リースバックで建て替えやリフォームはできる？気になる仕組みやメリットを解説

リースバックの仕組み

リースバックは自宅を活用した資金調達法のひとつです。

自宅の売却によって、まとまった資金を得られますが、売却によって住宅の所有権がリースバック事業者に移ります。その後賃貸借契約して、家賃を支払うことで同じ住宅で暮らせる仕組みです。

事業者によって利用条件に違いはありますが、リースバックの主な特徴には、申込みを年齢で制限されない、手にする売却代金の使いみちを問われない、契約内容によっては将来の買戻しもありうるなどが挙げられます。

リースバック後は家賃の支払いが生じますが、所有権が事業者へ移転するため、それまで負担していた固定資産税や火災保険料は事業者が引き継ぎます。この結果、固定資産税などの税金や火災保険料などがかからなくなるため、建物の維持費を抑えられる可能性もあります。

また、自宅を売却しても引越しの必要はなく、同じ住宅で変わらぬ生活を続けられるため、周囲にリースバックの利用を知られる心配もいりません。

なお、リースバックの仕組みをさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご確認ください。

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リースバック物件と一般的な賃貸物件の違い

リースバック契約後に住み続ける物件も一般的な賃貸物件も、どちらも賃貸借契約のもと「住宅を借りている状態」は同じです。

リースバックを利用して自宅を売却しても、引越しする必要はなく、売却する前と変わらない暮らしを続けられます。しかし、持ち家を売却し、賃貸物件として暮らすことになる点が異なります。

また、家賃のほか、敷金や更新料などの共通点も多いですが、リースバック後に暮らす物件と一般的な賃貸物件には主に次のような違いがあります。

リースバックした物件を建て替えできる？

住宅は長く暮らすうちに経年劣化や老朽化が進みます。リースバックを検討される理由として、自宅の売却代金を元手にリースバック後の建て替えをしたいと考える方もいるでしょう。

リースバックした後に物件を建て替えられるのか、詳しく紹介します。

所有権がないため原則として建て替えできない

リースバックを利用すると、住宅の所有権はリースバック事業者に移ります。変わらず暮らし続けていても、建物の所有者ではないため、原則として建て替えはできません。

建物に手を加えない「現状」が維持される前提のうえで、リースバックの売買契約と賃貸借契約は成立しています。そのため、契約相手であり現在の所有者であるリースバック事業者の許可なく、リースバック物件には手を加えられないのが一般的です。

ただし、住宅の資産価値が向上する修繕内容であれば、業者から同意を得て実施できる可能性もあります。この場合はご自身で費用を負担することになります。

リースバックした物件をリフォームできる？

原則としてリースバック物件の建て替えはむずかしいと考えられます。

では、住宅内の壁紙（クロス）や水回りなどの小規模なリフォームはどのように判断されるのか、詳しく紹介します。

所有者の許可があればリフォームできる

リースバック物件でも、所有者であるリースバック事業者の許可があれば、リフォームは可能です。

建物の状況が大きく変化する可能性のある建て替えや大規模な改修に比べると、壁紙（クロス）などの内装に関する住宅内の小規模なリフォームは、許可がおりやすいと考えられます。

とくにリースバック物件は居住者が長く暮らしてきた住宅であり、今後も一定期間「住み続ける」可能性があるため、クロスや床の貼り替え、水回りの交換などといった生活の質に関わるリフォームは認められやすい傾向があります。

リフォーム費用の負担は場合による

一般的な賃貸借契約では、基本的にリフォームはできませんが、原状復帰が可能という条件付きで、居住者の自己負担でできる場合があります。

リースバック物件の場合も、リフォーム費用は、一般的な賃貸物件と同じように、居住者の自己負担が一般的です。退去時に原状復帰が必要かは、契約を確認しましょう。

通常の賃貸借契約の場合、設備の老朽化や故障などの修繕費は、原則、貸主の負担です。しかし、リースバックの場合、躯体の修繕費は貸主が負担するのが一般的ですが、先述のとおり設備（給湯器やガスコンロなど）の修繕費は居住者の自己負担となる場合もあります。契約時に契約条項をよく確認しておきましょう。

