リースバック契約はマンションも対象？メリット・デメリットや成功のポイントを解説

リースバックはマンションも活用できる！

リースバックとは、自宅など所有する不動産を売却してまとまった資金を得ながら、同時に賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで同じ家に暮らし続ける仕組みです。

戸建住宅のみを対象とするリースバック事業者も多いですが、なかには、自宅や会社事務所、店舗、工場など物件の種別に関わらず、幅広い不動産に対応し、戸建住宅にもマンションにも対応するリースバック事業者もあります。

実際、2020年時点に行われたアンケート結果では、戸建住宅とマンションのリースバック件数はほぼ同数となっています※。業者によって扱いは異なるものの、リースバックはマンションでも活用できる可能性が高いでしょう。

※出典：株式会社価値総合研究所「リースバックの現状について」

リースバックでの戸建住宅とマンションの違い

リースバックにおいて、戸建住宅とマンションのどちらを活用するかによる違いはとくにありません。不動産の売却価格は周辺相場や築年数、住宅ローンの残債、契約後に支払う家賃などから個別に判断されるため、不動産の種別は影響しないからです。

ただし、マンションの場合、管理組合に支払う管理費や修繕積立金があるほか、土地も資産に含まれる戸建住宅に比べると、建物の老朽化にともなう資産価値が減少しやすいため、査定が厳しくなる可能性があります。

とはいえ、マンションは駅の近くなどの好立地に建設される傾向にあり、都心部を中心に立地の良さが評価されることが多いため、戸建住宅との価格差はそれほど大きくないとも考えられます。

マンションのリースバックを扱うリースバック事業者の選び方

マンションをリースバックしたい場合は、まずは信頼できるリースバック事業者を見つけることが大切です。以下では、信頼できる業者を選ぶポイントを紹介します。

マンションをリースバックした実績が多いかどうか

リースバック業者によって、物件の種別ごとに得意分野・不得意分野が存在するため、マンションの価値を適正に査定できる業者を選ぶことが重要です。

不動産市場でマンションの扱いに精通したリースバック事業者であれば、安心して査定を依頼でき、納得して売却できるでしょう。気になるリースバック事業者をみつけたら、マンションのリースバック契約に関する実績を確認しましょう。

また、リースバックには「不動産の売買」と「不動産の賃貸」の2つの契約が絡むため、どちらの知識や経験も備えているか、あわせて確認しておくと安心です。

家賃が周辺の相場から離れすぎていないかどうか

リースバックで住み慣れた家に住み続けるには、マンションの売却後、リースバック事業者と賃貸借契約を結び、家賃を支払う必要があります。

リースバック事業者はマンションの管理費や修繕積立費、固定資産税などを考慮して家賃を決めるため、通常、リースバックで設定される家賃は周辺相場よりやや高めの傾向です。しかし、あまりに高すぎる家賃は、家計の変化などにより支払いが困難になる恐れがあるため、ご自身の許容できる範囲であることを確認しましょう。

戸建住宅に比べると、マンションは周辺の賃貸物件から家賃相場をかんたんにリサーチできます。ご自身で提示された家賃と相場を比較すれば、業者の判断材料になるでしょう。

リースバック契約の自由度が高いかどうか

同じリースバック取引でも、契約内容によって自由度が異なります。ご自身の希望を叶える契約となるように、選択肢が多く、自由度の高い契約を実現するリースバック事業者を選びましょう。

リースバック契約の自由度は、主に次のポイントで測ります。

リースバックでは、将来、マンションの所有権をリースバック事業者から買戻せる可能性があります。ただし、買戻しの可否は契約で決まっており、例え買戻せる契約でも期間が限定されている場合もあります。

また、リースバック後も同じマンションに住み続けるためにリースバック事業者と結ぶ賃貸借契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。普通借家契約であればご自身が希望する限り住み続けられますが、定期借家契約の場合、契約を更新できなければ立ち退きとなります。

多くのリースバック事業者が定期借家契約を採用していますが、その場合には契約期間や更新ルールを細かく確認する必要があります。長く住み続けたい場合は普通借家契約のリースバック事業者を選びましょう。

マンションをリースバックするメリット

マンションをリースバックするメリットには、主に次のようなものがあります。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

マンションの売却に時間や労力がかからない

マンションのリースバックには不動産売買が含まれますが、不動産会社との売買の相談から始まり、買い手が現れるまでの待機時間、売却後の引越しなど、通常の不動産売買は多くの時間や労力がかかります。

