住宅ローンで老後に破産しないためには？返済が難しくなった際の対処法も解説

老後の収入状況

老後の収入状況は個人で異なるものの、多くの方が公的年金に頼る生活を送っています。

厚生労働省が公表した国民生活基礎調査（2023年）によると、公的年金・恩給を受給している高齢者世帯の中で、総所得に占める公的年金、恩給の割合が100%を占める世帯の割合は41.7%で、公的年金・恩給の割合が総所得の60%以上を占める世帯の割合は、73.5%にのぼります。

金額面で見ると、高齢者世帯（65歳以上のみまたは18歳未満の未婚の者が加わった世帯）の平均所得金額は332.9万円で、その他の世帯※の平均所得金額689.5万円と比較すると、50%程度の状況です。

昨今は高年齢者雇用安定法が改正され、65歳までの雇用機会の確保や70歳までの就業機会の確保が企業に求められ、定年年齢にも変化が見られるようになりました。

しかし、現役世代と比較すると、多くの方が、老後のは収入が減少する傾向にあります。このような状況で、住宅ローンの支払いが、老後にまで残ってしまうと、生活に金銭的な負担がかかり、最悪の場合、老後破産につながる可能性もあるため、注意が必要です。

※その他の世帯とは、全世帯から高齢者世帯と母子世帯を除いた世帯です。

完済時年齢が75歳以上の場合

住宅ローンには利用条件で完済時年齢が設定されており、満80歳未満とする場合が多いです。

たとえば、40歳で35年の住宅ローンを組むと完済時年齢は75歳になり、50歳で30年の住宅ローンを組んだ場合、完済時年齢は80歳です。住宅ローンの返済が難しくなった際は、返済期間を延長して月々の返済金額を減らす方法があります。

ただし、もともと、完済時年齢を高く設定している住宅ローンの場合、返済期間を延長することができる余裕が少ないので、月々の返済金額を減らす方法を取ることも難しくなります。

退職後の返済負担率が高い場合

返済負担率とは、住宅ローンの年間返済金額が年収に占める割合のことで、融資審査で重要な指標です。

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンを利用された方の内、返済負担率が15%超～20%以内であった方が、全体の約4分の1を占めました。この調査結果から、住宅ローンの返済金額が、年収の15%～20%程度であれば、家計への負担も少ない状況で住宅ローンを支払えるといえます。

ただ、注意したいのは、上記の返済負担率は、住宅ローンを組んだ時点の割合である点です。老後は、収入が減少し、住宅ローンを組んだ時点より、返済負担率が高まる可能性があります。その結果として、月々の住宅ローンの支払いが負担になり、老後破産につながる場合もあるため、注意が必要です。

ボーナス返済が負担になる場合

ボーナス返済は、月々の返済金額に加えて、ボーナス月に返済金額を増額して返済する方法です。

住宅ローンの多くは、ボーナス返済を設定することができます。ボーナス月にまとまった金額を返済すると、月々の返済金額を抑えられる点がメリットです。

ただし、退職後もボーナス返済を設定したままにすると、ボーナスの支給がないにもかかわらず、設定したままのボーナス月に、多額の返済をしなければならなくなり、生活の経済的負担が大きくなる場合があります。

想定外の出費が必要になった場合

老後の生活では、食費や光熱費だけでなく、医療費や自宅の修繕費、子どもや孫の教育費などが必要になるかもしれません。特に、医療費は生涯で必要な費用（約2,300万円）のうち、50%は70歳以上で必要となると言われています。

定年退職後の老後期間に入っても住宅ローンを支払っていくことを考慮して、ライフプランを考えていても、上記のような想定外の出費により、住宅ローンの返済が困難になるケースが考えられます。

家計の収支を見直す

家計の収支の見直しは、住宅ローンの滞納を防ぐために有効な手段です。

例えば、支出の見直しには、保険料や通信費などの固定費の見直しが有効です。ほかにも、生活習慣を振り返ったり、家計の無駄を省いたりすると、節約につながります。

収入の見直しには、公的年金の繰り下げ、繰り上げ受給や再雇用・再就職制度の活用、資産運用などが挙げられます。

昨今は、国による手厚い高齢者の就労支援が実施されており、働きやすい環境が整えられつつある状況です。月々の収入を増やせれば、住宅ローンの返済に充てるお金を増やせます。

金融機関に相談する

老後に、住宅ローンの返済が難しくなった際は、借入先の金融機関と相談してみましょう。金融機関では、住宅ローンの返済が困難になった方に向け、いくつかの返済方法の変更を受け付けています。返済方法の主な変更例は以下です。

住宅ローンの返済期間を延長すると、月々の返済金額を減らせます。一定期間の返済金額の減額は、限られた期間の返済の負担を軽減する方法です。定年退職して、ボーナスの支給がなくなったのであれば、ボーナス返済の見直しも有効な選択肢です。

なお、住宅ローンの返済方法の変更は、あくまで返済の猶予であって、住宅ローンの返済が免除されるわけではありません。住宅ローンの返済方法の変更をするためには条件があり、場合によっては変更できないことがあることにも注意が必要です。

また、信用情報機関に、返済方法を変更したという情報が登録されることにより、様々な影響が出る可能性にも注意しましょう。

リースバックを活用する

家計の見直しや金融機関との相談を実施しても、住宅ローンの返済が難しい場合は、リースバックの活用も検討してみましょう。

リースバックは、自宅をリースバック事業者に売却して、売却代金を受け取り、売却した自宅について、リースバック事業者との間で、賃貸借契約又は借家契約を結んで、賃借人として売却した自宅に住み続ける仕組みです。自宅の売却代金で住宅ローンを完済でき、余ったお金を老後の生活資金に充てられます※。

リースバックを利用する場合は、自宅を売却した後も、引越しせずに、賃借人として、売却した自宅に住み続けられる点がメリットです。住宅ローンを解消したいけれど、住み慣れた生活環境を変えたくない方におすすめの仕組みです。

ただし、リースバック事業者との間の契約内容によっては、賃貸借契約を更新することができなかったり、売却した自宅の買戻し（再売買）が難しかったりする場合もあるため、ご注意ください。

※残債残高によっては利用できない場合があります。