リースバックの退去とは？原状回復の必要性や注意点を解説

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却すると同時に賃貸借契約を結び、家賃を支払ってそのまま住み続ける仕組みです。

リースバックでは、自宅の売却によりまとまった資金が得られます。売却代金の使いみちに制限はなく、老後の生活資金や事業資金、ローンの返済などに使用可能です。

通常、自宅を売却した後は新しい住宅に引っ越しますが、リースバックの場合は、元の自宅に住み続けられます。引っ越しの必要がなく、住み慣れた環境で生活できる点もメリットです。

リースバックの詳細を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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リースバックで退去する3つのケース

リースバック後に自宅を退去するケースは、主に次の3つが考えられます。

以下では、それぞれのケースの具体的な内容を解説します。

ケース①契約期間の満了に伴う退去

リースバックでは、元の自宅を借りる際に賃貸借契約を結びます。賃貸借契約の契約期間は契約内容によって異なりますが、2年～3年が一般的です。契約期間が満了した際に再度自宅を借りる契約をしなければ、自宅を退去することになります。

なお、賃貸借契約には「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」の2種類があります。各契約では、再度自宅を借りる際の取扱いに違いがあるため注意しましょう。

以下では、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違いを解説します。

普通賃貸借契約

普通賃貸借契約は、契約期間満了後も借主の希望で契約を更新できる賃貸借契約です。

普通賃貸借契約の場合、貸主は正当な事由がない限り賃貸借契約の更新を拒絶できません。そのため、借主が希望すれば原則自動的に契約が更新されます。

借主の権利が保護される契約形態となっており、リースバック後に長く住み続けたい場合に適した契約です。

定期賃貸借契約

定期賃貸借契約は、契約期間が満了した場合の更新がない賃貸借契約です。継続して借りた家に住み続けたい場合は再契約を結ぶことになりますが、再契約には貸主との合意が必要です。

貸主にとって定期賃貸借契約は契約期間が明確になっており、将来的な賃貸経営の収益を把握しやすい契約です。そのため、普通賃貸借契約と比較すると、定期賃貸借契約で結ばれる家賃は低めに設定される傾向があります。

家賃が低めに設定されることは借りる側にもメリットで、近い将来引っ越しする予定がある場合などは定期賃貸借契約が向いています。

リースバックでは、普通賃貸借契約を選択するか、定期賃貸借契約を選択するかはリースバック事業者によって異なります。定期賃貸借契約を選択する場合は、ご自身が希望する期間住み続けられるか、事前に契約内容を確認しましょう。

ケース②契約期間途中の自主的な退去

リースバックでは、通常、契約期間の途中であっても借主の希望で自主的に退去できます。これは、多くのリースバックの賃貸借契約書に借主からの中途解約ができる旨の条項が盛り込まれているためです。

賃貸借契約の中途解約に関する条項は、リースバック後に家庭環境などが変化した場合に有効です。

たとえば、「家庭の事情で引っ越しが必要になった」「介護や二世帯住宅の建築で家族と同居になった」などの場合に、中途解約に関する条項に従って自主的に退去できます。

ただし、中途解約する場合は、その意思を事前に貸主に伝える必要があります。いつまでに伝えなければならないかは契約によって異なるため、事前に確認しましょう。

なお、中途解約に関する条項がなければ、普通賃貸借契約・定期賃貸借契約のどちらであっても、原則として一方的に契約を解除できません。中途解約に関する条項がない場合は、契約解除には借主と貸主の合意が求められます（合意解除）。

中途解約条項がなくても自主退去できる場合とは？

定期賃貸借契約では、建物の床面積が200平方メートル未満で借主にやむを得ない事情がある場合、退去の1ヶ月前の申入れで退去できます。やむを得ない事情の一例は次のとおりです。

上記のように、借りている住宅に住み続けることが困難な場合、借主は法律上の中途解約を貸主に申入れることができます。

そのほか、貸主に違約金を支払うことで自主退去が可能な場合もあります。

ケース③契約期間途中の強制的な退去

リースバック後は、元の自宅を事業者から借りて住み続けます。貸主の一方的な都合により退去させられることはありませんが、次のような行為を行った場合は強制退去の可能性があります。

賃貸借契約を結ぶと、借主には賃料支払義務が課されます。家賃や共益費などの支払いを滞納した場合は契約が解除されることがあるので注意しましょう。

家賃を滞納した場合、すぐに契約が解除されるわけではありません。一般的に、3ヶ月程度の家賃滞納をした場合は内容証明郵便などでの催告を経て、契約解除の手続きに進みます。強制退去の可能性もあるため、家賃の支払いはきちんとおこないましょう。

また、借主は「善管注意義務」を負います。善管注意義務とは、一般的・客観的に要求される程度の、善良なる管理者の注意義務です。

たとえば、近隣住民の生活に影響があるほどの騒音や悪臭を出した場合、善管注意義務違反で貸主から契約の解除を求められる場合があります。部屋や設備の使用は借主の権利ですが、周囲の方へ迷惑がかかる行為は避けましょう。

そのほか、貸主の許諾を得ない転貸や契約で禁止事項にあたる行為（ペット不可で契約したにも関わらずペットを飼うなど）にも注意が必要です。

なお、上記とは状況が異なりますが、「地震で建物が損壊した」「建物の老朽化が激しい」などの場合も貸主から退去を求められることがあります。

リースバックの退去時の原状回復は必要？

リースバックの退去時の原状回復は、契約書の内容などによって異なります。原状回復を必要としないリースバック事業者もいますが、将来的に退去を考えている場合は契約書の内容を確認しましょう。

