

リースバック物件は投資用物件として購入できるとはいえ、不動産投資の対象となる物件探しにはいくつかのハードルがある状態です。

（※1）参考：日本政策投資銀行グループ 株式会社価値総合研究所「リースバックの現状について」

（※2）参考：一般社団法人不動産流通経営協会「既存住宅流通量の地域別推計について」

不動産投資家目線で見るリースバック物件を購入する理由

不動産投資家目線で見るリースバック物件を購入する理由は、以下の通りです。

各理由の詳しい内容を紹介します。

期待利回りが高い

期待利回りとは、不動産に投資した資本に対して期待される収益を割合で示す指標です。投資元本に対する収益の割合を示す「利回り」のなかでも、将来的な収益を考慮した指標を指します。

リースバックの物件の家賃は期待利回りを加味して設定される場合が多く、この場合の期待利回りは売却価格の6～8%程度が目安です。4%前後が多い投資用不動産の期待利回りと比較すると、リースバックの期待利回りは高い傾向にあります。

相場よりも有利な価格で購入できる

リースバック物件の売却価格は、一般的に市場価格の60～80％となるケースが多いです。これは、リースバック事業者が利回りを意識して物件の売却価格を設定するためです。

不動産投資家の目線で見れば、リースバック物件は市場価格より有利な価格で購入しやすくなります。そのため、投資用物件として購入したあとも転売により利益を出しやすいメリットがあります。

たとえば、市場価格2,000万円の物件を80％の1,600万円で購入し、その後に相場相当の価格である2,000万円で売却できれば、単純計算で400万円の利益が得られます。

リースバック物件は、投資用物件として購入したあとも転売により利益を出しやすいことがメリットです。

安定した家賃収入が期待できる

リースバックは、もともとその不動産を所有していた方がそのまま借主となる仕組みです。借主側としては、住み慣れた生活環境を変えることなく、物件を売却した代金を受取れるメリットがあります。

一方、不動産投資家側でも借主が決まっている状態はメリットです。賃貸物件では空室による家賃収入の減少がリスクとなりますが、リースバック物件では借主が長く住み続けるケースが多いため、安定した家賃収入を期待できます。

また、賃貸物件を運用する場合の費用、たとえば入居者の募集費用や賃貸を仲介する不動産会社への手数料を抑えられます。

なお、リースバック物件は上記のように一定期間は賃貸物件として貸し出されます。自宅に使用するなど投資物件以外の需要が下がるので、注意が必要です。

売却益を確保しやすい

リースバック物件のなかには、売主が将来的に物件を再購入する買い戻しの特約が付帯する物件があります。

買い戻し価格は物件によって異なりますが、売却価格の110%～130%程度と高めに設定される場合が多いです。不動産投資家側から考えると、家賃収入を得たあとに購入した価格よりも高めの金額で売却ができ、売却益を確保しやすいメリットがあります。

売主が自宅をリースバック利用するときの注意点

ここまで、不動産投資家の目線でリースバック物件を購入する理由を紹介しました。

上記を踏まえ、売主目線、つまりリースバックの利用者の目線で見ると、どのような点に注意すべきなのでしょうか。主な注意点は、以下の通りです。

それぞれの注意点を詳しく解説します

リースバックを利用する流れ

リースバックを利用する主な流れは、以下の通りです。

リースバック事業者に利用を問合わせると、サービスの内容や仕組みの紹介とともに、物件の机上（仮）査定が行われます。その後、自宅での現地（本）査定が実施され、利用者と事業者で条件の最終調整が済めば、契約が締結される流れです。

リースバックの仕組みで不明点がある場合は、担当者に相談しましょう。

自宅の売却は、ご自身にとって大きなイベントです。さまざまな目線で慎重に検討することが、安心してリースバックを利用する近道となります。

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不動産投資家の知識を踏まえた上でリースバックを検討しよう

リースバックは通常の不動産取引とは異なり、売買契約と賃貸借契約がセットとなっている点が特徴です。

今回は、投資用物件としてのリースバックを紹介し、不動産投資家が購入する理由、それを踏まえたうえでのリースバックの注意点を解説しました。大切な自宅に関わる取引のため、不動産投資家側の視点も含め、仕組みを理解しておきましょう。

なお、リースバックを利用する際は信頼できる事業者を選ぶことが大切です。AG住まいるリースバックは総合的な金融サービスを提供するアイフルグループのリースバックサービスです。

WEBで無料査定を受け付けているので、気になる方はぜひご連絡ください。