リースバックした後の修繕費やマンションの管理費はどうなる？気になる費用負担を解説

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を手にしながら、賃貸物件として同じ家に住み続けられる仕組みです。自宅の売却代金は原則として使いみちが自由のため、教育ローンや老後資金の準備、住宅ローンの完済、相続対策など幅広く活用できます。

リースバックで売却後、自宅の所有権はリースバック事業者へ移ります。同じ住宅での暮らしを続けるには、リースバック事業者と賃貸借契約を交わして家賃を支払うことになります。

また、通常の不動産売買とは異なり、リースバック事業者や契約内容によっては、手放した自宅を将来買戻しできる可能性もあります。

リースバックの仕組みをさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。

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リースバック後の戸建住宅やマンションの維持費用はどうなる？

戸建住宅でもマンションでも、マイホームの維持や管理にはさまざまな費用がかかります。しかし、リースバックを利用すると、自宅の所有権がリースバック事業者に移るため、費用の負担にも変化が生じます。

所有する戸建住宅やマンションの維持費用がリースバック後にどうなるか、具体的に紹介します。

固定資産税・都市計画税

マイホーム（土地や建物）を所有すると、毎年1月1日時点の所有者に対して、固定資産税と都市計画税が課されます。

リースバックの利用で自宅の所有権がリースバック事業者に移ると、納税義務者はリースバック事業者となるため、以後の納税は不要です。

ただし、固定資産税も都市計画税も「毎年1月1日時点の所有者」に課される税金のため、住宅の所有権を譲渡した日によっては、税金を課税される場合もあります。

たとえば、リースバック契約で9月1日に自宅を売却した場合、9月1日から12月31日までの税金は、その年の1月1日時点の所有者である売り主に納税義務が生じます。

ただし、上記のように、自宅を売却後も納税義務が生じた際には、リースバック事業者が売却後の納税分を売り手に支払い、清算するのが一般的です。リースバック契約後は、通常、税金の負担はなくなると考えてよいでしょう。

火災保険料

火災保険は、火災を含む災害や偶発的な事故などを原因とする、建物や家財への損害に備える損害保険です。予測できない損害から大切なマイホームを守る意識は高く、火災保険に加入する世帯の割合は、2015年時点で全体の82％におよびます※。

火災保険は住宅の「所有者」が任意で加入するため、リースバックで自宅を売却した後は、住宅の所有権を持つリースバック事業者が加入します。

ただし、リースバック事業者は建物のみ所有しているため、住宅のなかにある家財は補償されません。同じ住宅に賃貸として住み続ける場合、家財のみを補償する火災保険へ加入する、または火災保険の建物部分のみ解約する、などの手続きをしましょう。

このように、リースバックを利用しても火災保険の支払いは生じます。しかし、建物への補償が不要となるため、保険料は低く抑えられます。

マイホームへの火災保険では複数年契約を選ぶ方も多く、保険料が無駄になることを心配される方もいるかもしれません。しかし、火災保険を解約すると、保険の残存期間に応じて解約返戻金が戻ります。手続きを忘れないように気を付けましょう。

※内閣府 防災情報のページ「いざというときに備えて保険・共済に加入しよう」

戸建住宅の修繕費やマンションの修繕積立金・管理費はどちらが負担する？

リースバックで売却後も、賃貸物件として同じ住宅に住み続けると、やがて経年劣化や故障などによって修繕が必要になることもあるでしょう。また、マンションにお住まいの場合、管理組合から請求される修繕積立金や管理費の負担も気になります。

リースバック後、戸建住宅の修繕費やマンションの修繕積立金・管理費を所有者であるリーバック事業者と貸借人である居住者のどちらが負担するのか紹介します。

修繕費（修繕積立金）

建物の屋根や外壁、内装、設備などは日々少しずつ老朽化します。快適な暮らしを保つためには、住宅の定期的な修繕が必要です。

戸建住宅の修繕は強制されるものではありませんが、適切なタイミングで修繕しておかなければ、かえって修繕費がかさむ場合もあります。

マンションでは、専有部分の修繕は戸建と同じようにご自身での判断となります。しかし、壁や廊下、エレベーターなどの共用部分の修繕は、修繕積立金として管理会社が毎月一定額を回収し、計画的に修繕を進めるのが一般的です。

戸建住宅の修繕費・マンションの修繕積立金は、いずれも住宅の修繕となるため、一般的にリースバック後は所有者であるリースバック事業者が負担します。

ただし、経年劣化ではなく、ガスや電気、給排水、空調などの設備の破損や故障を直すための修繕費は、多くの場合、貸借人である居住者が費用を負担します。通常の賃貸契約では賃貸人が負担するため、この点がリースバックでの賃貸契約と異なります。

管理費

分譲マンションの場合、修繕積立金のほか、毎月の維持費用として管理費の支払いも生じます。管理費とは、マンションの共用部の維持、管理人や清掃員の人件費、共用部の火災保険などに使われるものです。

戸建住宅にはない共用部分ですが、建物（マンション）の一部には変わりません。そのため、修繕積立金と同じく、住宅の所有権を持つリースバック事業者が負担します。

ただし、駐車場や駐輪場を管理組合から借りて利用していた場合、リースバック後も引き続き利用するには、貸借人である居住者が管理組合に賃料を支払う必要があります。

なお、マンションをリースバックする際のポイントをさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

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リースバック後に新たにかかる費用

リースバックを契約後は、自宅にかかっていた維持費用のほとんどが、新たに所有権を持つリースバック事業者に移ります。しかし、リースバック後は負担が減るだけではなく、新たに発生する費用もあります。

