リースバックが選ばれている理由｜ニーズが拡大する背景や利用するメリットを紹介

そもそもリースバックとは？

リースバックは、マイホームなどの不動産を活用した資金調達法のひとつです。

住宅を売却して手にする売却代金は使いみちが自由のため、老後資金や教育資金、相続対策、実家を建替えて同居するなど、幅広い目的に利用できます。

売却によって住宅の所有権はリースバック事業者に移りますが、リースバック事業者と賃貸借契約を交わして家賃を支払うことで、同じ住宅でこれまでと変わらない暮らしを続けられます。

一方で、住宅を手放すため、これまで必要だった固定資産税などの税金や火災保険などの負担がなくなります。

リースバック事業者や契約内容にもよりますが、「一般的には住宅ローンを返済中の住宅でも申し込める」「通常の不動産売買とは違って、将来住宅を買戻せる可能性もある」など、柔軟な対応も期待されます。

リースバックについてより詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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リースバックの利用者は増加傾向

国土交通省の調査※1によると、2016年から2018年にかけて住宅のリースバックの取引件数は年々増加しており、わずか2年で約3倍になっています。

出典：国土交通省「社会資本整備審議会住宅宅地分科会 中間とりまとめ案（たたき台）参考資料」

リースバックの対象となる不動産は、住宅や店舗、オフィスビル、工場など多岐にわたります。

その中で、住宅に限るとライフスタイルに合わせた住み替えや老後資金の準備など、持ち家の所有率が高いシニア世代を中心にリースバックのニーズが拡大している、と同調査※1では分析されています。

リースバックが選ばれている理由

ここ数年でリースバックを利用する方が増えている具体的な理由として、主に次のようなものが考えられます。

それぞれの理由を詳しく解説します。

理由①テレワーク需要の拡大

コロナ禍を経て、多くの企業でテレワーク需要が拡大した結果、自宅で仕事をする際の仕事用スペースを確保できない、オンとオフの切替えがむずかしいなどの課題が生じています。

その課題を解決するために、部屋数や個別のスペースを重視する傾向が強まり、住み替えを検討する方が増えているようです。また、住宅の住み替えだけではなく、二拠点居住や多拠点居住など、ご自身の希望に合わせてこれまでにはなかった住まいへの新たな考え方も広がっています。

住み替え費用の確保と住宅ローンの完済が同時に叶うリースバックは、売却と比較して短期間で取引が成立しやすいため、好きなタイミングで新しい住環境を整えられます。

理由②老後資金への不安

生命保険文化センターの調査※2によると、仕事をリタイアしたあとの生活に不安を感じる方は全体の8割を超えています。「公的年金だけでは不十分」「日常生活に支障が出る」と考える方が多いようです。

老後資金の対策として、収入を増やす、節約する、貯める・資産を活用するなどの方法があります。資産の中には不動産も含むため、リースバックによる資産活用も選択肢となります。

住み慣れた住宅で暮らしながらまとまった資金を得られるため、老後資金への不安を解消する手段となるでしょう。

※2出典：生命保険文化センター「老後の生活にどれくらい不安を感じている？」

理由③住宅ローンの支払いが困難

マイホームは高額な買い物のひとつです。住宅ローンを利用する人も多く、長期にわたる返済期間中に支払いが遅れることもあるかもしれません。

残高不足などのうっかりミスもありますが、家計の変化などから、返済を終えることに困難を感じる方もいるでしょう。しかし、住宅ローンを支払わずにいると、自宅は最終的には競売にかけられ、強制的に立ち退かなければならないこともあります。

リースバックを利用すると、家の売却代金で住宅ローンを完済したあとも家賃を支払えばそのまま住み続けられるので、魅力を感じる方も多いでしょう。

理由④シニア層の持ち家率の高さ

内閣府の調査※3によると、65歳以上の世帯の住居形態は、戸建住宅が75.6％、マンションなどの集合住宅が11.8％で、全体の85％以上が持ち家で暮らしていることがわかります。

こうしたシニア世帯は、築年数のたった家の修繕や高齢者施設への入居検討などに直面して、持ち家をどうするか悩む傾向があります。

リースバックを活用すると、家の住み替えや施設への入居などにかかる費用を準備でき、当面の住まいも確保できます。また子ども家族が別の住宅に住んでいる家を引き払って、実家を二世帯住宅に建て替える場合には、子どもの自宅にリースバックを活用して建て替え資金を得ることができます。

将来的に子どもに家を残す予定がない場合は、リースバックによって亡くなったあとの家の処分を心配する必要はありません。また、複数の子どもへの相続の場合は、持ち家をリースバックで現金化し、亡くなったあとに残高があれば均等分割しやすいため相続問題を解決できる可能性が高まります。

※3出典：内閣府「令和5年版高齢社会白書」

リースバックを選ぶメリット

自宅を活用した資金調達法としてリースバックを選ぶと、主に次のようなメリットがあります。

以下、それぞれのメリットを確認しましょう。

売却後も同じ家に住み続けられる

リースバックを利用すると、自宅の売却後もリースバック事業者に家賃を支払うことで同じ家に住み続けられます。

通常の不動産売買であれば、売却後の住宅は買い手に引き渡されるため、すぐに退去しなければなりません。「住宅の売却」という行為は同じでも、リースバックであれば住み替えや高齢者施設への入所など希望するタイミングに合わせて、退去日を決められます。

売却代金を自由に使える

いざ自宅の売却を決めても、条件の合う買い手が現れなければ売買は成立しません。不動産売買にはおよそ半年から1年近くの時間がかかることも多く、いつ現金化できるか、先の見通しを立てにくいでしょう。

