リバースモーゲージとリースバックを徹底比較！特徴や向いているケースを解説

リバースモーゲージとリースバックの違いを比較

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも資金不足の際や相続対策などで用いられる不動産を活用する手段のひとつですが、仕組みが大きく異なります。

リバースモーゲージとリースバックの特徴、利用条件、メリット・デメリットの違いを解説します。

比較①特徴

リバースモーゲージとリースバックの主な特徴は、以下のとおりです。

リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら、自宅を担保に生活資金などを借りられるローン商品です。生存中は返済がない、または利息のみを返済し、亡くなった際に自宅を売却するなどの方法で元金を一括で返済します。

一方、リースバックは自宅をリースバック事業者に売却してまとまった現金を受取り、その後は賃貸契約を結ぶことで自宅に住み続けられるサービスです。売却後は賃借人として住むため、所有権はリースバック事業者に移ります。

リースバックは、売買契約と賃貸借契約を組み合わせたサービスであり、「融資」であるリバースモーゲージとは異なります。

比較②利用条件

次に、リバースモーゲージとリースバックの利用条件を比較しましょう。

リバースモーゲージは、事業資金や投資資金としての利用を除き、原則として利用目的の制限はありません。

年齢は、多くの場合「満50歳以上」や「満55歳以上」などの下限が設けられています。配偶者にも年齢制限が設けられている場合が多いため注意しましょう。安定した収入を得ていることに加え、「年収120万円以上」などの制限が設けられている場合もあります。

原則として単身か配偶者との同居のみ認められており、子どもや親族と同居している場合は利用できません。また、推定相続人のうち1人または全員の同意を得る必要があります。

一方、リースバックの場合、売却代金の利用目的は問われないほか、年齢や収入、同居に関する制限も一般的にありません。住宅ローンが残っていても、売却価格が残債を上回っていれば利用できます。

また、リバースモーゲージでは推定相続人の同意が必要ですが、リースバックは相続人の同意は不要です。

比較③メリット

リバースモーゲージとリースバックの主なメリットは、以下のとおりです。

リバースモーゲージの場合、名義はご自身のままで自宅を担保に資金調達でき、老後、介護、相続税などさまざまな資金に利用できます。生存中の返済がない、または利息のみを返済するため、月々の返済負担が少ないのも特徴です。

また、契約者が亡くなったあとは、配偶者が契約を引き継ぎそのまま自宅に住み続けられます。利用できる年齢が高めに設定されており、高齢の方も利用可能です。

一方、リースバックは自宅を売却するため所有権はリースバック事業者に移りますが、賃借人としてその後も住み続けられます。

リースバック後も引っ越す必要がないため、これまで通りの生活を続けられ、売却後は固定資産税や建物の火災保険料などを支払う必要がなくなります。

また、リースバックの売却代金は一括で支払われ、利用目的の制限も一切ありません。「買戻し特約」を付けて契約すれば、一度売却した自宅を買い戻すことも可能です。賃貸借契約の場合は、相続人が契約を相続できる点もメリットといえます。

比較④デメリット

次に、リバースモーゲージとリースバックの主なデメリットを解説します。

リバースモーゲージには、対象物件や収入、年齢、同居条件などが設けられており、利用のハードルが高い傾向があります。

また、利用限度額の範囲で何度でも追加借入れできる場合もありますが、利用限度額を超える借入れはできません。なお、利用限度額は担保物権の価値などをもとに審査で総合的に決まるため、利用者によって異なります。

死亡時に自宅を売却して元金を一括返済するため、家族に自宅を遺せない点にも注意が必要です。

一方、リースバックの注意点は自宅の売却後に賃借人として毎月家賃を支払わなくてはならない点です。家賃はリースバックの売却価格から算出されるため、周辺の家賃相場より高くなる場合があります。

