リースバックの契約書とは？記載内容と確認すべき注意点を解説

リースバックの仕組みと交わされる契約書

リースバックは、リースバック事業者に自宅を売却して売買代金を受取り、その後は、売却した自宅について、リースバック事業者と賃貸借契約を結び、賃借人として、リースバック事業者に家賃を支払って、売却した自宅に住み続ける仕組みです。

リースバック契約は、自宅を売る売買契約書と売却した自宅を借りる賃貸借契約書がセットとなっており、自宅を売却した時には売買契約書、売却した自宅を賃借りする時には賃貸借契約書が必要です。

売買契約書や賃貸借契約書の作成は、通常、リースバック事業者が行うためリースバックの利用者側が、売買契約書や賃貸借契約書を作成するための細かな部分まで把握する必要はありません。

しかし、売買契約書や賃貸借契約書を締結する時には、リースバックの利用者に対し、契約書の内容を確認するよう求められます。リースバックの利用者も、それぞれの契約書の大まかな内容や記載事項を把握して、リースバックの利用時の確認に役立てましょう。

以下では、リースバックを利用する際に必要とされる売買契約書と賃貸借契約書の概要を解説します。

売買契約書

売買契約書は、売主と買主の取引内容を記載した契約書のことです。

売買契約書には、売主と買主の間で合意した売買代金、代金の支払方法、物件を引渡す時期や売買物件の情報などが記載されます。リースバックを利用する際に締結される売買契約書では、これらの記載以外に、買い戻しに関する特約が盛り込まれる場合もあります。

リースバックを利用する際に締結される売買契約書も、売主と買主が対等な立場で内容を定めた契約書であり、契約の締結後は契約書に記載された内容をもとに手続きが進められます。契約書の中で、わからない部分や疑問を感じる部分があれば、契約を締結する前に、リースバック事業者の担当者や専門家などに相談しましょう。

賃貸借契約書

賃貸借契約書は、賃貸人と賃借人との間で合意した賃貸物件の契約内容を記載した契約書のことです。賃貸借契約書には、賃貸借の目的物（物件の情報）や契約期間、家賃の金額、貸主や借主の情報などが記載されます。

リースバックを利用する際に締結される賃貸借契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種類の契約があります。

普通賃貸借契約は、正当な事由がない限り、契約期間満了後の更新が可能な契約です。一方、定期賃貸借契約は、契約期間の満了で賃貸借契約が終了し、基本的に、更新はされない契約のことです。

賃借人が、継続して賃貸物件を借りたい場合は、再度、賃貸人と賃借人の合意のもとで新たな契約が結ばれます。

リースバックを利用する際に締結される売買契約書の記載内容

リースバックを利用する際に締結される売買契約書は、リースバックを利用して売却される物件の詳細な情報や売買代金などが記載される書類です。売買契約書の詳細は、リースバック事業者によって異なります。

以下では、代表的な記載内容を紹介します。

①売主と買主に関する情報

リースバックを利用する際に売買契約書には、リースバックで売却される物件の売主と買主に関する情報が記載されます。記載される情報は、売主と買主双方の住所や氏名、売買契約を締結した日付などです。

売買契約書は、通常、2通作成して、売主と買主それぞれが、１通ずつ保有します。売買契約書を締結する際は、売主分と買主分の2つの契約書に、それぞれ署名押印しましょう。

なお、リースバックを利用して売却する物件が、共同名義の場合は、売却契約書を作成する際に、共同名義人全員の署名押印が必要です。

例えば、親の自宅を兄弟3人で相続し、それぞれに3分の1ずつ持ち分がある場合は、兄弟3人全員の署名押印が求められます。売買契約に間に合うように、事前に、共同名義人に対し、売買契約書への署名押印を依頼しましょう。

②売買の目的物の表示

リースバックを利用する際に締結される売買契約書の中の「売買の目的物の表示」欄には、リースバックで売却する物件の情報が記載され、売却する物件がある土地の所在地や面積、売却する物件の種類や構造、床面積などが記載されます。売却する物件の情報は、法務局で閲覧できる登記簿謄本で確認することができます。

③売買代金や手付金の額、支払日

リースバックを利用する際に締結される売買契約書には、リースバックを利用して売却する土地や建物の代金、手付金や中間金、残代金の金額、それぞれの支払日の期限が記載されます。

売買代金は、リースバック事業者が査定した金額をもとに、リースバックの利用者と事業者の双方で合意した金額です。リースバックを利用して物件を売却する場合の売却価格は、一般的な中古市場の相場の60%～80%ほどになる傾向があります。

④土地の実測方法に関する項目

リースバックを利用する際に締結される売買契約書には、「土地の実測方法に関する項目」があります。これは、売却する物件の土地面積と売却代金についての項目です。

売却する物件の売買代金を決定する方法は、実際に土地を計測する実測売買と、登記簿の面積で計算する公簿売買の2種類があります。

実測売買は、隣接する道路や土地の所有者の立会いのもと、境界確認が実施された上で作成された確定測量図に基づいて売買金額を決定するが一般的です。なお、状況により、土地所有者の立会いを省略して作成された測量図に基づいて、売買金額を決定する場合があります。

