リースバックの基礎知識リースバックとは、ご所有の不動産を売却しても、新たな所有者との賃貸契約を結ぶことで、賃料を支払いながら引き続きその不動産に住み続けることができます。また、将来的に買い戻しができる点も魅力のシステムです。 リースバックの基礎知識リースバックとは、ご所有の不動産を売却しても、新たな所有者との賃貸契約を結ぶことで、賃料を支払いながら引き続きその不動産に住み続けることができます。また、将来的に買い戻しができる点も魅力のシステムです。

リースバックとは、ご所有の不動産を売却しても、
新たな所有者との賃貸契約を結ぶことで、

賃料を支払いながら引き続きその不動産に
住み続けることができます。
また、将来的に
買い戻しができる点も魅力のシステムです。

リバースモーゲージとリースバックを徹底比較!特徴や向いているケースを解説

住まいるリースバック

リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら、自宅を担保に借入れができるローン商品です。

不動産を活用した資金調達方法にはリースバックもありますが、両者は仕組みが異なります。

本記事では、リバースモーゲージとリースバックの特徴や利用条件、メリット・デメリットを比較しました。リバースモーゲージとリースバックどちらを選ぶべきか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

リバースモーゲージとリースバックの違いを比較

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも資金不足の際や相続対策などで用いられる不動産を活用する手段のひとつですが、仕組みが大きく異なります。

リバースモーゲージとリースバックの特徴、利用条件、メリット・デメリットの違いを解説します。

比較①特徴

リバースモーゲージとリースバックの主な特徴は、以下のとおりです。

リバースモーゲージ リースバック
仕組み 不動産を担保に借入れする 自宅を売却して現金を受取り、売却後は賃借人として住み続ける
所有権 変わらない(ただし、最終的に変更になる可能性あり) リースバック事業者に移る
資金の受取り方 一括融資型や年金型、自由融資型 一括

リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら、自宅を担保に生活資金などを借りられるローン商品です。生存中は返済がない、または利息のみを返済し、亡くなった際に自宅を売却するなどの方法で元金を一括で返済します。

一方、リースバックは自宅をリースバック事業者に売却してまとまった現金を受取り、その後は賃貸契約を結ぶことで自宅に住み続けられるサービスです。売却後は賃借人として住むため、所有権はリースバック事業者に移ります。

リースバックは、売買契約と賃貸借契約を組み合わせたサービスであり、「融資」であるリバースモーゲージとは異なります。

比較②利用条件

次に、リバースモーゲージとリースバックの利用条件を比較しましょう。

リバースモーゲージ リースバック
利用目的 原則自由(事業資金や投資資金は不可) 自由
年齢 制限あり 制限なし
収入 制限あり 制限なし
対象物件 戸建てが中心 戸建て、マンション、店舗付住宅など業者によって異なる
同居 単身または配偶者との同居のみ可 制限なし
同意 推定相続人の同意が必要 不要(名義人の同意は必要)

リバースモーゲージは、事業資金や投資資金としての利用を除き、原則として利用目的の制限はありません。

年齢は、多くの場合「満50歳以上」や「満55歳以上」などの下限が設けられています。配偶者にも年齢制限が設けられている場合が多いため注意しましょう。安定した収入を得ていることに加え、「年収120万円以上」などの制限が設けられている場合もあります。

原則として単身か配偶者との同居のみ認められており、子どもや親族と同居している場合は利用できません。また、推定相続人のうち1人または全員の同意を得る必要があります。

一方、リースバックの場合、売却代金の利用目的は問われないほか、年齢や収入、同居に関する制限も一般的にありません。住宅ローンが残っていても、売却価格が残債を上回っていれば利用できます。

また、リバースモーゲージでは推定相続人の同意が必要ですが、リースバックは相続人の同意は不要です。

比較③メリット

リバースモーゲージとリースバックの主なメリットは、以下のとおりです。

リバースモーゲージ
  • 自宅を所有したまま自宅を担保に資金調達できる
  • 月々の支払負担が少ない
  • 契約者の死亡後に配偶者が契約を引き継げる
  • 高齢でも利用できる
リースバック
  • 売却後も自宅に住み続けられる
  • 売却代金を一括で支払われ、利用目的も問われない
  • 住宅ローンが残っていても一定の要件を満たせば利用できる
  • 将来的に買戻しもできる
  • 相続人が契約を相続できる(賃貸借契約の場合)