なお、原状回復に関しては、国土交通省が借主と貸主の負担がわかりやすくなるように指針を示しています。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、上記のうち③のみを借主負担とするべきとしています※。

ただし、賃貸借契約書の内容により、①の経年変化や②の通常損耗の一部を借主負担とするケースも可能です。

※出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

リースバックの退去時に発生する費用

リースバックの退去時に発生する可能性のある主な費用は、以下のとおりです。

元の自宅からの退去には、引っ越し費用や新居に関する費用がかかります。引っ越し費用は新居との距離や荷物の量、時期などで金額が異なるため、引っ越し業者に見積もりを取って資金を準備しましょう。

新居に関する費用は、賃貸住宅であれば、敷金や礼金、仲介手数料、家賃、火災保険料などです。退去に伴い、家具や家電製品、カーペットなどの粗大ゴミが出た場合は、各自治体が定める処理手数料を支払う必要があります。

なお、原状回復の費用は、破損や汚れの範囲によって金額が変動します。原状回復を詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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リースバックで自宅を退去する際の注意点

リースバックの契約を終了して元の自宅を退去する際は、以下の点に注意しましょう。

それぞれの詳しい内容を解説します。

早めに退去の準備を進める

元の自宅を退去する際には、新居を探す準備が必要です。具体的には、以下のステップを踏んで準備を進めます。

希望条件の確認や物件探し、不動産業者との相談、内見による物件の確認には、一定の時間がかかります。条件に合う物件がすぐに見つからないこともあるため、余裕を持った準備が大切です。

事前にリースバック事業者に連絡する

元の自宅を退去する際は、貸主であるリースバック事業者に事前に連絡する必要があります。

退去を連絡する期限は1ヶ月前～3ヶ月前が一般的で、契約内容によって異なります。賃貸借契約書を確認して、期限までにリースバック事業者へ退去の意思を伝えましょう。

住居を清掃してゴミを処分する

退去時には、家具や家電などを撤去し、きれいに清掃した上でリースバック事業者に引き渡します。

キッチンや浴室などの水回り、壁や窓など、汚れが目立つ場所を中心に清掃しましょう。不用品やゴミが出た場合には、自治体の分別ルールに従って処分する必要があります。

リースバックの退去に関するよくある質問

最後に、リースバックの退去に関するよくある質問を解説します。リースバックの契約時には長期間住み続けるつもりでも、事情により退去が必要になる場合があります。退去に関して不明な点がある際の参考にしてください。

リースバックの契約者が死亡したら退去が必要？

リースバックの契約者が死亡した場合、賃貸借契約は遺族に引き継がれます。

リースバックを利用する際に、「自分が亡くなったあとに家族があんしんして過ごせるだろうか」と不安に感じるかもしれません。ご自身が亡くなったあとは、同居するご家族に契約が引き継がれるため、引き続き元の自宅で生活できます。

退去後に自宅を買い戻すことはできるのか？

リースバックした自宅を退去した後は、原則として買い戻しはできないので注意しましょう。

リースバックの買い戻しで採用される再売買の予約は、借主が物件を借りている期間内に買い戻す条件が盛り込まれている場合があります。自宅を退去すると賃貸借契約が解除されるため、再売買の予約も多くの場合解除されます。

リースバックで自宅を退去する際の注意点は？

自宅を退去する際は、リースバック事業者との手続きや次の住居への引っ越しが必要です。ご自身の生活条件に合う物件探しが必要な場合もあるため、余裕を持って判断しましょう。

退去時には、家具や家電製品の撤去、引っ越し費用の確保が必要です。家具や家電を処分する場合は、お住まいの自治体のルールに従った処分が求められます。新しい入居先で必要な費用を含め、準備を進めましょう。

自宅が転売されたら退去が必要？

リースバック後に自宅が転売された場合、賃貸借契約は原則として新しい所有者に引継がれます。そのため、転売されたからと、すぐに退去する必要はありません。

ただし、定期借家契約の場合、次の期間満了時に再契約に同意してもらえない可能性があります。リースバック後も長く住み続けたい方は、普通借家契約のリースバック事業者を選ぶと、よりあんしんして住み続けられます。

リースバックでは退去の条件を確認しよう

リースバックは、自宅を売却したあとも住み続けられる点がメリットです。ただし、売却後は「元の自宅を借りる」ことになるため、退去の条件を契約時に確認しましょう。

AG住まいるリースバックは普通借家契約での契約で、ご自身の希望によって賃貸借契約期間中住み続けられるリースバックを提供しています。

リースバックを利用後は、固定資産税や火災保険料の支払いはなくなり、家賃の支払いと保証料のみで元の自宅に住み続けられます※。売却代金の使いみちに制限はないため、老後の生活資金やローン返済などに利用可能です。

また、AG住まいるリースバックでは、リースバックを検討している方からのお問合せ後に、担当者が電話で詳しい内容をご案内します。ご自宅での訪問査定後に売買契約と賃貸借契約を結び、売却代金が振込まれる流れです。

AG住まいるリースバックでは、WEBでの無料査定のほか、フリーダイヤル（0120-933-651、平日9:30～18:00）でのご相談にも対応しています。リースバックをご検討中の方は、ぜひAG住まいるリースバックにお問合せください。

※保証料：月々の家賃の1％〜2.5％

※更新時の手数料はいただきません。