リースバックには家賃保証会社の利用が必要？審査基準や利用のメリット、注意点を解説

リースバックで家賃保証会社の利用が必要な理由

近年、マイホームを活用した資産調達法として、注目を集めている手段のひとつがリースバックです。

リースバックでは、リースバック事業者と賃貸借契約を結んで家賃を支払うことで、自宅を売却したあとも住み続けられる特徴があります。そして、賃貸借契約の条件として、家賃保証会社の利用を求められるケースも多いようです。

なぜリースバックで家賃保証会社の利用が必要とされるケースがあるのか、その理由をリースバックの仕組みとともに解説します。

家賃保証会社の役割は賃貸の「連帯保証人」

家賃保証会社とは、賃貸物件の居住者が家賃を滞納した時に一時的に立て替えるなど、物件の貸し手が抱える家賃滞納リスクに備える存在です。賃貸保証会社とも呼ばれます。

従来の賃貸借契約では、「居住者が家賃を払えなくなった時」の備えとして、連帯保証人を立てるのが一般的でした。

しかし昨今、社会の核家族化や高齢化が進み、連帯保証人を立てられない方が増えています。そのような背景もあり、家賃保証会社が連帯保証人の役割を担うケースが広く普及しました。

一般的な賃貸物件と同じく、リースバック契約でも、売却した自宅にその後も住み続けるための賃貸借契約を結ぶにあたり、連帯保証人ではなく家賃保証会社を必須条件とするリースバック事業者が増えています。

家賃保証会社のおもな審査基準

リースバックでも一般的な賃貸でも、家賃保証会社を利用するには審査を通過しなければなりません。審査基準は一般に公開されてはいませんが、居住者となる方が「家賃の支払能力や信用を持っているか」を判断されると考えられます。

それでは、家賃保証会社の審査内容として考えられるおもな基準を紹介します。

① 職業

居住者となる方の職業や雇用形態、勤続年数などの勤務状況は、家賃を安定して支払えるかどうかの大きな判断材料となります。

高収入の職業や正社員であることよりも、継続した勤務実態が重視される傾向です。

② 年収や貯蓄額

居住者となる方の年収や貯蓄額も、リースバック物件の家賃を継続して支払う能力や資力を判断する材料となります。

リースバックでは、契約当初に自宅の売却によって一時的にまとまった資金が手に入るため、一般的に審査を受ける時点での貯蓄額は多くなります。そのため、年金暮らしの方でも、審査に通る可能性はじゅうぶんにあるでしょう。

しかし、貯蓄額に対して設定された家賃があまりに高いと判断されれば、支払能力を疑問視されて審査に通らない可能性もあります。

③ 滞納歴

ローン審査と同じように、家賃保証会社の審査でも、信用情報機関などに記録されている信用情報から、個人の信用力を審査される場合もあります。

クレジットカードの支払遅延、分割払いとなっているスマホや携帯電話機種代金の未納などがあると、審査に不利となる場合も考えられます。

リースバックは自宅を活用する資金調達法のため稀なケースですが、もし過去5年以内に家賃滞納の履歴がみつかれば、審査はより厳しくなるでしょう。

リースバックで家賃保証会社を利用するメリット

審査に通らなければ利用できないものの、リースバックで家賃保証会社を利用すると次のようなメリットがあります。

連帯保証人がいらない

リースバックで家賃保証会社を利用すると、通常、連帯保証人は不要となります。

連帯保証人は、居住者が家賃を支払えなくなった時に家賃の肩代わりをする存在です。滞納するつもりはなくてもお金にまつわる保証は頼みづらい、親や兄弟がおらず頼める相手がいないなどの事情も、家賃保証会社を利用すれば解決します。