リバースモーゲージの場合、名義はご自身のままで自宅を担保に資金調達でき、老後、介護、相続税などさまざまな資金に利用できます。生存中の返済がない、または利息のみを返済するため、月々の返済負担が少ないのも特徴です。

また、契約者が亡くなったあとは、配偶者が契約を引き継ぎそのまま自宅に住み続けられます。利用できる年齢が高めに設定されており、高齢の方も利用可能です。

一方、リースバックは自宅を売却するため所有権はリースバック事業者に移りますが、賃借人としてその後も住み続けられます。

リースバック後も引っ越す必要がないため、これまで通りの生活を続けられ、売却後は固定資産税や建物の火災保険料などを支払う必要がなくなります。

また、リースバックの売却代金は一括で支払われ、利用目的の制限も一切ありません。「買戻し特約」を付けて契約すれば、一度売却した自宅を買い戻すことも可能です。賃貸借契約の場合は、相続人が契約を相続できる点もメリットといえます。

比較④デメリット

次に、リバースモーゲージとリースバックの主なデメリットを解説します。

リバースモーゲージ
  • 利用条件が厳しい傾向がある
  • 利用限度額を超える借入れはできない
  • 家族に家を遺せない
リースバック
  • 毎月家賃を支払う必要がある
  • ご自身の名義ではなくなる
  • 売却価格が通常の売買よりも一般的に低く設定される

リバースモーゲージには、対象物件や収入、年齢、同居条件などが設けられており、利用のハードルが高い傾向があります。

また、利用限度額の範囲で何度でも追加借入れできる場合もありますが、利用限度額を超える借入れはできません。なお、利用限度額は担保物権の価値などをもとに審査で総合的に決まるため、利用者によって異なります。

死亡時に自宅を売却して元金を一括返済するため、家族に自宅を遺せない点にも注意が必要です。

一方、リースバックの注意点は自宅の売却後に賃借人として毎月家賃を支払わなくてはならない点です。家賃はリースバックの売却価格から算出されるため、周辺の家賃相場より高くなる場合があります。

契約更新時に家賃を値上げされるケースもあり、家賃が支払えなくなれば退去せざるを得ません。長く住めば、家賃の支払総額が売却価格を上回る可能性があります。

また、リースバックで自宅を売却すると、ご自身の名義ではなくなるため、設備の設置が自由にできなくなります。

さらに、リースバックの売却価格は、物件の維持に必要なコストや不動産価格の低下リスクを考慮して決定される仕組みです。そのため、一般的に市場価格よりも低く設定されます。相場は、市場価格の6~8割程度です。

リバースモーゲージとリースバックが向いている方

住まいるリースバック

リバースモーゲージとリースバックには、メリット・デメリットがあるため、どちらを選ぶべきか迷う方もいるでしょう。リバースモーゲージ、リースバックが向いているのは、以下のような方です。

リバースモーゲージが向いている方
  • 年金のように定期的に資金を受取りたい方
  • 名義を変えずに住み続けたい方
  • 老後資金に不安がある方
  • 自宅を遺す必要がない方
リースバックが向いている方
  • まとまった資金を一括で受取りたい方
  • リバースモーゲージの利用条件を満たさない方
  • 維持管理の負担から解放されたい方
  • 借入れに抵抗がある方

それぞれ詳しく解説します。

リバースモーゲージが向いている方

リバースモーゲージでは、定期的に定額を借入れすることもできるため、一括で受取るのが不安な方に適しています。

所有権の移転がないため、ご自身で所有したまま住み続けたい方にもおすすめです。

また、リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら生活資金を確保できる商品です。毎月の返済は利息のみ、または返済がないため、手元資金に余裕がなく老後資金に不安がある方にとって、有力な選択肢となるでしょう。

死亡時に自宅を売却して一括返済するため、家族に自宅を遺す必要がない方に向いています。

リースバックが向いている方

リースバックは、売却代金を一括で受取りたい方に適した資金調達方法です。利用目的の制限も一切ないため、住宅ローンの完済や相続税対策、教育費、事業資金の調達などさまざまな目的に利用できます。

