リースバックとリースの違いは？それぞれのメリット・デメリットや仕組みを解説

リースバックとリースの違い

リースバックとリースには、以下のような違いがあります。

それぞれのサービス内容を、以下で詳しく解説します。

リースバックは不動産の売却と賃貸を同時にするサービス

リースバックは、所有している住宅を売却し、買主と賃貸借契約を結ぶことで、引き続き住み続けられるサービスを指します。基本的には住宅や土地、事務所などの不動産に用いられることが多い契約方式ですが、自動車や機械設備が対象になることもあります。

売主は住宅を売却してまとまった資金を得る代わりに、引き続き住宅を利用するため買主に家賃を支払います。売却するので、住宅の所有権は買主である不動産会社に移ります。

リースバック契約では違約金が発生する可能性があるものの、中途解約は原則可能です。

ただし、賃貸借契約に中途解約に関する条項がない場合は、契約解除には借主と貸主の合意が必要です。なお、リースバック契約で宅建業者への売却する場合、クーリングオフの適用にはなりません。

リースはリース会社が購入したものを月額料金を支払って借りるサービス

リースにはファイナンスリースやオペレーティングリース、メンテナンスリースなどの種類がありますが、日本でリースといえば一般的にはファイナンスリースを指すため、本記事ではファイナンスリースについて解説します。

リースは、利用者がほしいと思ったものをリース会社が代わりにメーカーから購入し、利用者に貸し出すサービスです。利用者はリース会社に毎月リース料金を支払うことで、対象物を使えます。

リース契約は、さまざまなものに利用されますが、自動車や機械設備などで利用されることが多いです。利用者は購入するためのまとまった費用がなくても、毎月定額の利用料金を支払えば対象物を利用できます。

リースバックとリースは、仕組みや目的が異なる

リースバックとリースは似ている言葉ですが、そもそも仕組みや目的が大きく異なります。

リースバックは、売主が持っていた住宅を売却し、賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けられるサービスです。主な目的は資金調達であり、住宅ローンの完済や老後の生活費確保のために利用されます。

一方、リースは新品の機械や自動車をリース会社が購入し、利用者に貸し出すサービスです。主な目的は物品の利用であり、資金調達のためにするものではありません。

言葉は似ていますが全く別のサービスなので、ケースに合わせて適切なサービスを選ぶことが大切です。

リースバックとサブリース、リバースモーゲージの違い

リース以外にも、リースバックと混同されやすいサービスとしてサブリースやリバースモーゲージが挙げられます。それぞれリースバックとどのような違いがあるか、具体的に確認しましょう。

リースバックとサブリースの違い

リースバックと混同されやすいサービスに、サブリースがあります。

サブリースとは、サブリース会社が賃貸住宅をオーナーから借り上げて、入居者に転貸する経営方式です。オーナーが仲介業者であるサブリース会社に住宅を貸し（マスターリース）、サブリース会社がさらに入居者に貸し出す（サブリース）物件の又貸しです。

サブリースは、持っている賃貸住宅を仲介業者に貸し出し、管理の手間を抑えながら賃料収入を得るためのサービスです。一方、リースバックは持っている住宅を売却し、その後も住み続けるサービスです。

リースバックは家を引き続き使用しながら資金調達ができる方法であり、サブリースは持っている住宅を貸し出して収入を得る方法なので、そもそもの目的が異なります。売却と貸出の違いもあるので、目的に合ったサービスを利用しましょう。

リースバックとサブリースの違いをより詳しく知りたい方は以下の記事もあわせてご覧ください。

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リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージも混同されやすいので、違いを理解しましょう。

リバースモーゲージは、持っている住宅を担保としてお金を借りるサービスです。生存中は利息のみを返済し、借入元本は契約者が死亡した時に住宅を売却して一括返済します。

リバースモーゲージの主な利用目的は資金調達であり、利用後も住宅に住み続けられる点がリースバックと同じなので、リースバックと間違えやすいサービスです。

しかし、リースバックは売却した住宅で資金を得ると同時に賃貸借契約を結ぶサービス、リバースモーゲージは住宅を所有したまま担保として融資を受けるサービスなので、大きな違いがあります。

リースバックでは住宅の所有権は買主に移りますが、リバースモーゲージの場合、契約時には所有権がそのまま持ち主に残ります（ただし、最終的に変更になる可能性あり）。

リースバックは住宅を売却して資金を得るので、利息はありませんが、リバースモーゲージで得たお金は「借入金」にあたるため、元金に加えて利息の負担が生じます。

リースバックでは家賃の支払いが発生しますが、リバースモーゲージでは生存中に元金の返済が不要で、月々の利息分のみ支払うので、返済の負担が抑えられます。

また、リースバックはリバースモーゲージの利用条件を満たせない方でも利用できる場合が多いので、どちらが合うかは人によって異なります。

リバースモーゲージとリースバックの違いについて詳しく知りたい方は以下の記事もあわせてご覧ください。

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リースバックのメリットとデメリット

リースバックとリースは、仕組みや目的が異なる別のサービスであることがわかりました。次に、リースバックのメリットとデメリットを確認しましょう。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、以下のとおりです。