公簿売買は、登記簿表示の面積で、売却する物件の売買代金を決定します。登記簿上の公簿面積と実測面積とは差異が生じる可能性があるため、売買契約書には、登記簿上の公簿免責と実測面積との差異があっても異議申立てを行わない旨が記載されるケースが多くなっています。

⑤買い戻しに関する特約

買い戻しに関する特約は、リースバックを利用して、1度、売却して手放した物件を、将来的に買い戻すための項目です。売却した物件の買い戻しを希望する際は、売買契約書などで買い戻しに関する契約を締結します。

買い戻しに関する特約には、「再売買の予約」と「買い戻しの特約」の2つがあり、リースバックでは再売買の予約が用いられることが一般的です。それぞれの特徴は以下の通りです。

買い戻し価格の目安は、売却価格の110%～130%程度です。例えば、リースバックを利用して1,000万円で物件を売却した場合、買い戻し価格は1,100万円～1,300万円が目安になります。買い戻し価格は売買契約書に記載されるため、事前に確認しておきましょう。

⑥そのほかの約定事項

売買契約書では、物件の情報や売買代金以外にもいくつかの約定事項が記載されます。主な約定事項は次のとおりです。

売却した物件の所有権の移転時期は、売買代金の決済日と同時履行が原則です。固定資産税や都市計画税、管理費などは、起算日を定めておいて、リースバック利用者と事業者で按分する場合が多いです。

リースバックを利用する際に締結される賃貸借契約書の記載内容

リースバックを利用する際に締結される賃貸借契約書には、賃貸借の目的となる物件の情報や契約期間などが記載されます。詳細は賃貸借契約書を作成するリースバック事業者によって違いがありますが、一般的な賃貸借契約書をもとに記載される内容を見ていきましょう。

①賃貸借の目的物

リースバックを利用する際に締結される賃貸借契約書の中の「賃貸借の目的物」欄は、物件の具体的な情報が記載される項目です。

リースバックを利用する際に締結される売買契約書では、主に売却される物件の所在地や床面積などが記載されますが、賃貸借契約書では、トイレや浴室、給湯設備などの住戸部分の設備、使用可能な電気容量やガス、駐車場や物置などの付属施設など、より細かな物件の情報が記載されます。

②契約期間

リースバックを利用する際に締結される賃貸借契約書の中の「契約期間」欄は、物件を借りる契約期間が記載される項目です。リースバック利用者と事業者との間で取り決めた契約期間を記載します。

締結される賃貸借契約が普通賃貸借契約の場合、1年以上の契約期間を設定する必要があり、契約期間を1年未満とすると、期間の定めがない賃貸借契約とみなされます。一方で、締結される賃貸借契約が定期賃貸借契約は、契約期間を１年未満と設定することも可能です。

リースバックを利用する際に締結される賃貸借契約では、契約期間が2年から3年ほどの定期賃貸借契約が結ばれる傾向にあります。

③賃料や共益費の金額や支払時期

リースバックを利用する際に締結される賃貸借契約書には、賃貸借の目的物である物件の家賃や共益費、付属施設（駐車場や駐輪場など）の使用料などが記載されます。家賃や共益費などの支払期限や支払方法も併せて記載される場合が一般的です。

支払方法が口座振替の場合は、振込先口座の金融機関名や口座番号、口座名義、振込手数料の負担（貸主負担か、借主負担か）なども、賃貸借契約書に記載しておくと、後で確認する際に役立ちます。

④貸主や管理業者、借主の情報

リースバックを利用する際に締結される賃貸借契約書では、賃貸借の目的物である物件の貸主・管理業者・借主の住所や氏名、電話番号を記載します。貸主と賃貸借の目的物である物件の所有者が異なる場合は、通常、物件の所有者の住所や氏名、電話番号を、賃貸借契約書に記載します。

賃貸借の目的物である貸主や管理業者、借主の情報は、緊急時に連絡する際に重要な情報です。賃貸借契約書に明記しておくと、連絡先がわからなくなった際に役立ちます。

⑤そのほかの約定事項

リースバックを利用する際に締結される賃貸借契約書に記載されるそのほかの約定事項の例は、次のとおりです。

禁止事項には、ペットの飼育禁止や転貸（賃貸借の目的物である物件を別の方に貸すこと）の禁止などが挙げられます。賃貸借契約期間中に、賃貸借の目的物である物件を損傷した場合の修繕方法、費用負担、賃貸借契約の解除に関する事項も記載されることが多い項目です。

また、賃貸借契約が終了して退去する場合の原状回復も、賃貸借契約を締結する時に取り決められます。原状回復について、どのように定めるかは、賃貸借契約ごとに異なりますが、リースバックを利用した場合では、リースバック利用者が、退去後に、賃貸借の目的物である物件を取り壊すケースもあり、原状回復が不要とされる場合もあります。

