任意売却とは？メリット・デメリットや手続きの流れを解説

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合などに、債権者の同意や許可を得て売却する手続きです。

不動産を売却するときは、住宅ローンなどで設定された抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、ローンを借りるときに不動産に担保として設定される権利のことで、ローンの返済ができなくなった場合に優先的に弁済が受けられます。

不動産の売却代金がローンの残高よりも多い場合は、売却代金でローンを完済できます。

しかし、不動産の売却代金がローンの残高を下回る場合は、ローン残高の全額を返済することができません。抵当権を解除できないため、通常、不動産を売却できないことになります。

任意売却の場合は債権者と相談し、債務を残したまま抵当権を解除することが可能な場合があります。任意売却では、債権者である金融機関との相談、不動産の査定、査定に基づいた金融機関の了承のもとで、手続きが進められます。

任意売却と競売の違い

住宅ローンの返済が困難になった場合、任意売却を含めた対策を行わないと競売にかけられる可能性があります。競売は民事執行法に基づき、裁判所が不動産を売却して債権の回収を図る手続きです。

任意売却と競売の主な違いは次のとおりです。

任意売却のメリット

住宅ローンの返済が困難になった場合に、任意売却する主なメリットは次のとおりです。

各メリットの詳しい内容を解説します。

住宅ローンの残高を少なくできる

任意売却して得られた売却代金は、住宅ローンの返済に充てられます。住宅ローンの残債残高を減らせるため、月々の返済金額を減らすことが可能です。

住宅ローンの返済に困っている場合にも、負担を減らす形で返済できるメリットがあります。

競売よりも高い価格で売却できる可能性がある

任意売却は法的手続きによる強制的な処分ではなく、通常の不動産売買と同様に市場で売買を行います。そのため、競売よりも高い価格で売却できる可能性がある点がメリットです。

ケースよって異なりますが、競売にかけられた場合、売却価格は市場価格の70%前後といわれています。場合によっては、70%を下回ることも少なくありません。

任意売却で売却する場合、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。売却価格が高ければそれだけ住宅ローンの残債も少なくなり、売却後の返済負担の軽減につながります。

なお、任意売却は競売と異なり不動産情報が裁判所のウェブサイトで公開されることもありません。周囲に知られるリスクが少なく、プライバシーが守られる点もメリットです。

売主の意思を反映しやすい

競売は法的手続きによる物件処分であるため、強制力を持ちます。不動産の所有者であるご自身の意思は反映されません。

競売の入札期間は8日間程度が目安です。自宅の退去日もご自身の意思では選択できず、引越し費用を受取れる可能性も低くなります。

一方、任意売却は債権者と相談しながら進める不動産取引です。債権者である金融機関との交渉次第では、売却代金から抵当権の抹消費用や不動産仲介手数料、物件の立ち退きに必要な引越し費用の交渉ができる可能性があります。

任意売却は、自宅の退去日を交渉しやすい点もメリットです。新しい住居を探す期間や新居へ引っ越す時期も、債権者と相談しながら柔軟に決められます。

任意売却のデメリット

自宅を任意売却するときは、メリットだけでなくデメリットも把握しておきましょう。任意売却の主なデメリットは次のとおりです。

それぞれの詳細を解説します。

債権者の同意が必要になる

任意売却は競売と比較すると不動産の所有者の意思が反映されやすい手続きですが、任意売却を実施するときは債権者の同意が必要です。ご自身の一存で行える手続きではない点に注意しましょう。

抵当権が設定された不動産の任意売却には、金融機関によって対応が異なります。売却の決定権は債権者である金融機関にあるため、早めの相談が大切です。

なお、任意売却は競売と比較すると回収できる債権が高くなる傾向があり、債権者側にもメリットがあります。「任意売却したいが金融機関が応じてくれるだろうか」と一人で不安を抱えず、まずは金融機関に相談しましょう。

連帯保証人の同意が必要になる

任意売却を行う場合、債権者だけでなく、連帯保証人の同意も必要です。任意売却の場合は売却後も債務が残る場合が多く、連帯保証人に求められる支払い義務は残るためです。

連帯保証人の同意が得られない場合、任意売却は実施できません。「連絡がとれない」「同意してもらえない」といったことがないように、連帯保証人との事前相談が必要です。

任意売却の売却活動には期間がある

任意売却は売却活動を無制限に続けられるわけではなく、期間の制限があります。住宅ローンを滞納している状態のため、滞納から一定期間が経つと競売が行われてしまうからです。

住宅ローンを滞納してから約1年程度で競売が始まってしまうため、任意売却を行う場合はそれより前までに売却活動を完了させなくてはなりません。

なお、競売が始まるまでの期間はあくまでも平均的な目安のため、場合によっては1年よりも早かったり遅かったりすることもあります。

市場価格より少し売却価格が低くなる傾向がある

任意売却の場合、市場価格より売却価格が低くなる傾向にあります。市場価格で売却活動を行った場合、売却したい期日までに買い手がつかない可能性があるためです。

一般的に競売よりは高く売却できますが、先述のように任意売却は競売に進む前に売却をしなければならず、市場よりも少し低めに価格を設定することで買い手需要を生み出す必要があります。

任意売却の手順

任意売却の主な流れは次のとおりです。

住宅ローンの返済に困った場合や返済を滞納して督促状が届いた場合は、金融機関に相談しましょう。金融機関によっては任意売却の申出書が必要なため、各金融機関が求める書類を提出してください。

その後、不動産仲介業者を選定します。近隣の不動産業者や任意売却の実績のある不動産仲介業者を探しましょう。

不動産仲介業者に任意売却での取引を依頼すると、不動産仲介業者は物件の査定を行います。債権者である金融機関との相談を経て売却価格を決め、不動産仲介業者が買主の募集などの売買活動を行い、買主が見つかったら売買契約が締結されます。

任意売却ができない場合もあるので注意

任意売却は、場合によって活用できないケースがあります。たとえば、次のようなケースでは任意売却ができない可能性があります。

任意売却を希望しても、債権者などが求める期間内に購入希望者が現れなかった場合は、競売手続きへと移行する場合があるので注意しましょう。

そのほか、売却価格が低くて金融機関が抵当権抹消に応じられないと判断した場合、物件が建築基準法を満たしていない場合なども、任意売却ができなくなる恐れがあります。

任意売却を含む対処は早めの検討が大切

任意売却は住宅ローンの返済が難しくなった場合の対処のひとつで、競売と比較すると高い売却価格が期待できます。急な収入減などで返済が困難になることが予想される場合は、金融機関などに早めに相談するとよいでしょう。

なお、任意売却と競売、どちらの方法でも住み慣れた自宅から引越しする必要があります。住宅ローンを完済したあとも自宅に住み続けたい希望のある方は、リースバックという選択肢も検討してみましょう。

リースバックを活用して住宅ローンを完済できれば、住み慣れた環境を離れる必要はありません※。家賃のお支払いは必要となりますが、固定資産税や火災保険料の支払いがなくなるメリットがあります。

リースバックで自宅を売却した代金の使いみちは自由です。住宅ローンを完済した残りの金額は、生活資金に活用できます。

AG住まいるリースバックは、オンラインでの無料査定や資料請求に対応しています。フリーダイヤル（0120-890-411、平日9:30～18:00）でのご相談も可能です。

リースバックをご検討中の方は、ぜひAG住まいるリースバックにお問合せください。

※残債金額により取扱いできない場合もあります。