定期借家契約とは?普通借家との違いやメリット・デメリットをわかりやすく解説

定期借家契約（定期建物賃貸借制度）とは

定期借家契約とは、賃貸借契約を結ぶ際にあらかじめ契約期間を定め、期間が満了すると原則として契約が終了する賃貸借契約で、正式には「定期建物賃貸借制度」です。

期間満了後、借主は原則として賃貸住宅を退去しますが、借主・貸主の合意があれば再契約も可能です。

貸主にとっては、契約期間が明確になることで運用の柔軟性が高まり、転勤などで一時的に空室となる物件や、建て替え予定の物件の賃貸などに活用されています。

また、賃料不払いや近隣トラブルなどのリスクを防ぎ、モラルのある入居者を確保する目的で定期借家契約を選ぶケースも増えています。

※出典：国土交通省「定期借家制度をご存じですか・・・？」

※出典：国土交通省「定期建物賃貸借」

定期借家契約と普通借家契約の違い

賃貸借契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2つがあります。主な違いは以下です。

※ 出典：国土交通省「定期借家制度をご存じですか・・・？」

※ 出典：国土交通省「定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約」

定期借家契約と普通借家契約の違いをもう少し詳しくみていきましょう。

契約方法の違い

定期借家契約は、公正証書などの書面で行う必要があります。また、貸主は契約書とは別に書面を交付し、期間満了によって契約が終了する旨を解説しなければなりません。

この「説明書面」の交付がない場合、契約自体が無効となる可能性があります。

いっぽう、普通借家契約では、書面と口頭のいずれでも契約が成立しますが、トラブル防止などを目的に、一般的に契約書を作成します。

更新の有無の違い

定期借家契約は、あらかじめ定めた契約期間が満了すると、更新されずに契約が終了します。

ただし、借主と貸主双方の合意があれば再契約が可能です。

いっぽう、普通借家契約では、契約期間が満了しても借主が希望すれば更新されます。正当事由がない限り、貸主が更新を拒むことはできません。なお、正当事由の有無は、借主・貸主双方の事情などを考慮して個別に判断されます。

ただし、「再契約」は新たに契約を結び直す手続きであり、単なる延長ではありません。再契約時には、保証会社の再審査や契約書の再作成、印紙税の負担が発生する場合もあります。更新と混同しないよう注意が必要です。

契約期間の違い

定期借家契約を結ぶ際は契約期間を定めますが、期間に法的な制限はなく、1年未満の契約も有効です。たとえば、賃貸期間を6ヶ月と定めた場合は、6ヶ月が経過すると契約が終了します。

ただし、1年以上の期間を定めた場合、貸主は期間満了の1年前～6ヶ月前までの間に、期間満了により契約が終了する旨を借主に通知する義務があります。通知しなかった場合は、借主に契約の終了を主張できません。

いっぽう、普通借家契約で1年未満の期間を定めた場合は、期間の定めのないものとして扱われます。

※出典：国土交通省「定期借家制度をご存じですか・・・？」

賃料の増減に関する違い

定期借家契約では、契約時に借賃増減請求権を排除する特約を定めている場合、その定めに従います。

借賃増減請求権とは、借主・貸主が相手方に賃料の減額・増額を請求できる権利です。

いっぽう、普通借家契約では、物価や周辺相場の変動などの事情に応じて、借主・貸主が相手方に賃料の減額や増額を請求できます。

ただし、一定期間の賃料を増額しない旨の特約は有効です。

中途解約の違い

定期借家契約では、一定の要件を満たせば、特約がなくても借主による中途解約が認められます。中途解約を申し出た場合、申出日から1ヶ月後に契約が終了します。

具体的には、以下の2つをいずれも満たす場合に中途解約が可能です。

なお、上記以外の場合は中途解約に関する特約に基づきます。

いっぽう、期間を定めている普通借家契約では、中途解約に関する特約があれば定めに従います。

定期借家契約の締結から明け渡しまでの流れ

定期借家契約では、契約締結から明け渡しまで一般的に以下のような流れで進みます。

定期借家契約を結ぶ際は、契約書とは別に書面が交付され、「期間の満了によって契約が終了する」旨の説明が行われます。

また、宅地建物取引業者に仲介を依頼する場合は、契約締結にあたり、宅地建物取引業者による重要事項の説明を受けます。不明点がある場合は質問し、理解したうえで契約を結びましょう。

定期借家契約の期間が1年以上の場合は、入居後、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、貸主から「期間満了により賃貸借契約が終了する」旨の通知が届きます。

期間が満了すると、更新されることなく契約が終了するため、再契約を結ばない場合は明け渡しが必要です。明け渡し時には、室内状況の確認の立会いや鍵の返却、精算などを行います。

※ 出典：国土交通省「定期借家制度をご存じですか・・・？」

定期借家契約を結ぶメリット

賃貸住宅を借りる際に、定期借家契約を結ぶ借主側の主なメリットは以下です。

家賃が割安な場合がある

定期借家契約の物件は、周辺相場と比べて家賃が割安な場合があります。

定期借家契約は、契約期間があらかじめ決まっている賃貸借契約です。そのため、貸主が入居者を確保しやすくするために、家賃を相場より低く設定するケースがあります。

また、原則として更新がない定期借家契約では、礼金がかからない場合が多い点も特徴のひとつです。なお、礼金は賃貸住宅を借りる際に貸主へのお礼として支払うお金で、敷金とは異なり、契約終了時の返金はありません。

