不動産売却の5つの方法｜目的別の選び方や流れ、成功させるコツを解説

①仲介

不動産売却方法のひとつである仲介は、不動産会社に依頼し、買主を探してもらう方法です。

不動産会社が仲介してくれるため、売主は自力のみで買主を探す必要がありません。専門知識を持つプロに任せられるので、不動産や売却に関する知識がなくても利用しやすいでしょう。

ただし、依頼時に仲介手数料が発生するのがデメリットです。また、媒介契約の形態によっては売却までの時間が長くなる傾向があるので、一刻も早く売却したいと考えている場合には向きません。

一般媒介・専任媒介契約の場合は売却相手を自分で探すこともできるので、状況に応じて契約を選択しましょう。

②買取

買取は、不動産会社に物件を買い取ってもらう方法です。

仲介と異なり、買主を探すのではなく、不動産会社が買主となる点が特徴です。買主を探す必要がないため、仲介よりも短期間で売却できます。ほぼ確実に売却でき、周囲に知られにくいのもメリットです。

また、買取では原則として仲介手数料は発生しません。

ただし、仲介よりも売却価格の相場は低くなるので、希望する価格での売却は難しいでしょう。

③個人売買

個人売買は、不動産会社に依頼せず、ご自身で買主を探す方法です。

仲介手数料が発生しないため、出費を抑えられます。また、ご自身のペースで売却先を検討できる点がメリットです。

ただし、マーケティングや交渉をご自身で行わなければならないため、時間や手間が必要です。トラブルが発生した場合も、ご自身で対処しなければなりません。

書類作成や手続きも自力で進めなければならないため、不動産や売却に関する専門知識を持っていない場合は避けたほうがよいです。

④任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済が難しい場合に選択する方法です。借入先の金融機関に相談して不動産を売却し、売却代金によって返済します。住宅ローンを完済する前に抵当権を外してもらうと、不動産を売却できるようになります。

住宅ローンの返済ができなくなって裁判所によって強制的に売却される競売よりも、任意売却のほうが高く売れるため、返済が困難になった時点でまず金融機関に相談しましょう。

また、任意売却では、残債の返済方法に関して金融機関と柔軟に交渉できるケースがあります。

ただし、残債返済後の手残りは多くない傾向にあり、家を手放した後もローンの返済が続く可能性もあります。また、金融機関の了承を得なければならず、対応している不動産会社が少ない点もデメリットです。

さらに、任意売却が成立しない場合は強制的に売却される競売となるため、時間制限がある点も留意しなくてはなりません。

⑤リースバック

リースバックは、リースバック事業者に不動産を買い取ってもらい、賃貸借契約を結ぶことで売却後も住み続けられる方法です。

すぐにまとまった資金を得ることができ、用途は原則自由です。住み替え先の不動産を探す必要がないため、引っ越し作業の手間や費用が発生しません。また、不動産の所有によるリスク（税負担や修繕など）から解放される点もメリットです。

ただし、売却価格は市場価格よりも安くなりやすく、リフォームや建て替えが自由にできなくなるなどのデメリットもあります。賃料も周辺相場よりも高くなるケースが多く見られます。

リースバックに関しては他の記事でも詳しく解説しているため、併せてご確認ください。

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①情報収集・査定依頼

まずは所有物件の売却相場を調べ、売却の目的や希望条件を明確にします。相場に見合う適正価格での売却をめざすためには、不動産会社に依頼する前にご自身で相場を調べることが重要です。

査定は複数の不動産会社に依頼し、査定価格や担当者の対応を比較検討します。査定価格に納得できなかったり、担当者の対応に違和感があったりする場合は、不動産会社と無理に契約する必要はありません。

②不動産会社との媒介契約

信頼できる不動産会社を選んでから、媒介契約（一般・専任・専属専任）を締結します。媒介契約の種類によって、売却活動の進め方や会社の責任、契約期間が異なるため、慎重に決めましょう。

一般媒介契約は、複数社に仲介を依頼できる契約です。積極的な活動は期待しにくいですが、幅広い買主候補にアプローチできます。

専任媒介契約は、1社のみに仲介を依頼する契約です。2週間に1回以上、販売状況の報告義務があるため、積極的に売却活動を行ってもらえます。ただし、契約期間中は他の会社に依頼できません。

専属専任媒介契約は、専任媒介よりも制限が厳しい契約です。1社のみに仲介を依頼でき、売主がご自身で買主を見つける自己発見取引が禁止されています。1週間に1回以上の業務報告義務があるため、熱心な販売活動が期待できます。

③売却活動・内覧対応

媒介契約を締結すると、不動産会社がWEBやチラシなどを使った広告活動や内覧対応を行います。

売主は、内覧前に物件の清掃や整理を実施する姿勢が大切です。物件の清潔さを保つと、内覧に来た購入希望者によい印象を与え、売却につなげやすくなります。

④買主との交渉・売買契約の締結

買主から購入の申込みがあったら、価格や引き渡し時期などの条件交渉を行います。

条件がまとまったら不動産会社から重要事項説明を受け、売買契約書に署名・押印して買主から手付金を受領する流れです。

⑤決済・引き渡し

決済日には、買主から残代金を受領し、同時に売主に住宅ローンの残債がある場合は住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消手続きを行います。

司法書士による登記手続きが完了したら、物件の鍵や必要書類を買主に渡し、引き渡しが完了します。

高く売却したい方は「仲介」

所有している不動産をできるだけ高く売却したい方には、仲介が向いています。

不動産売却方法のなかでも、高く売れる可能性が高いのは仲介です。プロがタイミングや相手を見極めて売ってくれるため、相場価格やそれ以上で契約が成立する可能性があります。