リースバックで住宅を売却する場合、売却先は不動産会社なので比較的速やかに売ることができ、資金を早めに得られます。通常の不動産売却であれば数ヶ月間かかることもあるので、売却までのスピードの速さはリースバックのメリットです。

また、まとまった資金を得られるため、住宅ローンの早期完済につなげられます。住宅を売却したあともそのまま住み続けられるので、引越し先を探さず住み慣れた家にいられるのもメリットです。

リースバックでは住宅の所有権は買主に移るため、契約条件によっては毎年発生していた固定資産税などの税金や火災保険料などを支払わずに済みます。

リースバックでは、一度手放した自宅の買い戻しが可能です。希望する場合は契約時に、賃貸借契約期間満了後に自宅を買い戻せる条件を設定します。

リースバックの買い戻しについてより詳しく知りたい方は以下の記事もあわせてご覧ください。

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リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは、以下のとおりです。

リースバックはまとまった資金を得られる一方、売却後は賃貸借契約を結ぶことになるので家賃がかかるのがデメリットです。税金や管理費用の支払いはなくなりますが、家賃を払えなければ退去させられる可能性もあるため注意しましょう。

また、リースバックを利用した場合、通常の不動産売却よりも売却価格が安くなる傾向があるため高値で売却したい場合はデメリットです。

リースバックで売却した住宅は将来的に買い戻し可能ですが、買い戻しの金額は売却価格に10～30％が上乗せした金額が相場とされています。リースバック事業者に税金や経費が発生しているためです。再購入で出費がかさむ傾向がある点も覚えておいてください。

リースバックでは住宅の所有権が買主に移るので、子どもに資産として相続させたりローンの担保にしたりはできません。また、リフォームやリノベーションをする場合も、リースバック事業者の許可が必要です。

また、賃貸借契約によっては契約が満了すると退去しなければなりません。長期間住み続けたいのであれば、必ず契約期間を確認しましょう。

リースのメリットとデメリット

次はリースのメリットやデメリットを確認しましょう。リースにはメリットとデメリットがあります。

リースのメリット

リースのメリットは、以下のとおりです。

リースで機械設備や自動車を導入すれば、購入時のように多額の初期費用はかかりません。毎月定額のリース料金を支払えば物品を使い始められるので、資金に余裕が生まれます。

また、リース契約した物品は期間終了後にリース会社へ返却するのが一般的なので、契約期間満了のタイミングで最新設備を新たに導入できるのもメリットです。

リース料金は毎月同じ額なので、支出の管理もしやすいでしょう。購入時のように、支出額が突然上がる心配もありません。

リースのデメリット

リースのデメリットは、以下のとおりです。

毎月支払うリース料金には、物品購入に必要な代金のほかに、手数料や保険料、税金などの費用も含まれます。支払総額は物品を購入するよりも高くなるので注意が必要です。

また、契約期間中の各種費用を含めた金額で月々のリース料金を決定する仕組み上、リースは途中で解約できません。どうしても解約しなければならない場合は、高額な違約金が発生します。

物品を使用できても所有権はリース会社にあるため、長期間リースして金額がかさんでも返却しなければなりません。自由に売却や廃棄はできないのもデメリットです。

リースバックとリースがおすすめな方の特徴

リースバックとリースは異なるサービスなので、対象者も異なります。以下では、それぞれのサービスがおすすめな方の特徴を確認しましょう。

リースバックがおすすめな方の特徴

リースバックは、まとまった資金が必要な方におすすめのサービスです。もともと保有していた住宅に住み続けながら速やかに資金を得られるため、住宅ローンの完済や老後資金の確保が目的の方には使いやすいでしょう。

また、住宅の維持や管理にかかる手間や費用を減らしたい方にもリースバックがおすすめです。リースバックでは住宅を売却して所有権を買主に移すため、固定資産税や火災保険料を支払う必要がなくなり、特にマンションの場合は管理費・修繕積立費も一般的に買主の負担になります。

相続問題を解決したい方にも、リースバックはおすすめです。相続人が複数いる場合、住宅を残すと分割が難しいため、問題になる場合があります。リースバックで住宅を売却してお金に換えれば、分割しやすくなります。

売主は売却後も住宅に住めるので、家探しの負担もなく安心です。

リースがおすすめな方の特徴

リースは資金調達ではなく物品の利用が目的のサービスなので、使いたいものがあってもまとまった初期費用を用意するのが難しい場合におすすめです。所有にこだわらないのであれば、リースの活用で初期費用の負担を抑えながら物品を利用できます。

原則として中途解約はできないため、契約期間中ずっと物品を使い続けたいと考えている方に向いています。

リースバックとリースの違いを理解し、目的に合う方法を選ぼう

リースバックとリースは、名前は似ているものの仕組みが大きく異なるサービスです。必要なサービスを適切に利用しましょう。

今の住宅に住み続けたいけれどまとまった資金調達が必要な場合は、リースバックの利用をご検討ください。AG住まいるリースバックは、上場企業であるアイフルのグループ会社が提供しているリースバックサービスです。

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