また、連帯保証人とは違い、家賃を払えなくなった時にも、ご自身のよく知る相手に迷惑をかけずに済みます。

賃貸借契約がスムーズに進む

家賃保証会社は、連帯保証人の代わりとして、多くのリースバックで契約の必須条件に挙げられています。

そのため、家賃保証会社による審査が、リースバック事業者との賃貸借契約の実質的な審査に当たると考えられます。

第三者である家賃保証会社の審査によって、リースバック事業者は家賃を支払ってもらえる安心感を得られるため、審査に通ればその後の賃貸借契約もスムーズに進むでしょう。

リースバックで家賃保証会社を利用する注意点

リースバックで家賃保証会社をはじめて利用される方もいるでしょう。そこで、リースバックで家賃保証会社を利用する時の注意点も確認しておきましょう。

家賃とは別に保証料や更新料が発生する

家賃保証会社を利用すると、家賃保証会社に対して、初年度は保証料、それ以降は毎年の更新料を支払う必要があります。

支払う保証料や更新料の金額は、家賃保証会社によってさまざまですが、初年度の保証料はリースバックで支払う家賃の0.5～1カ月分が目安です。たとえば家賃10万円の場合、5万～10万円となります。

一方、毎年の更新料は家賃の1～3割、1万円前後など、家賃保証会社ごとにバラつきがあります。

家賃保証会社に立て替えてもらった家賃は返済しなければならない

家賃を支払えなかった時、家賃保証会社が家賃を立て替えてリースバック事業者へ支払います。しかし、家賃の立て替えはあくまで一時的なリースバック事業者への弁済行為で、居住者が家賃の支払義務から逃れられるわけではありません。

後日、家賃保証会社から滞納した家賃を督促されます。督促されても家賃の滞納が続くと、おおむね3カ月で住居からの退去を迫られる可能性もあります。

また、退去せずに済んだとしても、家賃の滞納を何度も繰り返していると信用情報に記録が残り、ほかのローンやクレジットカードの申込みで悪影響をおよぼすおそれもあるでしょう。

家賃保証会社に審査されるタイミング

リースバックの申込み後、リースバック事業者との面談や物件の査定、契約内容を確認します。確認後、本契約を結ぶ前のタイミングで、家賃保証会社から審査を受けるのが一般的です。

リースバックは、自宅の売買契約と売却後の自宅の賃貸借契約、2つの契約を結ぶ仕組みです。リースバック事業者により異なりますが、売買契約が成立していても、家賃保証会社の審査に通らないと自宅を売却したあとに住めない可能性もあります。

住まいを失うトラブルは深刻です。こうしたトラブルを避けるために、多くのリースバック事業者は、売主と売買契約を結ぶ前に家賃保証会社の審査を経て、問題なく賃貸借契約を結べるかどうかを確認しています。

多くの場合、リースバック事業者から利用する家賃保証会社を紹介されますが、まれに複数の家賃保証会社から選択できる、あるいはご自身で自由に選べるといったケースもあります。

家賃保証会社の審査は、早ければ1～２営業日ほどで判明します。無事に通過すれば、売買契約と賃貸借契約を結んで、リースバックの契約が完了します。

家賃保証会社の審査に通らないとリースバック契約はできない？

なんらかの理由から家賃保証会社の審査に通らなかった場合、原則としてリースバックの契約はできません。

しかし、「敷金を多めに設定する」「連帯保証人をつける」など、賃貸借条件の見直しによって、契約できるケースもあります。審査通らなくてもリースバック契約を進めたい場合は、リースバック事業者とよく相談して解決策をみつけるとよいでしょう。

また、リースバック事業者や家賃保証会社によって対応や審査基準は異なるため、複数のリースバック事業者に見積りや相談をしておくのがおすすめです。ご自身の条件に合った、納得できる契約を実現できる可能性が高まるでしょう。

リースバックは連帯保証人がいなくても家賃保証会社を利用できる場合が多い

リースバックは、自宅の売却代金を得たうえで、同じ家に住み続けられる仕組みです。ただし、売却後も住み続けるには、住宅の所有権を持つリースバック事業者と賃貸借契約を交わし、家賃を支払う必要があります。

家賃保証会社は、リースバック事業者が抱える「家賃の滞納」という不安材料を払拭し、連帯保証人と同じ役割を果たす存在です。

賃貸借契約に先駆けて行われる家賃保証会社の審査は、実質的なリースバックの契約審査ともされており、多くのリースバック事業者がリースバックの利用条件としています。

家賃保証会社を利用すると保証料や更新料の出費はありますが、ご自身で連帯保証人になってくれる方を探す必要なく、賃貸借契約を結べるメリットがあります。

ただし、家賃保証会社の審査に通らなければ、リースバック契約の締結が困難になると考えられます。

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