契約更新時に家賃を値上げされるケースもあり、家賃が支払えなくなれば退去せざるを得ません。長く住めば、家賃の支払総額が売却価格を上回る可能性があります。

また、リースバックで自宅を売却すると、ご自身の名義ではなくなるため、設備の設置が自由にできなくなります。

さらに、リースバックの売却価格は、物件の維持に必要なコストや不動産価格の低下リスクを考慮して決定される仕組みです。そのため、一般的に市場価格よりも低く設定されます。相場は、市場価格の6～8割程度です。

リバースモーゲージとリースバックが向いている方

リバースモーゲージとリースバックには、メリット・デメリットがあるため、どちらを選ぶべきか迷う方もいるでしょう。リバースモーゲージ、リースバックが向いているのは、以下のような方です。

それぞれ詳しく解説します。

リバースモーゲージが向いている方

リバースモーゲージでは、定期的に定額を借入れすることもできるため、一括で受取るのが不安な方に適しています。

所有権の移転がないため、ご自身で所有したまま住み続けたい方にもおすすめです。

また、リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら生活資金を確保できる商品です。毎月の返済は利息のみ、または返済がないため、手元資金に余裕がなく老後資金に不安がある方にとって、有力な選択肢となるでしょう。

死亡時に自宅を売却して一括返済するため、家族に自宅を遺す必要がない方に向いています。

リースバックが向いている方

リースバックは、売却代金を一括で受取りたい方に適した資金調達方法です。利用目的の制限も一切ないため、住宅ローンの完済や相続税対策、教育費、事業資金の調達などさまざまな目的に利用できます。

リバースモーゲージでは、物件や年齢、収入などの制限があり、条件を満たさなければ利用できません。しかし、リースバックは制限が少ない傾向があり、リバースモーゲージで借入れできない方でも利用できる可能性があります。

また、リースバックで自宅を売却したあとは、所有権がリースバック事業者に移り、固定資産税や建物の火災保険料の負担がなくなります。そのため、維持・管理の負担から解放されたい方におすすめです。

融資ではないため、借入れに抵抗がある方はリースバックを検討するとよいでしょう。

リバースモーゲージの選び方

リバースモーゲージは、都市銀行や地方銀行、信用金庫などさまざまな金融機関が提供しています。内容も金融機関によってさまざまなので、以下のポイントをおさえて選びましょう。

利用条件を確認する

リバースモーゲージは、年齢や収入、物件などの制限が多い傾向があります。金融機関によって利用条件が異なるため、事前に以下のようなポイントを確認しましょう。

リバースモーゲージは、戸建てのみ対象となっている場合も多いため、マンションの方は事前に確認が必要です。また、物件のエリアが限定される場合もあります。

借入方法を比較する

利用する目的に合った方法で借入れできる金融機関を選びましょう。

リバースモーゲージの借入方法には、ATMなどを利用して利用限度額の範囲で随時借入れする方法や、一括で借入れする場合、毎年一定額を借入れする場合があります。

金融機関によっては、複数のプランから選ぶことも可能です。

借入方法に加えて、生存中は返済がないのか、利息の返済が必要かどうかも確認しましょう。

リコース型・ノンリコース型を確認する

リバースモーゲージには「リコース型」と「ノンリコース型」があり、どちらのタイプが適用かは金融機関によって異なります。それぞれの違いは次の通りです。

ノンリコース型なら、担保物件を売却して一括返済する際に借入金額を下回っても、相続人が不足分を返済する必要がないため安心です。

ただし、ノンリコース型はリコース型と比べて金利が高く設定される場合があるため十分に確認しましょう。

リバースモーゲージとリースバックを比較して目的に合った方法を選ぼう

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資が受けられるシニア向けのローン商品です。

一方のリースバックは、自宅を売却してお金を受取り、以降は家賃を支払うことで自宅に住み続けられるサービスです。どちらも不動産を活用した資金調達方法ですが、リースバックは融資ではありません。

まとまった資金を一括で受取りたい方や、維持管理の負担から解放されたい方には、リースバックがおすすめです。リースバックは売却代金を一括で受取ることができ、利用目的の制限も一切ないため、さまざまな場面で利用できます。

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