リースバックの契約後は何年住める？長く住み続ける方法や注意点を紹介

リースバックの流れ

リースバックを契約すると、不動産を売却した資金を得ながら、売却後も自宅に住み続けることができます。売却後は住宅の所有権がリースバック事業者に移るため家賃を払う必要はありますが、固定資産税などの税金や火災保険料などの維持費は不要です。

リースバック契約のおおまかな流れは、次のとおりです。

このように、住み慣れた住宅でリースバックをする前と変わらない生活を続けられるメリットがあるとはいえ、自宅の所有権を手放すことになるため、いくつかの制約はあります。

たとえば、新しい設備の設置やリフォームなどはリースバック事業者の許可なくできません。また、契約内容によってはご自身が希望する期間住み続けられない可能性もあります。ご自身が希望する期間住み続けるには、契約内容をよく確認することが重要です。

リースバックの契約後は何年住める？

2018年に実施されたリースバック事業者へのアンケートによると、リースバック利用者の半数以上が「3年以内」の賃貸借契約を結んでいるとの結果が出ています※。

リースバック契約で多くみられる契約期間

期間の定めのない契約はほとんどなく、2～3年の期間を定めた賃貸借契約となるケースが多いようです。

しかし、リースバックで売却した自宅に住める期間が2～3年とは限りません。リースバック後も自宅に何年住めるかを決める要因のひとつは、賃貸借契約の形態です。

賃貸借契約には2つの形態があり、どちらで契約するかによって、売却した自宅での賃貸期間、つまり「住み続けられる期間」が決まります。

※出典：株式会社価値総合研究所「リースバックの現状について」

リースバックで結ぶ賃貸借契約の種類

リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらも一般的な賃貸借契約にも使われるもので、主に次のような違いがあります。

※正当事由の判断は、以下を考慮して行われます。

・建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む）が建物の使用を必要とする事情

・建物の賃貸借に関する従前の経過

・建物の利用状況及び建物の現況

・建物の賃貸人が建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

※出典：国土交通省「定期借家制度（定期建物賃貸借制度）をご存じですか…？」

普通借家契約

普通借家契約は、原則として借主が希望する限り更新できる契約です。貸主は、正当な事由がない限り契約更新を拒めません。

また、普通借家契約は1年以上で設定する必要があります。契約期間を1年未満とすると、期間の定めのない賃貸借契約とみなされます。

定期借家契約

普通借家契約は原則として何年でも住めるのに対し、定期借家契約には住める期間が契約で定められています。契約時にあらかじめ決められた期間を満了すると、更新せずに賃貸借契約は終了します。

契約期間が1年以上の場合は、期間満了1年～6ヵ月前までに、貸主は借主に対して契約終了を通知する義務があります。

契約を満了しても、貸主と借主の合意があれば再契約が可能です。つまり、借主が再契約を望んでも、貸主にその意向がなければ再契約はできません。

定期借家契約のリースバックの場合も、リースバック事業者が再契約に合意すれば住み続けられます。しかし、再契約を拒まれると、契約期間が終わり次第、原則として退去しなければなりません。

契約期間を満了する前に退去を迫られるケース

リースバックで結ぶ賃貸借契約が普通借家契約・定期借家契約に関わらず、契約満了前に退去を迫られるケースもあります。

そこで、リースバックで賃貸生活をしている期間中に退去を迫られるケースを紹介します。

ケース①家賃の滞納

リースバックを利用して自宅を売却したあとも同じ住宅で暮らすには、新たな持ち主であるリースバック業者へ家賃を支払う必要があります。

家賃を滞納すると、賃貸借契約の満了前でも、住宅からの退去を求められる可能性があります。

家賃を滞納したからと言っていきなり退去にはなりませんが、督促などを経て、おおむね3カ月の滞納で「契約解除通知」を出されるのが一般的です。

退去となれば大切な住まいを失うことになるため、家賃に不安があればできるだけ早いうちにリースバック業者へ相談しましょう。

ケース②リースバック業者による所有権の譲渡

リースバックを契約したあとは、自宅の所有権がリースバック業者に移ります。契約相手であるリースバック業者が持ち主であれば、賃貸住宅として暮らすにあたって安心感もあるでしょう。