リースバックは、業者との契約が成立すればすぐに一括で売却代金を受取れます。さらに、売却代金として受取るお金の使いみちは自由なので、さまざまな目的で利用できます。

住宅ローンが残っていても申込める

リースバックは年齢制限や収入などの申込条件が少なく、住宅ローンが残っていても申込めることがあります。収入減や大きな支出で、住宅ローンの返済が困難なときにも役立つでしょう。

ただし、住宅ローンの残債が自宅の売却価格を上回る場合には契約できないこともあります。

家の維持費がかからなくなる

リースバックには、家賃を支払うことで自宅の売却後も同じ住宅でこれまでと変わらない暮らしを続けられるという選択肢があります。

しかし、住環境は同じでも住宅の所有者はリースバック事業者です。そのため、固定資産税や都市計画税などの税金、火災保険、修繕積立金など、家の維持管理にかかる費用の負担がなくなります。

将来、契約によっては買戻せる可能性がある

リースバックで売却した住宅は、将来買戻せる可能性があります。大切な資産であるマイホームを再び保有する余地を残せるのは、リースバックならではのメリットです。

ただし、買戻せるかどうか、対応期間などの契約条件などは、リースバック事業者により異なります。買戻しの意向がある場合は、契約前に詳細な条件を確認しましょう。

リースバックを検討するときの注意点

不動産を活用してまとまった資金を準備できる、家に住み続けられるなど、さまざまなメリットのあるリースバックですが、契約後のトラブルを防ぐためにいくつか気を付けておきたいことがあります。

それぞれの注意点を詳しく紹介します。

査定額が低くなる可能性がある

リースバックの不動産の査定額は一般的な不動産売買よりも低くなる傾向があり、不動産相場の60％～80％ほどとされています。これは、リースバック事業者が賃貸料で得られる収益と住宅の維持管理にかかる費用などを考慮した収益率（投資金額に対する収益の割合）を重視するからです。

そのため、リースバック事業者によっては期待どおりの資金を手にできない可能性もあるでしょう。

大切な自宅の売却で後悔しないように、複数のリースバック事業者の中から納得できる事業者を選ぶことが大切です。

家賃の支払いが発生する

売却した住宅での暮らしを維持できるのはリースバックの特徴であり、メリットのひとつです。しかし、住み続けるためには、住宅の所有者であるリースバック事業者に家賃を支払わなければいけません。

リースバック事業者は一定の投資利回りを確保するため、売却価格が高いほど家賃も高くなる傾向があります。

また、更新すれば住み続けられる普通賃貸借契約に対して、定期賃貸借契約では原則としてあらかじめ決められた期間しか住めません。自分が望む期間住み続けられるかどうか、契約書はよく確認しましょう。

住宅の所有権を失う

リースバックは不動産を売却してまとまった資金を得る仕組みで、売却した住宅の所有権はリースバック事業者に移ります。

売却後、同じ住宅に住み続けるうちに住宅の修繕や設備の増設をしたいと思った場合は、所有者であるリースバック事業者の許可が必要です。たとえば、必要に迫られて手すりやスロープをつけても、退去時に原状回復を求められる可能性もあるでしょう。

また、リースバック事業者が所有権を他社に譲渡すれば、賃貸借契約の内容も変わる場合があり、当初の計画どおりの暮らしができなくなることも考えられます。

リースバックとリバースモーゲージとの違いは？

リースバックと同じく、住宅を活用した資金調達法として知られるのが「リバースモーゲージ」です。

資産であるマイホームを活用する点は同じでも、リースバックは「住宅の売却」、リバースモーゲージは「住宅を担保とした融資」で、仕組みは大きく異なります。

そもそもリバースモーゲージとは、おもにシニア層が自宅を担保に銀行などからお金を借りる仕組みです。利用者が亡くなると、自宅を売却または借入金を一括返済します。

リバースモーゲージは、老後資金に不安があり、自身が亡くなったあとは自宅が不要な方に向いています。

しかし、年齢や収入の制限があるなど、申込みのハードルは高めです。また、資金の使いみちが一部制限されている場合もあり、目的によっては利用できない可能性もあります。さらに細かな条件は金融機関や商品ごとに異なります。

自由に使えるまとまった資金を手にしたい、住宅ローン返済中である、買戻せる可能性を残したい、そんな方にはリースバックがおすすめです。

リバースモーゲージとリースバックについてより詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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リースバックが選ばれる理由は住環境をめぐる変化が影響

リースバックは、使いみちの自由な資金を短期間で手にでき、同じ住宅に住み続けることも可能なため、好きなタイミングで退去日を決められます。家の住み替え、高齢者施設への入所、相続対策など、さまざまな目的に対応できるでしょう。

こうした特徴が注目され、近年、リースバックを検討する方が増えています。増加した主な理由には、持ち家率の高いシニア層の老後資金への不安などの影響が考えられます。

ただし、リースバックを利用すると、住宅の所有権を手放す、住み続けるには家賃の支払いが生じるなどいくつかの注意点もあるため、慎重に検討することが大切です。

リースバックと同様、自宅を活用した資金調達法にはリバースモーゲージもありますが、明確な目的を持つシニア層向けの仕組みのため、人によっては申込対象から外れる、目的に適さないなどの可能性もあります。

AG住まいるリースバックなら、住宅ローンを返済中でも申込み可能で、幅広い世代の方にさまざまな目的でご利用いただけます。また、ご希望の期間中は賃貸借契約の更新・継続が可能で、将来の買戻しにも対応可能しているため、柔軟な活用ができます。

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