売却までに時間がかかっても問題ない、仲介手数料を支払ってもよいからできるだけ高く手間なく売りたいと考えている方は、不動産会社に仲介を依頼しましょう。

早く売却したい方は「買取」

できるだけ早く売却したいと考えている方には、買取がおすすめです。

買取は不動産会社が直接物件を買い取ってくれる方法で、買主を探す必要がないため、仲介よりも時間がかからず現金化できます。

また、仲介では購入希望者の内覧に対応するために掃除や修繕が必要ですが、買取では不動産会社がリフォームして再販するケースが多いため、掃除や修繕は不要です。物件の売却情報がどこにも出ないので、周囲に知られにくいメリットもあります。

仲介よりも売却価格は低くなるものの、今すぐに現金が必要な方や周囲に知られずに売却したい方には、買取が向いているでしょう。

住宅ローンの返済が厳しい方は「任意売却」

住宅ローンの返済が厳しいと感じている方には、任意売却が向いています。物件の売却金額によって住宅ローンを完済できる場合は、仲介や買取でも問題ありません。

しかし、売却金額よりローンの残債のほうが多い場合は仲介や買取での売却ができないため、住宅ローンを契約している金融機関と交渉し、抵当権を外してもらって任意売却する必要があります。

任意売却は、強制的に売却しなければならない競売よりも売主の意思が尊重されるため、引っ越し期日を相談することが可能です。また、競売より高く売れる傾向があり、周囲に売却を知られる心配も少ないです。

住宅ローンの返済が滞っており、返済の見通しが立っていない場合は、任意売却も検討してみてください。

なお、任意売却とリースバックの違いは以下の記事で解説しています。

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売却後も住み続けたい方は「リースバック」

売却後も手放した物件に住み続けたい方には、リースバックが適しています。

リースバックを利用すると、物件の所有権はリースバック事業者に移りますが、家賃を支払うと今の家に住み続けられます。また、物件の買主は基本的に法人であり、個人の買主を探すわけではないため、売却までの時間を短縮できる点もメリットです。

速やかにまとまった資金が必要で、今の家に住み続けたいと考えている方は、リースバックの利用を検討してください。

リースバックの契約は以下の記事で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却時にやるべきこと

不動産売却の方法によって手続きの流れは異なりますが、どの方法を選んだ場合でも共通してやるべきことがあります。不動産売却時に発生するポイントを押さえましょう。

費用や税金の支払い

不動産売却時には、費用や税金の支払いが発生します。

不動産売却時にかかる費用は仲介手数料や登記費用（司法書士への報酬）などであり、税金は印紙税や登録免許税のほか譲渡所得に対する税金（売却益が出た場合のみ）です。どの支払いがいつ発生するかを確認し、忘れずに支払う必要があります。

なお、マンション売却時に発生する税金は、以下の記事で詳しく解説しています。

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※ 出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

※ 出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

※ 出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

売却時の希望を明確にする

不動産売却時には、希望を明確にすると成功しやすくなります。

「どのような目的で」「いつまでに」「どのくらいの金額で」売却したいのかを明確にすると、希望を叶えるための準備や交渉ができやすいです。

希望が明確になっていない場合、不動産会社が提示した条件が悪くてもそのまま受け入れてしまう可能性が高まるので、適切に交渉するために希望を明らかにしましょう。

住宅ローンの残高を確認する

不動産売却の成功には、まず住宅ローンの残高の確認が大切です。返済すべき住宅ローンの残債がどのくらいあるかを把握すると、適切な売却方法を決めることができます。

不動産を売却するには、原則として決済日までに住宅ローンを完済し、抵当権を解除していなければなりません。

売却した結果住宅ローンを完済できるのであれば、仲介や買取を利用できる可能性があるため、金融機関に相談してください。売却によって得た資金でも住宅ローンを完済できない場合は、任意売却が適切です。

住宅ローンの残債があってもリースバックを利用できるかどうかは、以下の記事で詳しく解説しています。

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売却しやすいタイミングを考慮する

売却しやすいタイミングを考慮すると、不動産売却は成功しやすくなります。

不動産は、時期によって売れやすさが変わります。不動産売却の市場は1〜3月と9月～11月が繁忙期なので、この時期の売却を狙うのがおすすめです。仲介のように売却までに時間がかかる方法もあるため、売却したい時期から逆算して準備を進めましょう。

また、築年数も不動産売却のしやすさを左右するポイントです。一般的に築20年までが売れやすいとされているので、築20年が経過するまでのタイミングで売却を検討するとよいでしょう。

売却価格の相場を調べる

不動産売却は、売却価格の相場を調べると成功しやすくなります。大体の売却相場を把握すれば、不動産会社が提示する査定額が妥当かどうかを判断できるようになります。

売却価格の相場を調べる際は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を使用するか、レインズマーケットインフォメーションなどの物件情報サイトで条件が似た物件の価格の確認がおすすめです。

リースバックの売却価格は、以下の記事で詳しく解説しているため、併せてご覧ください。

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リースバックの買取価格の相場は？価格を上げる方法や査定の流れも解説

※ 出典：国土交通省「不動産取引価格情報検索（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）」

複数の事業者を比較する

不動産会社やリースバック事業者を複数比較すると、不動産売却が成功しやすくなります 。

不動産の売却価格は事業者によって数百万円の差が出るケースもあるため、複数社で比較すればよりよい条件で売却できます。査定額の高さだけでなく、妥当な金額であるかどうか、担当者の対応に問題がないか、質問内容に明確に回答してくれるかなどもチェックすべきポイントです。