リースバックを利用する際に締結される契約書に関する注意点

リースバックに限ったことではありませんが、契約書を締結する際は、事前によく契約内容を確認しましょう。以下では、リースバックを利用する際に締結される契約書の注意点を、売買契約書と賃貸借契約書に分けて紹介します。

売買契約書の注意点

リースバックを利用する際に締結される売買契約書についての主な注意点は次のとおりです。

不動産には相場があり、売却を予定している物件がある地域や物件の築年数、公共機関へのアクセスなどによって、売却価格は左右されます。

売却価格で不明な点がある場合は、リースバック事業者に、売却を予定している物件についての査定内容を確認しましょう。適正な売却価格を知るためには、複数のリースバック事業者で、売却を予定している物件の査定を受ける方法も有効です。

また、リースバックを利用して物件を売却する場合の売買契約は、宅地建物取引業法に基づくクーリングオフが適用されません。売買契約する前に、契約内容が納得できる内容となっているかの確認が大切です。売買契約内容に不安な点がある場合は、家族や親族、公的な窓口（消費生活センターなど）で相談しましょう。

将来的に、リースバックを利用して売却した物件の買い戻しを希望する場合は、買い戻しに関する契約内容も確認しましょう。売却した物件を買い戻す方法としては、特約を売買契約書に明記する買い戻しという方法と別途、リースバックの利用者と事業者との間で、売却した物件についての再売買の予約をする方法があります。

リースバックの買い戻しは、以下の記事で詳しく紹介しています。あわせてご確認ください。

関連記事

関連記事

リースバックの買い戻しとは？仕組みや価格の目安、利用する流れを紹介

賃貸借契約書の注意点

賃貸借契約書を結ぶ際の主な注意点は次のとおりです。

リースバックを利用して物件を売却した後も、売却した物件に住み続ける場合は、リースバック事業者に対する家賃の支払いが必要なため、住み続ける期間の家賃を支払えるかの確認は大切なポイントです。現在の収入や自宅の売却代金を考慮して、家賃が適切に設定されているかを確認しましょう。

リースバックを利用する際に締結される賃貸借契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2つの種類があります。普通賃貸借契約は、契約の更新が可能ですが、定期賃貸借契約は、貸主が契約の更新に応じなくてもよい契約です。リースバックを利用する際、定期賃貸借契約を締結する場合は、賃貸借契約の再契約する場合の条件を、リースバック事業者に、事前に確認しましょう。

また、リースバックを利用して物件を売却した後は、物件の所有権がご自身からリースバック事業者へ移ります。売却した物件の設備が壊れた場合の修繕費の負担、リフォームしたい場合の手続き、退去時の原状回復費の負担もリースバック事業者と相談しましょう。

リースバックを利用する際に締結される契約についてのよくある質問

最後に、リースバックを利用する際に締結される契約について、よくある質問を紹介します。契約に関してわからない場合の参考にしてください。

リースバックを利用する際に締結される契約を作成するために必要な書類は？

リースバックを利用する際に締結される契約書を作成する際に、提出が求められる主な書類は、次のとおりです。

なお、上記は必要書類の一例です。リースバック事業者によって求められる書類は異なるので、リースバック事業者から受け取った資料を確認したり、リースバック事業者の担当者と相談したりしながら、必要書類を準備しましょう。

リースバックで重要事項説明書は必要？

重要事項説明書とは、物件や取引条件に関する重要事項が記載された書類のことです。リースバック事業者によっては、リースバックを利用する際に締結される契約書を作成する時に、物件購入時の重要事項説明書の提出を求める場合があります。

リースバックを利用するため、契約書を作成した後に、リースバックを解約することはできる？

リースバックを利用する場合に限らず、契約は、1度締結されると、契約書に記載された解約条件以外は、双方の合意なしに一方的な都合で解約できません。どのような条件の場合に契約の解約ができるか、事前に契約書を確認しましょう。

例えば、売買契約では、手付解除（手付金の放棄や倍額返還による解除）が、契約を解除することができる一例です。賃貸借契約では、契約書に中途解約に関する特約を盛り込むケースが多く見られます。

リースバックを利用する時は、契約書の内容を確認しよう

リースバックを利用する場合、物件の売却に関する売買契約書と売却した物件の賃貸借契約書が交わされます。物件を売却する条件や売却した物件を借りる条件が記載されているため、事前の確認が大切です。

それぞれの契約書の中で、わからないところがあれば、リースバック事業者の担当者や専門家などに確認した上で、納得できる契約を結びましょう。

AG住まいるリースバックは、来店不要で、オンラインでの無料査定が可能なリースバックを提供しています。仮査定が行われた後に、担当者が物件を訪問し、物件の本査定をする仕組みです。

また、希望すれば賃貸借契約期間中住み続けられ、売却代金の使い道に制限はありません。リースバックに興味のある方は、AG住まいるリースバックまでお気軽にご相談ください。