リースバック住宅（戸建て）に住むには？仕組みやメリット、デメリット、活用事例を紹介！

リースバックの基本的な仕組み

リースバックとは、所有する自宅などの不動産をリースバック事業者に売却したあと、事業者に家賃を支払うことで、引き続き自宅で変わらぬ暮らしを続けられる仕組みです。マイホームを使った資金調達法のひとつとして知られています。

不動産売却によってまとまった資金を得ながら、リースバック事業者と賃貸借契約を結ぶことで「リースバック住宅」として同じ家で暮らし続けられます。

マイホームを売却したあと売り主は家の所有権を失いますが、リースバック事業者や契約内容によっては、将来の買戻しを検討できる場合もあります。

リースバックについてより詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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戸建てでもリースバックを活用できる？

リースバックで活用できる不動産は多岐にわたります。実際に取扱われる不動産はリースバック事業者により異なりますが、マンションやオフィスビル、店舗、工場など、リースバックの対象となる物件の種別はさまざまです。その中には戸建ても含まれます。

売却価格には、地域や築年数などに左右される不動産の評価が影響するため、築年数の経過した古い物件は期待どおりの売却金額にならない可能性があります。

しかし戸建ての場合、建物だけのマンションとは違って土地が資産に加わるため、より有利にリースバックを利用できる可能性があります。

リースバック住宅（戸建て）のメリット

戸建てのマイホームをリースバックする際のメリットは、主に次のとおりです。

それぞれのメリットを詳しく紹介します。

売却した住宅に住み続けられる

マイホームを売却したあとも、住み慣れた家で同じ暮らしを続けられることが、リースバックの大きなメリットです。ただし「定期借家契約」では契約期間で退去を求められて住み続けられない場合があるので注意が必要です。長く住み続けたい場合には「普通借家契約」で契約をしましょう。

通常の不動産売却であれば、自宅の所有権を手放した時点で退去しなければなりません。引越しや新生活の準備に追われることになり、リースバックと同じようにまとまった資金を手にしても状況は大きく異なります。

また、リースバックは住環境を変えずに済むため、ご近所や周囲の方にリースバック住宅であるかどうかを悟られる心配も不要です。

利用条件が厳しくない

リースバック住宅は、年齢や年収などの利用条件が厳しくありません。融資を受けるのではなく不動産の売却となるため、名義人全員の同意が必要など一定の制限はありますが、持ち家さえあれば比較的利用しやすいサービスです。

リースバック事業者によっては住宅ローンの残る戸建てでも契約できるため、住宅ローンの完済を目的とした利用も可能です。ただし、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回っていないと利用できないなど、制限を設けられる場合もあります。

住宅の管理コストがかからない

マイホームとして戸建て住宅を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金、火災保険、住宅の修繕や設備の交換などにコストがかかります。

しかし、リースバック住宅にすると、家の所有権はリースバック事業者に移ります。そのため、毎月の家賃の支払いが生じますが、これまで支払ってきた住宅の維持・管理に関わるコストは契約条件によって不要になる場合があります。

買戻しが可能な場合もある

通常の不動産売買では、他人の手に渡った物件をご自身の都合で買い戻すのは困難です。しかしリースバック住宅は、将来、リースバック事業者から買戻せる余地を残せます。

ただし、リースバック事業者や契約内容によっては、買戻しに対応しない場合や一定期間のみ対応するなどの制限が設けられている場合もあります。また、買戻しにかかる金額が高額になる可能性もあります。

リースバック住宅の買戻しを視野に入れている場合は、買戻しに柔軟に対応するリースバック事業者を見極めることが大切です。買戻しを望むなら「いつまでに」「いくらぐらいで」買い戻せるのかなどを契約前に確認し、契約書に具体的な条件が記載されているかチェックしましょう。

リースバック住宅（戸建て）のデメリット

戸建てのリースバック住宅には、以下のようなデメリットがあります。

リースバックを成功させるために、他の手法とも比較し、その取引内容が自分のニーズと合致しているかを考え、リースバックの契約内容（売買と賃貸借）をじゅうぶん理解して判断しましょう。

住宅の所有権を失う

リースバックはマイホームを活用した資金調達法です。

まとまった資金の元となるのは不動産の売却であり、リースバック住宅としてこれまでと変わらない暮らしを続けられても、住宅の所有権はリースバック事業者に移っています。所有権を失うことがデメリットにならないか、申込み前に検討しましょう。

たとえば、子どもに家を残したいと考えている場合は、リースバック住宅を買戻さなければなりません。

また、リースバック住宅での暮らしは、リースバック事業者との賃貸借契約で成立します。リースバック事業者が「家主」となるため、賃貸住宅のルールに従う必要があります。

たとえば設備の設置や修理などをする際にも、今まで通り自由にできるとは限らず、リースバック事業者側に連絡が必要になるのが一般的です。また代金をどちらが支払うのかも契約前に確認しておきましょう。

家賃の支払いがある

賃貸借契約の期間が続く限り、リースバック住宅に住み続けることは可能です。ただし、リースバック住宅で暮らすには、住宅の所有者であるリースバック事業者に家賃を支払わなければなりません。

リースバック住宅の家賃は、主にリースバック事業者の買取価格や、期待利回りなどをもとに決まります。期待利回りとは、物件価格にどれくらいの利益を期待するかの数値で、パーセンテージで表します。