しかし、リースバック業者の経営方針の変更や経営難、倒産などから、住宅の所有権が第三者に譲渡される可能性もあります。

住宅の所有権が第三者に移っても、賃貸借契約の内容はそのまま引き継がれます。しかし、所有者が変わると、いつ賃貸借契約の内容を変更されるか不透明な状況になります。家賃の増額や突然の契約満了などにも備える必要があるでしょう。

リースバック契約を検討するときには、多くの実績を持ち、経営の安定した信頼できる事業者を選ぶことが、転売リスクを回避するポイントとなります。

更新時の契約内容変更により退去するケースも

賃貸借契約の期間を満了したあとも、引き続き住み続けるには、リースバック業者と再び賃貸借契約を結びます。

ただし、契約内容が以前と同じものになるとは限りません。また、ご自身のライフステージの変化から、業者に対して希望する条件も変わる可能性があります。

新しい契約内容に関してリースバック業者と折り合いがつかなければ、契約はできず、住宅から引っ越さなければならなくなるでしょう。

家賃の大幅な値上げ、将来の買戻しに関する条項の撤廃などを求められて、不本意でも退去するしかないケースなどが考えられます。

契約の更新にあたっては、リースバック業者へご自身の希望をはっきりと伝え、よく相談してお互いが納得した内容での更新が大切です。

リースバックした家に住み続けるために気をつけること

リースバックした家に長く住み続けるために気をつけたいことは以下のとおりです。

長く住み続けられるかは、どんな契約をするかで変わってきます。しっかりと相談して、検討してからリースバック契約をしましょう。

リースバックした家に住み続ける方法

リースバックした自宅に長く住み続けたい場合や、長く住む可能性がある場合に、どんな契約をすればよいでしょうか。具体的に検討したい方法を紹介します。

リースバック事業者は、原則として更新が保証される普通借家契約、もしくは定期借家契約でも再契約に制限を設けない契約が可能な事業者を選ぶと安心です。また、ずっと住みたい場合は買い戻しも選択肢に入れておきましょう。

普通借家契約は原則無条件で延長できる

契約した時点でできるだけ長く同じ家で暮らしたいとの希望がある場合は、定期借家契約ではなく、普通借家契約でのリースバック利用がおすすめです。

前述のとおり、普通借家契約であれば、借り手の希望に応じて繰り返し契約を更新できます。

また、いつまで住むか明確に決まっていないときや、買戻しを予定していて資金を準備する期間を確保したいときにも、普通借家契約の方が便利です。普通借家契約の場合、契約の満了や更新をそのときの状況に応じて臨機応変に決められます。

AG住まいるリースバックは普通借家契約のため、お客様のご希望があれば住み続けることが可能です。長く住みたいとお考えの場合は、ぜひご相談ください。

定期借家契約は再契約による延長の可能性も

リースバックで長期間住み続けたい、期間を定めずに住む期間を確保したい場合、普通借家契約が適しています。普通借家契約ではなく定期借家契約を結ぶと、契約を更新できず、期間満了とともに退去となるリスクがあります。

しかし現状、リースバック業者は定期借家契約を採用する傾向があるとのアンケート結果もあります。では、定期借家契約が「住み続ける」ことに必ずしも不向きかというと、そうではありません。

リースバック業者のなかには、定期借家契約ではあるものの、借り手が望めば重大な契約違反等がない限り再契約することを前提とした定期借家契約に対応するところもあります。

再契約の可否を明記した契約書を結べるリースバック業者であれば、定期借家契約でも長く暮らせる可能性があります。

ずっと暮らしたい場合は買戻しを検討する

賃貸借契約の更新や再契約のほかに、リースバック事業者から自宅を買い戻す方法もあります。自宅を買い戻せば家の所有権を再び手にできるため、家賃の支払いが不要になり、いつまでも住み続けられます。