以下、リースバック後に新たに発生する費用を紹介します。

家賃

リースバックで売却した住宅にそのまま暮らし続けるには、リースバック事業者とのあいだで賃貸借契約を結んで、家賃を支払う必要があります。

リースバックで設定される家賃は、自宅の売却価格や修繕費など含めた利回りが考慮されるため、周辺の不動産相場に比べるとやや高めの傾向です。

住み続ける期間を想定のうえ、その期間中の支払いに無理のない家賃かどうか、契約前にシミュレーションしておきましょう。

また、マンションで駐車場や駐輪場を利用している場合は、引き続き利用できるかどうか、管理組合に確認しておくことも大切です。

借家人賠償責任保険（火災保険）

先述のとおり、リースバックで自宅を売却後、建物に対する火災保険は所有者であるリースバック事業者が加入しますが、家財への補償は居住者がご自身で用意しなければなりません。

売却前から契約中の火災保険のうち建物部分だけを解約できる場合もありますが、賃貸向けの火災保険（家財保険）へ加入しなおす方法もあります。

賃貸向けの火災保険には「借家人賠償」がついており、建物の所有者に対する損害賠償にも対応するため、加入しておくと安心です。さらに個人賠償責任保険もつく場合が多く、漏水などでマンション階下の住人に迷惑をかけた際などにも備えられます。

退去費用

一般的な賃貸物件と同じように、リースバックした住宅で暮らす居住者が故意や過失で建物や設備に損害を与えると、退去する際に原状回復費用がかかる場合があります。

たとえば、次のようなケースでは、原状回復費用を請求されるのが一般的です。

一方で、経年劣化や通常摩耗などによる次のような損害は、基本的にリースバック事業者が負担します。

しかし、リースバックで結んだ賃貸借契約の内容によっては請求対象が異なる場合があるため、契約時にしっかり確認しましょう。

リースバックで修繕費の支払いがなくなるとメリットになる？

2024年6月に公表された国土交通省のデータによると、2010年以降、マンションのうち全体の7割近くが、修繕積立金を段階的に値上げする「段階積立方式」を採用しているとしています※。

段階積立方式のマンション（全339件）による長期修繕計画では、当初から最終年度までの修繕積立金の値上げ幅が平均4.1倍にものぼっています※。

たとえば、居室70㎡のマンションで初年度の修繕積立金を約7,400円とすると、最終年度は平均約28,000円まで上がります※。

このように、マンションにお住まいの場合、毎月の固定費とも呼べる修繕積立金が年々上昇する可能性があり、長く暮らすほど家計の大きな負担になる可能性があります。

リースバック契約によって修繕積立金の支払いが不要になれば、定期的な修繕積立金の値上がりへの不安を解消できるでしょう。

※国土交通省 住宅局「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方について（令和6年6月）」

費用負担の違いに納得してリースバックを契約するポイント

上記のとおり、リースバックを利用すると、支払いが不要になる費用と新たに発生する費用が出てきます。

住居にまつわるコストがどのように変化するのか、契約前後の違いを理解して、納得できる契約をするためのポイントを解説します。

契約条件をじゅうぶんに確認する

リースバックはまとまった資金を調達する目的があるため、契約を検討する際、住宅の売却価格に気を取られる方も多いかもしれません。しかし、自宅を売却した後も住み続ける予定なら、賃貸借契約の条件を契約書面できちんと確認しておくことが重要です。

賃貸生活にかかるコストを把握してから契約すると、急な費用請求に困る心配がなくなります。

また、一時的なコストではあるものの、リースバックでは売買契約と賃貸借契約、ふたつの契約を交わすため、それぞれに諸費用がかかります。

不動産の売却にかかる主な費用例

賃貸借契約にかかる主な費用例

上記のような諸費用がかかるかどうかは、リースバック事業者によって異なります。業者を選ぶ際は、細かなコストにまで注目しましょう。

なお、リースバックの売買契約にかかる仲介手数料についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。

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リースバックに仲介手数料はかかる？利用時に必要な費用をわかりやすく解説

信頼できるリースバック事業者を選ぶ

同じ不動産を取扱う場合でも、リースバック事業者によって売却価格や家賃などの契約条件は変わります。同じリースバックでも、業者や契約によって条件は異なる点に注意しましょう。

また、リースバック事業者の経営が不安定になると、住宅の所有権が第三者に移転してしまう可能性もあります。そうなると新しい所有者が、家賃を値上げする、契約を解除するなどの不安が拭えません。

企業としての信頼度が高く、契約内容をしっかり確認して契約できる業者を選ぶことが重要です。

リースバックの検討の際は修繕費など住宅の維持費用も確認しよう

リースバックは、自宅を売却し、まとまった資金を得て、リースバック事業者へ家賃を支払うことで同じ住宅で住み続けられる仕組みです。

売却によって自宅の所有権がリースバック事業者に移るため、火災保険料や税金、修繕費など、持ち家を維持する費用の負担が減ります。ただし、リースバック事業者や条件によっては修繕費を請求される場合があるなど、契約ごとの違いに注意が必要です。

また、リースバックの契約後には、家賃の支払いや退去費用、家財への火災保険など、賃貸物件で暮らすためのコストがかかります。

リースバック前後の費用負担の違いにも納得のうえ、安心して契約できるリースバックをしたいなら、ご自身の希望に寄り添った条件を提示してくれる業者との出会いが大切です。

AG住まいるリースバックは東証プライム上場のアイフルのグループ会社です。住宅ローン返済中も申込可能で、将来の買戻しにも対応するなど、柔軟な対応が可能です。

電話の無料相談やWEBの無料査定もあるので、リースバックをご検討の際はぜひ一度ご相談ください。