リースバックの契約後は何年住める？長く住み続ける方法や注意点を紹介

リースバックの流れ

リースバックを契約すると、不動産を売却した資金を得ながら、売却後も自宅に住み続けることができます。売却後は住宅の所有権がリースバック事業者に移るため家賃を払う必要はありますが、固定資産税などの税金や修繕費などの維持費は不要です。

リースバック契約のおおまかな流れは、次のとおりです。

自宅でリースバックをする前と変わらない生活を続けられるとはいえ、ご自身には自宅の所有権がないため、いくつかの制約はあります。

たとえば、新しい設備の設置やリフォームなどはリースバック事業者の許可なくできません。また、契約内容によってはご自身が希望する期間中、住めない可能性もあります。

リースバックの契約後は何年住める？

2018年に実施されたリースバック事業者へのアンケートによると、リースバック利用者の半数以上が3年以内の賃貸借契約を結んでいるとの結果が出ています※。

リースバック契約で多くみられる契約期間

期間の定めのない契約はほとんどなく、2～3年と期間を定めた契約となるケースが多いようです。

しかし、リースバックで自宅に住める期間は2～3年かというと、そうではありません。リースバック後も自宅に何年住めるかを決めるのは、賃貸借契約の形態です。

賃貸借契約には2つの形態があり、どちらで契約するかによって、自宅の賃貸期間、つまり「住める期間」が決まります。

※株式会社価値総合研究所「リースバックの現状について」

リースバックの契約の種類

リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらも一般的な賃貸借契約にも使われるもので、主に次のような違いがあります。

普通借家契約

普通借家契約は、原則として借主が希望する限り更新可能です。

貸主は、正当な事由がない限り契約更新を拒めません。

また、普通借家契約は1年以上で設定する必要があります。契約期間を1年未満とすると、期間の定めのない賃貸借契約とみなされます。

定期借家契約

普通借家契約は原則として何年でも住めるのに対し、定期借家契約には住める期間が契約で定められています。契約時にあらかじめ決められた期間を満了すると、更新とはならずに賃貸借契約は終了します。

契約期間が1年以上の場合は、期間満了1年～6ヵ月前までに、貸主は借主に対して契約終了を通知する義務があります。

契約を満了しても、貸主と借主の合意があれば再契約が可能です。つまり、借主が再契約を望んでも、貸主にその意向がなければ再契約はできません。

定期借家契約のリースバックの場合も、リースバック事業者から再契約を拒まれれば、契約期間が終わり次第、原則として退去しなければなりません。

リースバックした家に住み続ける方法はある？

リースバックした自宅に長く住み続けたい場合は、原則として更新が保証される普通賃貸借契約、もしくは定期賃貸借でも再契約に制限を設けない契約が可能なリースバック事業者を選ぶと安心です。

賃貸借契約の更新や再契約のほかにも、リースバック事業者から自宅を買い戻す方法もあります。自宅を買い戻せば家の所有権を再び手にできるため、家賃の支払いが不要になり、いつまでも住み続けられます。

ただし、元はご自身のマイホームとはいえ、買い戻すには次のような課題があります。

まず、リースバック事業者から自宅を買い戻す行為は「不動産売買」のため、まとまった資金を用意しなければなりません。買い戻しで提示される価格が、ご自身がリースバック事業者に売却したときの売却価格を上回る可能性もあり、手元の資金では叶えられない場合もあるでしょう。

また、買い戻し対応可能な期間を5年とするなど、買い戻しに制限を設けているケースや、利用者側が「買い戻しは可能」だと思っていてもそう思いこんでいただけで、実際の契約上は不可能となっているケースも考えられます。

買い戻しの可能性がある場合は、契約時に買い戻しの条件を確認のうえ、ゆとりある資金計画を立てておくことが大切です。

リースバックの契約に関する注意点

自宅の売却資金としてまとまったお金を手にできるうえ、そのまま自宅に住めるリースバックに魅力を感じる方は多いかもしれません。しかし、リースバックの契約に際しては、いくつか注意すべきポイントもあります。

家賃を支払わないと住み続けられない

リースバックを利用すると、自宅に住み続けるためには家賃を毎月支払わなければなりません。

家賃は家の売却価格などから決定されますが、周辺の相場よりやや高めの設定が一般的です。家計の状況などに対して適した家賃でなければ、支払い続けるのがむずかしくなる場合もあるでしょう。また、一定期間後に家賃を増額する契約もあるため注意が必要です。

後々の家賃の支払いが負担とならないように契約時に適切な家賃設定となっているかどうか、慎重に検討を重ねることが重要です。家賃の支払いに不安がある場合は、契約前にリースバック事業者に相談するのもおすすめです。

修繕やリフォームは自由にできない可能性がある

住み続けるうちに新しい設備の設置やリフォームの必要性を感じても、リースバック前のようにご自身の判断で勝手に動くことはできません。

リースバック契約後は、自宅の所有権はリースバック事業者に移り、居住者は自宅を「借りている」状態です。リフォームなどの制限のない契約である場合もありますが、原則として貸主であるリースバック事業者に判断を仰ぎましょう。

そもそもリースバックで決定される毎月の家賃には、家の修繕費や固定資産税などの税金なども加味されています。そのため、通常使用に支障をきたす状態で、かつ消耗品以外の修繕であれば、リースバック会社に直してもらえる可能性が高いでしょう。

修繕費を不要とするリースバック事業者が多いですが、家の退去時には一般的な賃貸物件と同じように原状回復費用を求められる可能性もあります。

物件が第三者の手に渡ると住み続けるのが困難になる

契約条件によっては、リースバック事業者が第三者に家を売却される可能性があります。

所有権が第三者の手に渡ると、それまでリースバック事業者との間で交わされてきた賃貸借契約や家賃、買い戻しの条件など、契約内容が変更になる恐れがあります。

何年も住めると思っていたものの、家の所有者が変わって退去を余儀なくされるケースもあるので注意が必要です。契約の際には、契約期間中の転売事項を必ず確認しておきましょう。

希望に応じて「住み続けられる」リースバック事業者を選ぼう

リースバックを契約後に何年自宅に住めるかは、賃貸借契約の形態によって異なります。

一般的には2～3年の普通借家契約あるいは再契約の制限のない定期借家契約となっており、更新・再契約を繰り返すことで、長く住み続けられる場合が多いようです。

安心して自宅に住み続けたいなら、リースバック事業者から買い戻す方法もあります。しかし、まとまった資金や契約条件による制約などの課題が気になります。

リースバックを利用して長く住み続けたい方は、ご自身の希望にそった契約条件を提示する、信頼できるリースバック事業者を選ぶことが大切です。

AG住まいるリースバックではご自身の希望に応じて、慣れ親しんだ自宅に長く住み続けることも可能です。

住宅ローンのご返済中でも対応可能なため、マイホームを手放したくないけれど資金面に不安がある場合にもぜひ一度ご相談ください。