住む期間が決まっている場合に利用しやすい

ライフスタイルに合わせて借りられる点も、定期借家契約のメリットのひとつです。

定期借家契約は、家の購入や住み替え、転勤などであらかじめ住む期間が決まっている場合に利用しやすい契約です。契約期間が明確で、期間満了後は原則として立ち退くことが決まっているため、短期間でもあんしんして居住できます。

定期借家契約を結ぶデメリット

定期借家契約の物件は割安な家賃で入居できる可能性があるいっぽうで、以下のデメリットも存在します。

特に、長く住みたい方は慎重に検討しましょう。

再契約できるとは限らない

定期借家契約は、契約期間があらかじめ決まっており、期間満了後は基本的に退去が必要です。双方の合意があれば再契約も可能ですが、住み続けたいと思っても、貸主が認めない場合は立ち退かなければなりません。

なお、貸主が期間満了の6ヶ月前を過ぎてから契約終了を通知した場合、借主はその通知の日から6ヶ月間、引き続き居住できます。

※ 出典：国土交通省「定期建物賃貸借　Ｑ＆Ａ」

再契約の手続きに手間がかかる

定期借家契約では、契約期間満了後も貸主の合意があれば再契約が可能です。

ただし、あらためて契約書を取り交わす必要があるため、更新と比べて手続きに手間がかかる傾向があります。

また、連帯保証人を依頼したり、保証会社による審査が必要となったりする場合もあります。

定期借家契約が向いている方・向いていない方

一般的に、定期借家契約が向いている・向いていないのは以下に該当する方です。

定期借家契約は、あらかじめ住む期間が決まっている方や家賃を抑えたい方に適しています。

ただし、再契約できず、短期間で住み替えの必要が生じた場合は、かえって費用負担が大きくなる可能性がある点を考慮する必要があります。

同じ物件に長く住み続けたい場合は、定期借家契約よりも普通借家契約を選んだほうがあんしんです。

賃貸借契約を結ぶ際に確認すべきポイント

賃貸住宅を借りる際やリースバックを契約する際は、「定期借家契約」と「普通借家契約」のどちらであるかを確認しましょう。また、賃貸借契約の種類だけでなく、契約書を細部まで確認し、納得したうえでの契約が大切です。

賃貸借契約を結ぶ際の主な確認ポイントは以下です。

上記のほか、禁止事項（ペットや楽器など）や駐車場の使い方など、賃貸住宅を利用する際のルールも確認しましょう。

関連記事

関連記事

リースバックの契約の流れ・契約書の種類は？必要書類・賃貸期間・注意点も解説

関連記事

関連記事

リースバックで必要な登記は？所有権移転のタイミングや手続きの流れ・必要書類を解説

関連記事

関連記事

リースバックにかかる税金とは？税額の計算方法や節税方法も解説

リースバックは普通借家契約で長く住み続けられる

リースバックは、近年高齢者世帯を中心に活用されている手段です。自宅を売却してまとまった資金を受取り、売却後は家賃を支払うと、借主として自宅に住み続けられます。

リースバックでは、定期借家・普通借家契約のいずれかが用いられますが、2～3年の定期借家契約を結ぶケースが多く見られます。

※出典：国土交通省「リースバックの現状について」

国土交通省の資料によると、リースバック取引における賃貸借契約の形態は、普通借家契約が20%であるのに対し、定期借家契約が80%を占める結果でした（※）。

そのため、契約を結ぶ際は、希望する期間にわたって住み続けられるか、再契約ができるかなどの確認が重要です。

また、自宅に長く住み続けたい方は、普通借家契約を結べるリースバックをご検討ください。

「AG住まいるリースバック」では、物件買取後に「普通借家契約」を結びます。期間満了後もお客様が希望すれば契約が更新されるため、長く住み続けることが可能です。

AG住まいるリースバックを利用すると、ご自宅の所有権が弊社に移るため、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金の負担がなくなるほか、礼金や賃貸借契約の更新料もかかりません。

ご自宅にあんしんして住み続けたい方は、ぜひ一度AG住まいるリースバックにご相談ください。

リースバックの仕組みやメリットは、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

関連記事

関連記事

リースバックとは？仕組みやメリット、利用する流れ、注意点をわかりやすく解説

※出典：国土交通省「リースバックの現状について」

※リースバック取引成立があり、かつリースバック事業に「物件の賃貸・管理」で関わっていると回答した事業者15社を対象に集計

定期借家契約と普通借家契約の違いを正しく理解しよう

定期借家契約とは、あらかじめ契約期間を定め、期間が満了すると原則として契約が終了する賃貸借契約です。

契約期間が決まっているため、相場と比べて割安な家賃で住める場合があります。いっぽうで、契約満了後に借主が住み続けたいと思っても、貸主が応じない場合は退去しなければなりません。

賃貸住宅を借りる際は、賃貸借契約の種類を把握し、契約期間や再契約の可否などをよく確認したうえで契約しましょう。