リースバックは法人でも利用可能！事業用不動産を活用するメリット・デメリットとは？

リースバックとは？

リースバックとは、不動産を売却する契約とともに賃貸借契約を締結し、家賃（リース料）を支払って住み続ける仕組みをいいます。

売主は不動産の売却代金として、まとまったお金を受取れますが、引越しを考えなくてもよい点が特長です。さまざまな理由から転居に不安を抱える高齢者世帯を中心に利用が拡大しています。

リースバックで売却した不動産は、契約内容によっては買戻しが可能です。資金に余裕が出来た、不動産として相続させたい、など買戻しの理由はさまざまですが、名義を戻せる可能性を残しておける点は大きなメリットです。契約の内容によっては、売主の死亡後、相続人となった方が買戻せる可能性もあります。

ただし、すべての不動産が買戻せるわけではありません。契約で決められた条件によっては買戻しができないケースも存在します。また、特約により買戻しの期間が定められている場合もあります。

リースバックで売却した不動産は「いつでも誰でも買戻せる」とは限らないため、注意しましょう。売却後の買戻しを検討する場合は、リースバック事業者に希望内容を伝えて相談するとともに、契約の条件を必ず事前に確認してください。

リースバックについてより詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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法人の事業用不動産でリースバックを利用できる？

テレビやラジオで流れるリースバックの広告は個人の方に向けた内容も多いため、個人所有の自宅でしかリースバックを利用できないと思われている方も多いかもしれません。しかし、リースバックは法人でも利用が可能です。

法人が所有する不動産の例としては、以下が挙げられます。

また、PC、自動車、船舶、重機、ロボット、各種機器類、設備など不動産以外の資産でリースバックを利用できる場合もあります。

ただし、どのような資産でも買い取ってもらえるわけではありません。事業者によって法人利用の可否や、リースバックの対象は異なります。

法人がリースバックを利用して資産を売りたい場合は、利用を検討している事業者が売却を希望する資産のリースバックを取扱っているかどうか、事前に確認しましょう。

法人でリースバックの活用がおすすめできるケース

法人が事業用の資金を調達するにはさまざまな方法が考えられます。リースバックの活用がおすすめできるケースは、以下のとおりです。

まずは、「まとまった資金が必要だが、業績が悪く金融機関などの融資の審査が通らない」ケースです。このような場合、リースバックはお金を手に入れる方法として有効です。現金を確保し、資金繰りの改善が図れます。

また、「事業所の移転はしたくないが資金はほしい」という法人にも、リースバックはおすすめです。

新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、国内でもテレワークを導入した企業は増えました。しかし、業務の内容によっては在宅勤務に移行できず事業所の縮小や移転が困難である場合や、店舗型ビジネスであるなど不動産を手放せない事情がある場合も考えられます。

リースバックを利用して売却すると、買戻しの余地を残しつつ不動産の活用の継続も可能になります。

法人がリースバックを利用するメリット

法人がリースバックを利用するメリットとして挙げられるのは以下の4点です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

事業の業績とは関係なく資金調達ができる

法人が金融機関などから事業資金の融資を受ける場合、通常は返済能力に問題がないかどうかの審査が行われます。審査の際には財務諸表や事業計画書などの書類を提出しますが、経営状況が良好でない・返済が難しいと判断された法人は、お金を借りられません。

審査に通らず、お金を貸してもらえない経営状況の法人の場合、国や自治体などが実施する公的な支援制度も利用できない可能性が考えられます。

しかし、リースバックは融資ではなく売却であるため、業績による審査は行われません。また、リースバックで得た資金の用途は定められていないため、借入金の返済や設備投資、税金の支払いなど、目的を問わず使いみちを自由に選択できます。

キャッシュフロー、財務状況の改善が図れる

まとまった資金が手に入ると、キャッシュフローの改善にもつながります。キャッシュフローとは、会社に入ってくる現金と出ていく現金の流れのことです。売掛金が多く買掛金が少ない場合は、キャッシュフローのバランスが悪い状態です。

リースバックを利用して資金を調達することで、バランスの正常化が図れます。また、リースバックによって得た売却代金を借入金の返済に充当することで、財務状況の改善も期待できるでしょう。

また、資産を売却した場合、リースバックの契約条件によっては固定資産税などの税金や保険料、管理費などの維持費がかからなくなります。キャッシュフローが改善され、財務状況が良好になれば、助成金や融資が受けられる可能性も高まるでしょう。

買戻しが可能である

リースバックは、契約内容によっては買戻しが可能な点が、通常の資産の売却とは異なります。一時的に資産を売却し、資金に余裕ができたタイミングで購入し直して、再度所有権を得ることも可能です。

ただし、契約内容によっては買戻しができないケースや、買戻しできる期間が定められているケースがあるため、買戻しの可能性がある場合は必ず契約前に条件を確認しましょう。

移転せずに事業を継続できる

通常の流れで売却した不動産は、買主に明け渡さなければなりません。事業所が移転する際には、商業登記の変更や取引先への周知、ウェブサイトや印刷物の差し替えなど、手間や費用がかかります。移転に関する輸送コストも必要です。

事業所が移転すると交通の利便性が変わり、顧客や従業員にとって不利益となる可能性もあります。自宅兼事業所の場合は住居の確保も考えなければならず、負担が大きくなるでしょう。

リースバックを利用すれば、事業所を移転せずに事業の継続が可能になるため、さまざまな負担を軽減できます。

法人がリースバックを利用する際の注意点

リースバックを利用する際の3つの注意点を解説します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

家賃が発生する

リースバックの契約を締結した資産に対しては、家賃（リース料）を支払う必要があり、支払いのための現金は確保しなければなりません。支払いを滞納すれば、賃貸借契約を解除される可能性があります。

リースバックの家賃は、売却価格を基にした計算方法で決定されます。近隣の家賃相場より安くなる場合がある反面、売却した価格によっては逆に高くなる可能性がある点も把握しておきましょう。

売却価格が相場より低くなる可能性がある

リースバックでの売却価格は、通常売却する場合と比較して低い傾向にあります。

助成金や融資を受けられずにリースバックを利用する法人は、多くの場合、経営状況が悪化していることが考えられます。家賃回収不能リスクに備えるため、リースバック事業者は価格を下げて購入する必要があります。

また、不動産に根抵当権（抵当権の一種）など担保権が設定されていることがあります。この場合は、そもそもリースバックによる不動産の売却が難しいか、売却価格が著しく低くなることがあります。

事業所の移転を考慮してもよい場合や、買戻しを希望しない場合、遊休土地のように事業を継続していくにあたって必要のない資産の場合は、リースバック以外の売却方法も検討するとよいでしょう。

契約内容が希望と違う場合がある

リースバックを利用する際は、契約書に記載された内容が納得できる条件かどうか十分に検討しましょう。たとえば、買戻しができない契約の場合もあります。希望する契約内容は、リースバック事業者に事前に相談しましょう。

特に注意したいポイントは以下のとおりです。

上記は一例です。ほかにも気になる条件があれば忘れずにチェックしてください。

また、売却した不動産は自社の所有ではなくなるため、建物の増改築には所有者の許可が必要です。修繕の際の費用負担者についても明確にしておきましょう。

リースバックは法人の事業用不動産でも利用できる

リースバックは法人でも利用できます。金融機関などから融資を受けられない場合や、売却した不動産を将来的に買戻したい場合、事業所を移転せずに不動産を売却したい場合などにおすすめの資金調達方法です。

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