古い家でもリースバックできる？売却価格との関係や利用できないケースも解説

古い家の基準

「古い家」の基準には明確な定義はありませんが、一般的な判断材料として「耐用年数」や「耐震性」が挙げられます。

一般的に、築年数が古くなるほど建物の資産価値は低下し、木造住宅では築20年～25年を超えるとほとんど資産価値がないとされています。これは、木造住宅の耐用年数が税法上22年と定められているためです。

ただし、法定耐用年数はあくまでも法律によって定められた使用可能期間で、実際に資産価値がゼロになるわけではありません。

なお、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の住宅の法定耐用年数は47年と、木造住宅と比べて資産価値の下落が緩やかです。

また、耐震性の観点でみる「古い家」とは、旧耐震基準の建物を指すことが一般的です。旧耐震基準の建物とは、1981年5月31日までの耐震基準をもとに建築された建物を指します。

旧耐震基準で建てられた古い家は、耐震性が不十分と判断される場合があり、リースバックの審査に影響することがあります。

物件に重大な瑕疵がある

物件に重大な瑕疵（欠点や欠陥）があると、不動産としての価値が大きく下がるため、リースバックの利用が困難になる傾向があります。たとえば、雨漏りやシロアリ被害、床の傾きなどが該当します。

また、事件や自殺などの心理的瑕疵がある物件も、リースバックの取扱いが難しくなる傾向があります。

流動性が低い

流動性が低く、一般的に売却が難しい物件は、リースバックを利用できない場合があります。具体的には、次の物件が該当します。

既存不適格建築物とは、事実上は建築基準法に違反しているものの、建築当時の法令には適合していた建築物です。つまり、違法建築ではなく、法改正によって建築基準法に一部または全部が適合しなくなった建築物です。

たとえば、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）がオーバーしている物件などが挙げられます。

また、再建築不可物件とは、更地にしたあとに新しい建物を建てることが認められない土地を指します。

住宅ローンの残債が売却価格を上回る（オーバーローン）

住宅ローンが残っていても、アンダーローンの状態であれば売却代金で住宅ローンを完済できるため、リースバックの利用が可能です。

しかし、オーバーローンの場合は、リースバックの利用が難しくなります。不動産を売却する際には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要がありますが、オーバーローンの場合は売却代金で完済できないためです。

なお、オーバーローンの状態でも、不足分を自己資金でまかなえる場合はリースバックの利用が可能です。

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修繕やハウスクリーニングをしたうえで売却する

設備が故障している、または老朽化が著しい場合は、修繕することで買い手が見つかりやすくなります。

また、ハウスクリーニングを行うことで内見時に好印象を与えやすくなり、価格交渉で不利になりにくく、希望価格以上で売却できる可能性もあります。

なお、古い家を売却する際、リフォームしてから売りに出す方法もあります。

ただし、リフォームをしたからと、必ずしもその費用分だけ高い価格で売却できるとは限りません。

リフォームにかけた費用や労力が無駄になってしまう可能性もあるため、不動産会社に相談しながら慎重に検討しましょう。

更地にして土地を売却する

家を解体し、更地にして売却する方法も検討できます。

更地にして売却するメリットは、土地を購入したい方に売却しやすくなる点です。更地の状態であれば土地の活用方法を自由に検討できるため、注文住宅を建てたい方や事業用地としての活用を考えている方などのニーズに応えやすく、買い手の幅が広がります。

いっぽうで、更地にするためには、まとまった解体費用を捻出しなければなりません。また、なかなか買い手がつかない場合、固定資産税の負担が重くなる可能性がある点もデメリットです。

建物がある土地には、敷地面積に応じた住宅用地の特例措置が適用され、固定資産税や都市計画税が軽減されます。

しかし、更地にすると特例措置が適用されなくなるため、固定資産税が最大6倍になる場合もあります。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、各自治体が管理・運営する空き家の情報を集めて公開するシステムです。

地方自治体が地元の不動産会社や住民と協力し、空き家を有効活用したい所有者と、住まいを探している移住者や地元住民をつなぐ役割を果たします。

空き家バンクに登録すると、古い家でも売却できる可能性があります。空き家バンクに掲載されることで、地域への移住を希望する人々など特定のニーズに情報が届きやすく、一般的な不動産市場に出すよりも売却の可能性が高まるためです。

ただし、空き家バンクに登録するには、自治体による物件の調査が必要です。