リースバックと金利の関係は？リバースモーゲージや不動産担保ローンとの違いも解説

リースバックの仕組み

リースバックは、不動産売買と賃貸借契約を組み合わせたサービスです。

通常、自宅を売却すると新居を探さなければなりません。しかし、リースバックでは、自宅を売却すると同時にその自宅を借り、家賃を支払うことで住み続けることができます。一般的な流れは以下のとおりです。

リースバックの仕組みやメリットをより詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

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リースバックと金利には直接的な関係がある？

リースバックは、不動産を活用して資金調達する方法のひとつですが、融資ではないため利息が発生しません。そのため、リースバックと金利は直接的な関係がないといえます。

不動産を活用する資金調達にはリバースモーゲージや不動産担保ローンもありますが、これらは融資商品です。借入れをすると利息が生じるため、金利の影響を受けます。以下で詳しく解説します。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンは、不動産を担保（返済できなくなった場合に備えて金融機関に提供するもの）に融資を受けるローンです。

所有する不動産を担保として提供することで、無担保型のローンと比べて一般的に高額、長期の借入れが可能です。また、不動産担保ローンは、家族が所有する不動産でも利用できる場合があります。

無担保型ローンと比べて金利は低めですが、融資商品であるため、元金に加えて利息の支払いが必要です。なお、借入れする際の金利は、担保価値や申込者の信用力をもとに審査で決まります。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けられるローンです。使用可能な資金の使い道は金融機関によって異なります。リフォーム費用など住宅関連資金に使える場合や、生活資金に使える場合などがあります。死亡した際に、自宅を売却するなどの方法で元金または元利金を一括返済します。

リースバックとよく比べられますが、不動産売買と賃貸借契約が一体となったリースバックに対し、リバースモーゲージは融資商品です。リバースモーゲージで受取ったお金は「借入金」にあたるため、元金に加えて利息の負担が生じます。

ただし、生存中は元金の返済が不要で、毎月の支払は利息のみなので、毎月の返済は一般的に重くありません。

リースバックのメリット

リースバックには、利息の負担がないことに加え、主に以下のメリットがあります。

借入れせずに資金を調達できる

リースバックは、不動産担保ローンやリバースモーゲージとは異なり、借入れせずに資金を調達する方法です。リースバックで受取るお金（売却代金）は借入金ではないため、利息が発生しません。

したがって、借入れに抵抗がある方も検討できます。

売却代金の使いみちに制限がない

リースバックの売却代金は一括で支払われ、使いみちの制限もありません。そのため、住宅ローンの利息を負担に感じる方は、返済金に充てることも可能です※。

ほかにもさまざまな目的で利用されています。

※残債によっては利用できない場合もあります。

固定資産税の負担がない

リースバックで自宅を売却すると、自宅の所有権はリースバック事業者に移ります。所有権がなくなりますが、売却後は固定資産税や都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金を負担する必要がありません。

家を所有していると固定資産税がかかり続けるため、これらの支払いがなくなることで心理的な負担も軽減されるでしょう。

金利上昇リスクから解放される

リースバックを利用すれば、金利変動リスク（変動金利型の住宅ローンを組んでいる場合）から解放されます。

リースバックは借入れではないため、金利が上がっても直接的な影響を受けません。また、不動産価格の低下や災害による損壊など、家を所有することによるさまざまなリスクもなくなります。

リースバックのデメリット

リースバックを利用すれば、借入れをせずにまとまった資金を調達できます。ただし、以下のデメリットもあります。

毎月家賃を支払う必要がある

リースバックでは返済や利息の支払いが発生しませんが、家を借りて住み続けるため、家賃の支払いが必要です。

リースバックの家賃は売却価格などをもとに算出されるため、相場よりも高くなる場合があります。

契約更新時に家賃が上がる可能性がある

直接金利の影響を受けないリースバックですが、物価の上昇など諸事情により、賃貸借契約の更新時に家賃が値上げされる可能性があります。

家賃が上がっても賃料を払い続けられるかを考え、余裕を持って負担できる賃料を検討しましょう。

売却価格が通常の相場より低くなる傾向がある

リースバックを利用した場合の売却価格は、通常の売却と比べて低くなるのが一般的です。

リースバック事業者は、リースバックで買い取った家をそのまま利用者に貸すため、自由に売ることができません。そのため、リースバックの売却価格は不動産価値が低下するリスクなどを考慮して決定されます。

ただし、売却価格が下がると、一般的に家賃の負担は小さくなるというメリットがあります。

住宅ローンの残債が売却価格を上回るとは利用できない場合がある

住宅ローンが残っている場合、残債が売却価格を下回っている状態（アンダーローン）であれば問題なくリースバックが利用できます。

しかし、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）は、基本的にリースバックを利用することができません。

通常、自宅を売却する場合は住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりませんが、オーバーローンの場合は売却代金で住宅ローンを完済することができないためです。

ただし、不足額を自己資金で補填できる場合はリースバックを利用できる可能性があります。

住宅ローンが残っている状態でのリースバックの利用に関して詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

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金利（利息）を負担に感じるならリースバックの検討を

住宅ローンのご返済を負担に感じる方や、利息の負担なしで資金を調達したい方は、リースバックも検討してみてはいかがでしょうか。

変動金利型の住宅ローンを組んでいる場合、金利が上がると毎月の返済金額が大きくなります。

一方、全期間固定金利型の住宅ローンは、契約から完済まで金利は変わらないため、返済額をあらかじめ把握できますが、利息を支払い続ける必要はあります。

住宅ローンが残っていても、一定の条件を満たせばリースバックの利用が可能です。リースバックを利用すれば、利息を支払う必要がなく、金利変動リスクからも解放されます。

なお、不動産を活用して資金を得る方法には不動産担保ローンやリバースモーゲージもありますが、これらは融資商品であり、利息の支払いが必要です。借入れをせずに資金調達したい方は、リースバックもご検討ください。

ただし、リースバックでは毎月家賃を支払う必要があります。利息を支払う必要はありませんが、必ずしも家賃のほうが経済的な負担が小さくなるとは限りません。

売却価格や家賃などの条件をしっかり確認し、シミュレーションしたうえで検討しましょう。

リースバックの仕組みや金利との関係性を理解しよう

リースバックは、不動産売買と賃貸借契約を組み合わせたサービスです。借入れではないため、金利に応じた利息を支払う必要がありません。自宅の所有権はなくなりますが、固定資産税や都市計画税の負担からも解放されます。

不動産担保ローンやリバースモーゲージと迷っており、借入れせずに資金調達したい方はリースバックもご検討ください。

また、住宅ローンのご返済に負担を感じている方も、条件を満たせばリースバックが利用できます。

AG住まいるリースバックは、住宅ローンの残債が残っている場合もお申込みが可能です※。AG住まいるリースバックに自宅をご売却いただいたあとも、ご自宅に住み続けることができます。

リースバックに関して疑問や不安点がある方は、一度AG住まいるリースバックにお問合せください。

※残債金額によりお取扱いできない場合もあります。