リバースモーゲージでは、物件や年齢、収入などの制限があり、条件を満たさなければ利用できません。しかし、リースバックは制限が少ない傾向があり、リバースモーゲージで借入れできない方でも利用できる可能性があります。

また、リースバックで自宅を売却したあとは、所有権がリースバック事業者に移り、固定資産税や建物の火災保険料の負担がなくなります。そのため、維持・管理の負担から解放されたい方におすすめです。

融資ではないため、借入れに抵抗がある方はリースバックを検討するとよいでしょう。

リバースモーゲージの選び方

リバースモーゲージは、都市銀行や地方銀行、信用金庫などさまざまな金融機関が提供しています。内容も金融機関によってさまざまなので、以下のポイントをおさえて選びましょう。

  • 利用条件を確認する
  • 借入方法を比較する
  • リコース型・ノンリコース型を確認する

利用条件を確認する

リバースモーゲージは、年齢や収入、物件などの制限が多い傾向があります。金融機関によって利用条件が異なるため、事前に以下のようなポイントを確認しましょう。

  • 申込み可能な年齢か
  • 収入基準をクリアしているか
  • 利用できる物件か
  • 希望の使い方ができるか

リバースモーゲージは、戸建てのみ対象となっている場合も多いため、マンションの方は事前に確認が必要です。また、物件のエリアが限定される場合もあります。

借入方法を比較する

利用する目的に合った方法で借入れできる金融機関を選びましょう。

リバースモーゲージの借入方法には、ATMなどを利用して利用限度額の範囲で随時借入れする方法や、一括で借入れする場合、毎年一定額を借入れする場合があります。

金融機関によっては、複数のプランから選ぶことも可能です。

借入方法に加えて、生存中は返済がないのか、利息の返済が必要かどうかも確認しましょう。

リコース型・ノンリコース型を確認する

リバースモーゲージには「リコース型」と「ノンリコース型」があり、どちらのタイプが適用かは金融機関によって異なります。それぞれの違いは次の通りです。

区分 概要
リコース型 担保物件を売却しても元本を完済できない場合、相続人が不足分を返済しなければならないタイプ
ノンリコース型 担保物件を売却しても元本を完済できない場合、相続人に請求が及ばないタイプ

ノンリコース型なら、担保物件を売却して一括返済する際に借入金額を下回っても、相続人が不足分を返済する必要がないため安心です。

ただし、ノンリコース型はリコース型と比べて金利が高く設定される場合があるため十分に確認しましょう。

リバースモーゲージとリースバックを比較して目的に合った方法を選ぼう

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資が受けられるシニア向けのローン商品です。

一方のリースバックは、自宅を売却してお金を受取り、以降は家賃を支払うことで自宅に住み続けられるサービスです。どちらも不動産を活用した資金調達方法ですが、リースバックは融資ではありません。

まとまった資金を一括で受取りたい方や、維持管理の負担から解放されたい方には、リースバックがおすすめです。リースバックは売却代金を一括で受取ることができ、利用目的の制限も一切ないため、さまざまな場面で利用できます。

リースバックなら、「AG住まいるリースバック」にご相談ください。AG住まいるリースバックは、上場企業であるアイフルのグループ会社が提供するリースバックサービスです。

住宅ローンやキャッシングなどのお借入れがある方にもご利用いただけます。

電話でのご相談やWEBでの無料査定も受け付けているので、ぜひご利用ください。

    • 監修者
      • 監修者:内山 貴博
    • プロフィール:
    • 内山FP総合事務所株式会社代表取締役、九州共立大学経済学部非常勤講師。 証券会社の本社部門に勤務後、2006年に独立。FP相談業務を中心に、セミナー、金融機関研修、FPや証券外務員の資格対策講座などを担当。専門誌や情報サイトでの執筆も。また、中小企業の経営者向けに経営と家計を融合したコンサルティング業務や、日本での生活やお金のことに疑問を抱える外国人向けのFP相談業務(英語)を開始するなど、FPとしてできることは何でも挑戦すべく、日々活動中。
    • 資格情報:
    • 1級ファイナンシャルプランニング技能士、CFP(日本FP協会上級資格・国際資格)
    • HP:https://uchiyama-fp.com/
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