リースバックで住み替える流れを紹介！メリットや注意点、世帯ごとの例も解説

住み替えとは

住み替えとは、現在住んでいる住居から新しい住居へと引っ越すことです。たとえば、家族構成の変化（結婚やお子さんの独立など）やライフスタイルの変化、職場や学校へのアクセスの変化などを理由に住み替えを検討する場合があります。

住み替えには、賃貸住宅から持ち家、持ち家から持ち家などいくつかのパターンがありますが、本記事では、特に持ち家を売却して新たな住居を購入するケースを想定して解説します。

住み替えに関する詳しい内容を知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

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自宅の住み替えを検討するタイミング

※出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」

国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査報告書によると、2回目の住居を購入して住み替える方の年齢は、注文住宅や分譲集合住宅を中心に50～60代が多くなっています。

自宅を住み替えるタイミングにはライフスタイルの変化をはじめ、さまざまな要因がありますが、年齢に着目すると50～60代の方が多く、定年退職や子育ての終了などを機に検討をはじめる傾向が見られます。

リースバックを活用した住み替えの流れ

リースバックは、自宅を売却して代金を受取り、その後は賃貸借契約を結んで、家賃を支払ってそのまま自宅に住み続ける仕組みです。

リースバックを活用すると、現在の自宅を売却して資金を調達したあとも、一定期間借家として住居を確保できます。住み替えの手法として有効な仕組みです。

リースバックを活用した住み替えの流れは次のとおりです。

各ステップの詳しい内容を紹介します。

① リースバックで自宅を売却する

リースバックを活用して住み替える場合、まずは事業者にリースバックを申込み、自宅を売却します。

リースバックでは、売却と同時に自宅の賃貸借契約を結びます。そのため、売却後も住み慣れた自宅に住み続けることが可能です。

住宅ローンが残っている場合、残債が売却代金を下回るアンダーローンの状態ならリースバックができます。

いっぽう、住宅ローンの残債が売却金額よりも多いオーバーローンの場合、売却代金に自己資金をプラスして住宅ローンを完済すれば、リースバックできる可能性があります。

② 新しい住居を探す

リースバックの場合、自宅に住み続けながら新しい住居を探すことが可能です。新居を探すプロセスに時間をかけてもダブルローン（元の自宅と新しい自宅の住宅ローンが重複する状態）にならず、納得できる新居を見つけやすいというメリットがあります。

また、住み替えるときに先に自宅を売却する場合、通常は仮住まいを探さなければなりません。リースバックでは自宅を借りられるため、生活環境を変えることなく新居を探すことができます。

③ 新しい住居に関する費用を支払う

新しい住居が見つかり、入居に関する手続きが完了したあとに、新居に関する費用を支払います。具体的には、新居を購入して住み替える場合はその購入費用、高齢者施設に入居する場合は入居のための一時金などです。

リースバックでは、契約完了後に売却代金を受取れます。売却代金の使いみちに制限はないため、上記の費用に充当できます。

④ 新しい住居へ引っ越す

新しい住居の入居準備が整ったあとに、新しい住居へ引っ越します。

リースバックの場合、自宅から新しい住居へ直接引っ越しが可能です。仮住まいの住居を確保する手間や費用、仮住まいでの生活環境の変化がないのは大きな利点です。

リースバックとほかの住み替え方法の違い

住み替えにはリースバックを活用する方法のほか、売り先行と買い先行の2つの方法があります。以下では、リースバックによる住み替えと売り先行、買い先行の違いを解説します。

リースバックの注意点は後半でまとめているので、あわせて参考にしてください。

なお、住み替えには、自宅の売却と新居の購入を同時に実施する同時決済の方法もありますが、決済のタイミングを合わせることが難しく、どちらかが先行するケースが一般的です。

リースバックと売り先行の違い

売り先行は、現在の住居を売却してから新しい住居を購入する方法です。売り先行では、以下の流れで住居を売却します。

売り先行は、売却代金がいくらになるかを確認してから新居を探せます。新居購入にかけられる予算など、資金計画を立てやすい点がメリットです。先に売却代金を受取れるため、資金確保の面でも安全な方法です。

いっぽうで、自宅を売却後は賃貸住宅に仮住まいになり、家賃が発生します。自宅から仮住まい、仮住まいから新居へと引っ越しが2回必要な点もデメリットです。

リースバックと売り先行は、先に住居を売却する点で共通しています。リースバックは売却後も自宅に住み続けられるため、仮住まいを探す手間を省け、引っ越しが1回で済む利点があります。

リースバックと買い先行の違い

買い先行は、新しい住居を購入してから現在の住居を売却する方法です。買い先行の流れは以下です。

買い先行の場合、仮住まいを確保する必要がありません。新居探しに時間をかけられる点もメリットです。

いっぽう、買い先行では、売却が決定するまで2つの住居を所有することになります。固定資産税や維持費が二重にかかり、住宅ローンのダブルローンの可能性がある点がデメリットです。