ただし、元はご自身のマイホームとはいえ、買い戻すには次のような課題があります。

まず、リースバック事業者から自宅を買い戻す行為は「不動産売買」のため、まとまった資金を用意しなければなりません。買い戻しで提示される価格が、ご自身がリースバック事業者に売却したときの売却価格を上回る可能性もあり、手元の資金では叶えられない場合もあるでしょう。

また、買い戻し対応可能な期間を5年とするなど、買い戻しに制限を設けているケースや、利用者側が「買い戻しは可能」だと思っていてもそう思い込んでいただけで、実際の契約上は不可能となっているケースも考えられます。

買い戻しの可能性がある場合は、契約時に買い戻しの条件を確認のうえ、ゆとりある資金計画を立てておくことが大切です。

リースバックの契約に関する注意点

自宅の売却資金としてまとまったお金を手にできるうえ、そのまま自宅に住めるリースバックに魅力を感じる方は多いかもしれません。しかし、リースバックの契約に際しては、いくつか注意すべきポイントもあります。

家賃を支払わないと住み続けられない

リースバックを利用すると、自宅に住み続けるためには家賃を毎月支払わなければなりません。

家賃は家の売却価格などから決定されますが、周辺の相場よりやや高めの設定が一般的です。家計の状況などに対して適した家賃でなければ、支払い続けるのがむずかしくなる場合もあるでしょう。また、一定期間後に家賃を増額する契約もあるため注意が必要です。

後々の家賃の支払いが負担にならないように契約時に適切な家賃設定となっているかどうか、慎重に検討を重ねることが重要です。家賃の支払いに不安がある場合は、契約前にリースバック事業者に相談するのもおすすめです。

修繕やリフォームは自由にできない可能性がある

住み続けるうちに新しい設備の設置やリフォームの必要性を感じても、リースバック前のようにご自身の判断で勝手に動くことはできません。

リースバック契約後は、自宅の所有権はリースバック事業者に移り、居住者は自宅を「借りている」状態です。リフォームなどの制限のない契約である場合もありますが、原則として貸主であるリースバック事業者に判断を仰ぎましょう。

そもそもリースバックで決定される毎月の家賃には、家の修繕費や固定資産税などの税金なども加味されています。そのため、通常使用に支障をきたす状態で、かつ消耗品以外の修繕であれば、リースバック会社に直してもらえる可能性が高いでしょう。

修繕費を不要とするリースバック事業者が多いですが、家の退去時には一般的な賃貸物件と同じように原状回復費用を求められる可能性もあります。

物件が第三者の手に渡ると住み続けるのが困難になる

契約条件によっては、リースバック事業者が第三者に家を売却される可能性があります。

所有権が第三者の手に渡ると、それまでリースバック事業者との間で交わされてきた賃貸借契約や家賃、買い戻しの条件など、契約内容が変更になる恐れがあります。

何年も住めると思っていたものの、家の所有者が変わって退去を余儀なくされるケースもあるので注意が必要です。契約のときには、契約期間中の転売事項を必ず確認しておきましょう。

希望に応じて「住み続けられる」リースバック事業者を選ぼう

リースバックを契約後に何年自宅に住めるかは、賃貸借契約の形態によって異なります。

一般的には2～3年の普通借家契約あるいは再契約の制限のない定期借家契約となっており、更新・再契約を繰り返すことで、長く住み続けられる場合が多いようです。

安心して自宅に住み続けたいなら、リースバック事業者から買い戻す方法もあります。しかし、まとまった資金や契約条件による制約などの課題が気になります。

リースバックを利用して長く住み続けたい方は、ご自身の希望にそった契約条件を提示する、信頼できるリースバック事業者を選ぶことが大切です。

AG住まいるリースバックではご自身の希望に応じて、慣れ親しんだ自宅に長く住み続けることも可能です。

住宅ローンのご返済中でも対応可能なため、マイホームを手放したくないけれど資金面に不安がある場合にもぜひ一度ご相談ください。