なお、一般的な賃貸物件との大きな違いとして、リースバック物件には造作買取請求権はありません。造作買取請求権とは、賃貸物件として居住中に設置した設備などを所有者に買い取るよう請求する権利のことです。

たとえリースバック事業者に設置を認められた設備でも、退去時に設備の買取りを求められません。

耐震補強工事が必要になったら？

1981年5月31日までの旧耐震基準をもとに建築されたリースバック物件で暮らすうちに、耐震補強工事の必要性を感じるケースもあるでしょう。

耐震補強工事はリースバック物件では大規模な改修工事に当たりますが、工事の実施によって住宅の資産価値が上がると考えられるため、一般的にはリースバック事業者から許可が下りる可能性は高いと考えられます。

ただし、安全・安心な暮らしに必要な工事だとしても、ご自身の勝手に判断で建物に手を加えることはできません。

ちなみに、一般的な賃貸物件では、安全性に問題があると認められない限り、家主には耐震補強工事の義務はありません。リースバック物件でも、原則として、居住者の希望する耐震補強工事は自己負担となります。

リースバック契約前に建て替えやリフォームをするメリット

紹介してきたとおり、リースバック後の住宅は、建物の資産価値に影響するような大がかりな建て替えや修繕工事がむずかしい可能性があります。

リースバック契約前から自宅の大規模な修繕を検討しているのであれば、契約前に建て替えやリフォームをしておく方法も選べます。

建て替えやリフォームによって建物の資産価値が上がれば、リースバックを申込んだときの自宅の査定額が現状より高くなることも期待されます。

とくに、雨漏りする、クロスや床・水回りなどの設備が古い、住宅本来の性能を維持できていない場合には、建物の資産価値が高くなると期待されます。

リースバック契約前に建て替えやリフォームをするデメリット

リフォームは、住みよい環境に整えられるうえ、リースバックでより高値で自宅を売却できる可能性があるとはいえ、リースバック前の建て替えやリフォームを検討するときは、コスト面に十分な注意が必要です。

国土交通省「令和5年度・住宅市場動向調査報告書」によると、住宅の建て替えにかかる平均費用は5,745万円（自己資金比率は42.5%）です。新築並みのコストをかけていることがわかります※。

同じデータでは住宅のリフォームにかかる平均費用は137万円ですが、築年数によってはリフォームする場所や規模が増して、さらにコストがかさむことも考えられます※。

建て替えやリフォームで住宅の資産価値が上がっても、リースバックの売却代金で補いきれなければ、自宅の所有権を手放すうえに、かえって資産を減らす結果にもなりかねません。

リースバック前の建て替えやリフォームを考えている場合は、リースバック事業者に相談したり、売却代金と工事費用の見積もりを比較したりするなどして、コスト面で納得のいく結果になるか慎重に検討しましょう。

※出典：国土交通省「令和5年度・住宅市場動向調査報告書」

リースバック前後の建て替えやリフォームに悩んだらAG住まいるリースバックへご相談を

リースバックは、自宅の売却によってまとまった資金を得ながら、家賃を支払うことで同じ住宅で済み続けられる仕組みです。

リースバックを利用後は、自宅の所有権がリースバック事業者に移ります。売却後に引き続き住み続けていても、建物に変更を加える建て替えやリフォームをするには、所有者であるリースバック事業者の許可が必要です。

建物の資産価値を損なわない小規模なリフォームは許可されるケースが多いですが、修繕費用は一般的に居住者の自己負担となります。

リースバックを利用したいと考えている一方、今後の建て替えやリフォームの可能性もあるなら、ぜひAG住まいるリースバックへご相談ください。

AG住まいるリースバックは東証プライム上場のアイフルのグループ会社です。住宅ローン返済中の物件や将来の買戻しにも対応しています。

電話での無料相談やWEBから無料査定も可能ですので、リースバック前後の建て替えやリフォームの検討にぜひお役立てください。