住宅ローンを滞納するとどうなる？競売までの流れや対処法を解説

滞納1ヶ月：遅延損害金が発生する

住宅ローンの返済が遅れると、信用情報機関にも返済状況が登録され、返済日の翌日から遅延損害金が発生します。遅延損害金とは、返済が遅れた場合に債権者（金融機関）へ支払う賠償金です。

遅延損害金利率は金融機関によって異なりますが、一般的に年14.0%前後に設定されており、通常の適用金利よりも高い傾向があります。

また、優遇金利で住宅ローンを組んでいる場合、滞納が続くと優遇を受けられなくなり、金利が上がる可能性があります。

滞納2ヶ月：督促状が届く

返済が確認できない場合、金融機関から確認の電話が入ったり、請求書や督促状が届いたりします。

請求書や督促状には、滞納している金額や遅延損害金の額、返済期日などが記載されています。うっかり入金を忘れているケースもあるため、この段階で返済し、以降に返済遅れをしなければ、それほど大きな影響はない可能性が高いです。

また、督促状に記載された期日までに返済ができない場合、催告書が届く可能性があります。催告書は、「指定した日までに返済がなければ一括返済を求める」旨が記載されるなど、より厳しい内容であることが一般的です。

滞納3ヶ月：信用情報機関に延滞情報が登録される

返済遅れや1か月の滞納も信用情報に登録されますが、滞納が2ヶ月～3ヶ月程度続くと、よりネガティブな情報が「信用情報機関」に登録される可能性があります。

信用情報機関とは、信用情報（クレジットやローンの申込みや契約内容、返済状況などの情報）の保管や提供する機関です。

信用情報は、クレジットカードやローンの審査を受ける際に照会されるため、滞納の情報が登録されると、クレジットカードの発行やローンの契約に影響を与える可能性が高くなります。

なお、信用情報に滞納などのネガティブな情報が登録されることを「ブラックリストに載る」や「ブラックリスト入り」などと表現することがあります。

ただし、実際にそのようなリストが存在するわけではありません。

滞納6ヶ月程度：一括返済を求められる

滞納後3ヶ月～6ヶ月程度経過すると、金融機関から「期限の利益喪失」の通知書が届きます。

期限の利益とは、「決められた期日が到来するまでは返済しなくてもよい」と債務者に認められた権利です。

期限の利益を喪失すると、分割返済が認められなくなり、住宅ローンの残高を一括で返済しなければなりません。

しかし、すでに数ヶ月滞納している状態のため、一括返済の請求に応じられない場合が多いと考えられます。

滞納6ヶ月以上：代位弁済が行われる

一括返済できない場合、保証会社による代位弁済が行われます（保証会社を利用している場合）。

代位弁済とは、債務者（契約者）が返済できなくなった場合に、本人に代わって金融機関へ返済する行為です。

ただし、保証会社が代わりに返済したからといって、返済の義務がなくなるわけではありません。あくまで債権が金融機関から保証会社に移るだけで、代位弁済後は保証会社から一括返済を請求されます。

滞納6ヶ月以上：金融機関や保証会社が競売を申し立てる

返済が不能と判断されると、金融機関や保証会社が裁判所に競売の申し立てを行い、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

競売とは、債権者の申し立てによって裁判所が強制的に不動産を売却し、売却代金をローンの返済に充てる手続きです。競売開始決定通知は、競売の手続きが開始され、不動産が差し押さえられたことを意味します。

その後、裁判所の執行官が現地を訪問し、建物や周辺の状況などを確認する「現況調査」が行われます。

滞納6ヶ月以上：競売の入札が始まる

現況調査が行われたあと、裁判所から競売の入札が始まった旨を知らせる「競売入札期間の通知」が届きます。その後、入札・開札を経て落札者が決まり、裁判所が売却許可決定を出します。

買受人が代金を納付して登記手続きが完了すると、所有権が買受人に移転するため、元の所有者は自宅を立ち退かなければなりません。退去を拒んだとしても、裁判所の権限に基づき、強制的に立ち退かされます。