新しい住居の購入につなぎ融資を利用した場合、自宅の売却に時間がかかると資金繰りが苦しくなる可能性もあります。

リースバックの場合、お住まいの住居に住宅ローンの残債がある場合でも売却代金で完済するため、ダブルローンの心配がありません。

新居の住宅ローンを申請する場合にもローン残高が少ない点が有利に働きやすく、売却代金の残額を新居購入の頭金や高齢者施設の一時金などに充当もできる利点があります。

住み替えでリースバックを活用するメリット

住み替えでリースバックを活用する主なメリットは次のとおりです。

前述のように、売却後も自宅に住み続けられ、売却代金を新居に関する費用に充当できるメリットがあります。リースバックは、売り先行と買い先行のデメリットをカバーしやすい住み替え方法です。

そのほか、リースバックでは事業者が住宅を購入するため、買主を探す手間がかかりません。一般的な不動産売却と比べて、売却を依頼してから現金化までの期間が比較的短いため、早く現金化したい方にもおすすめです。

住み替えでリースバックを活用する注意点

住み替えでリースバックを活用するときの主な注意点は次のとおりです。

リースバックの売却価格は事業者によって異なりますが、一般的な不動産売却と比較すると価格が低くなる場合があります。売り先行と同様に、新居に引っ越すまでは家賃が発生する点も注意が必要です。

また、リースバックの売却価格より住宅ローンの残債が大きい場合（オーバーローン）、一般的にはリースバックは利用できません。

オーバーローンについて詳しく知りたい場合はこちらをご覧ください。

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住み替えの資金を捻出する方法には、売り先行や買い先行などの通常の売却を用いる方法のほか、不動産担保ローンやリバースモーゲージなどの方法も存在します。別の手法を比較検討した上で、ご自身の状況に合った方法を選択しましょう。

リースバックを活用した住み替えの例

リースバックを活用すると、住み替えに関するいくつかの問題を解消できる場合があります。以下では、リースバックの活用例を紹介します。

高齢者世帯の住み替え例

高齢になり、バリアフリー住宅への住み替えを希望する60代夫婦の例です。

住居の購入資金のため自宅の売却が必要ですが、住宅ローンが残っており、売り先行での売却が難しい状況でした。高齢のため複数回の引っ越しは負担が大きく、引っ越しの準備にも時間がかかるという問題を抱えていました。

リースバックを活用すれば、自宅の売却代金を住宅ローンの返済に充てられ、残りを新居購入に充てることができます。売却後も自宅に住み続けられるため、ゆっくりと引っ越しの準備ができ、身体的な負担を軽減した住み替えにつながります。

子育て世帯の住み替え例

お子さんの成長とともに現在の住居が手狭になり、部屋数の多い住居への住み替えを検討する40代の夫婦の例です。

新居購入の資金確保のために自宅の売却を検討していましたが、お子さんへの影響を考え、学区外への移動や複数回の引っ越しは避けたい希望がありました。

リースバックを活用して住み替えると、自宅の売却代金を新居の購入費用に充てつつ、今の自宅に住み続けながらじっくりと新居を探すことができます。

お子さんの生活環境や友人関係を維持しながら住み替えることができ、引っ越しも1回で済むメリットがあります。

住み替えで利用できる税制上の特例

住み替えをする場合は、できるだけ出費を抑えたいところです。マイホーム（居住用財産）の売却にはいくつかの税制上の特例が設けられているので、積極的に活用しましょう。マイホームの売却に関する主な税制上の特例は次のとおりです。

※1 出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」（令和6年4月1日現在法令等）

※2 出典：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（令和6年4月1日現在法令等）

※3 出典：国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」（令和6年4月1日現在法令等）

※4 出典：国税庁「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」（令和6年4月1日現在法令等）

マイホームを売ったときの特例は、自宅を売却して譲渡益が発生した場合に、最大3,000万円の特別控除が適用される特例です。譲渡益が発生した場合は所得税が課されますが、特別控除を受けると課税の対象となる金額を軽減できます。

ほかに、特定のマイホームを買い替えたときの特例や譲渡損失に対する特例も設けられています。

なお、上記の特例の適用を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。また、併用ができる特例とできない特例もあるため、詳細がわからない場合は、税理士や最寄りの税務署の窓口に相談しましょう。

リースバックは住み替えに便利な仕組み

リースバックは、自宅を売却後もそのまま住み続けられるため、今の住居から新しい住居へスムーズに移行したいときに便利な仕組みです。売り先行や買い先行などの方法と比較して、ご自身の状況に合った方法を選択しましょう。

住み替えにリースバックを活用するときは、ぜひAG住まいるリースバックの利用をご検討ください。住宅ローンの借入れがある方も相談いただけます※。

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※ 残債金額により取扱いできない場合があります。