多くの場合年率6～10%程度ですが、立地や物件の状態も加味され、リースバック事業者によって異なります。また維持・管理費用も考慮されて家賃が決まります。

リースバックの家賃設定には、一般的に以下の計算が用いられます。

買取価格×期待利回り（年率）÷12ヶ月

計算式を見ると買取価格が高くなるほど家賃も上がる傾向があります。

たとえば期待利回りが10％の場合、買取価格が3,000万円なら、10年以上住むと赤字になる計算です。支払いが停滞すると退去しなければなりません。

1年、2年、5年と、リースバック住宅で暮らしたい期間は人によって違います。家庭の状況を考慮のうえ、その期間の家賃の支払いに無理がないかを検討しましょう。

リースバックの家賃設定ついてより詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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売却価格が低くなる可能性がある

リースバックで自宅を売却すると、通常の不動産売買よりも売却価格が低くなる可能性があります。

不動産の査定方法はリースバック事業者によって異なりますが、一般的な売却価格の60％～80％ほどが相場とされています。実勢取引価格が4,300万円なら売価3,000万円程度です。

これは、通常の不動産売買とは異なり、リースバック住宅は事業者にとっての投資用物件であり、利回り（家賃収入による収益）が考慮されるためだと考えられます。

リースバック住宅を検討する際は、複数のリースバック事業者に見積もりを出したり、相場からかけ離れた提示額ではないか確認したりするなど、売却価格で後悔しないように慎重に判断しましょう。

リースバック住宅に向いている戸建ての特徴

リースバックは利用条件が厳しくなく、どのような戸建てでも利用できる可能性があります。しかし、とくにリースバックに適した戸建てであれば、よりよい条件での契約が期待できます。

将来的に不動産価値が低下するリスクの高い住宅

いつかは手放す予定の戸建てで暮らしている場合は、不動産の資産価値の観点から、リースバック住宅が適していると判断できる場合もあります。

築年数や近隣の住環境の変化などから、マイホームの資産価値が下がると懸念されるケースがあります。

たとえば木造戸建て住宅の資産価値は、マンションに比べると築15年くらいまでの下落率が比較的大きく、その後はゆるやかになるといわれています。早いうちにリースバック住宅にしておくと、将来的な引越しにも余裕をもって備えられます。

住宅ローンを完済、もしくは住宅ローンの残債が少ない住宅

リースバックには、住宅ローンが残っていても申込めるケースが多くあります。しかし、ローンの残債が売却価格を上回ると、契約者による抵当権の抹消が困難になるため、リースバックを利用できない場合があります。

逆に、住宅ローンを完済している、もしくは完済の目途がたっている戸建てであれば、リースバックをできる可能性は高くなります。

リースバック住宅を利用しようか悩んだら、リースバック事業者による見積もりや無料相談の活用がおすすめです。

リースバック住宅（戸建て）の活用事例

リースバックは、さまざまな目的のために、幅広い世代に利用されています。そこで、戸建てをリースバック住宅として活用した事例を紹介します。

高齢者施設への住み替え費用の準備

子どもが独立して夫婦とも高齢になると、家の管理が負担になったり、介護が必要になって高齢者施設へ入居したりと、住まいにまつわる課題が生じます。

これらの課題を一挙に解決するのがリースバックです。まとまった現金を準備しながら、施設へ入居するまでは、これまでと変わらない環境で住み続けられる安心感も得られます。

二世帯住宅の建設費用の捻出

結婚後に親との同居を見据えて実家を二世帯住宅に新築しようと考えた際、計画を進めるにあたって次のような課題が考えられます。

この場合、現在住む戸建てをリースバック住宅とすれば、手にした資金を建築費用に回せます。家賃の支払いはあってもじゅうぶんな費用をリースバックで捻出でき、また、親・同居予定の家族とも、新居へ引越すまで今の暮らしを維持できるでしょう。

子どもや孫の教育資金の確保

子どもや孫の大学進学などが迫っている家族にとって、教育資金は大きな支出です。自宅を売却してでもきちんと準備してあげたいと思われる方も多いでしょう。中長期的な視点での判断が必要です。

リースバック住宅は、転校を伴わずに、マイホームの売却代金を得られます。

また、一般的な不動産売買とは異なり、買い手を探す時間が不要です。そのため、事業者との契約が完了すれば、時間を置かずに売却代金を手にできます。学校の入学金や初年度納入金の納期が迫っていても、対処しやすいでしょう。

リースバック住宅（戸建て）に住むかはライフスタイルなどを考慮して決めよう

戸建てのリースバック住宅は、マイホームの売却でまとまった資金を得ながら、同じ家に住めるというメリットがあります。一方で、家賃の支払いが生じる、家の所有権を失うなどのデメリットもあるため、利用にあたっては慎重に検討しましょう。

リースバックの契約内容（売買と賃貸借）、経済的な収支内容もじゅうぶん理解することが大切です。他の手法や、通常の売却や賃貸などとも比較し、その取引内容が自分のニーズと合致しているか考えることをおすすめします。急いで契約せず、必要に応じて家族・親族などとも相談して決めましょう。

ライフステージが変わったら買戻しもあるかもしれないとお考えの場合は、AG住まいるリースバックは選択肢のひとつです。

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