しかし、リースバックの場合、リースバック事業者と契約を交わせば、通常の不動産売買よりも早く売却代金を受け取れ、引っ越さずに同じマンションで暮らせます。

マンションの管理費や修繕積立費、固定資産税などが不要になる

リースバック契約後、マンションの所有権は持ち主からリースバック事業者に移ります。そのため、リースバックの契約以降は固定資産税やマンションの管理費・修繕積立費、修理などの維持費、火災保険料など、マンションの所有にまつわる費用負担が不要です。

また、住宅ローンが残っている状態のマンションも対象とするリースバック事業者は多く、契約後の売却代金で完済すれば、住宅ローンの支払いもなくなります。

住宅ローンが残っている状態でのリースバック活用について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。

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使いみち自由のまとまった資金を受取れる

住まいであるマンションを売却すれば、新しい住居の購入や引越しに費用がかさみ、暮らす場所や生活は大きく変化します。

しかし、リースバックを利用すれば、住み慣れたマンションで変わらぬ暮らしを続けながら、売却代金としてまとまった資金を得られます。

リースバックの売却代金は使いみちが自由なため、住宅ローンの返済や生活資金、教育費、相続対策、高齢者施設への入居など、幅広い目的に利用できます。

契約内容によっては将来マンションを買戻せる

一般的な不動産売買でマンションを手放すと、買戻し特約が付けられなければ物件を買戻せる保証はありません。しかし、リースバックでは将来の買戻しに対応するリースバック事業者も多く、契約内容にもよりますが、マンションの所有権を取り戻せる余地を残せます。

「まとまった資金を用意したいが、自宅を手放すのは惜しい」とお悩みの方にとって、リースバックは有力な選択肢となるでしょう。

リースバックの買い戻しについてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。

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リースバックの買い戻しの仕組みは？価格決定の基準や注意点を紹介

売却したことが周囲にはわからない

「自宅を売却すると、周囲の方に家計の心配をされるのでは」と不安に感じる方もいるかもしれません。リースバックを利用しても、基本的に住人の生活が変わることはないので、自宅を売却したことが近所の方に知られる心配はほとんどありません。

しかし、マンションの場合は、管理組合から脱退することになるので、近所に知られてしまう可能性があるためご注意ください。

マンションをリースバックするデメリット

次に、マンションのリースバックで考えられるデメリットを紹介します。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

マンションの所有権がリースバック事業者に移る

リースバック契約後、ご自身の立場は賃借人に変わり、リースバック事業者が所有者になります。

そのため、マンションを資産として子どもに残したいなど、マンションを所有し続けたいと考える方にとってはリースバックがデメリットとなりうる可能性があります。

また、賃貸借契約後は、所有者であるリースバック事業者の許可なく、自己判断でリフォームや修繕などを行えなくなり、不自由を感じる恐れもあります。

これまで不要だった家賃を支払わなければならない

リースバックで売却後も同じマンションに住み続けるには、所有権を持つリースバック事業者へ毎月家賃を支払わなければなりません。

マンションに住み続けたいと考える期間や収入、家賃額などによっては毎月の家計に負担となることもあります。

マンションの売却価格が相場より低めの傾向にある

リースバックの売却価格は、一般的な不動産市場の相場より低めの傾向にあります。物件にもよりますが、不動産市場の相場のおおむね60％～80％前後とされています。

契約から2～4週間ほどでまとまった資金を手にできるメリットはありますが、希望した売却価格にならない場合もありえます。

ただし、リースバックでは売却価格に対する利回りで家賃が決定されるため、売却価格を上げればそれだけ家賃も高くなる可能性があります。

売却後も長く住み続ける予定であれば売却価格を抑える、近々住み替えを予定している場合は売却価格を上げるなど、ライフプランに合わせてリースバック事業者と交渉しましょう。

マンションを活用したリースバックを成功させるポイント

マンションを活用したリースバックを成功に導くために、押さえておきたいポイントを3つ紹介します。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

売却価格の相場をリサーチする

不動産は地域や物件の種別、築年数などによって相場が決まります。リースバック事業者からマンションの売却価格を提示されたら、周辺の相場から大きく外れていないか確認しましょう。

たとえば、リースバック事業者に提示された価格の根拠を問合わせる、複数のリースバック事業者にあたって周辺の相場をリサーチするなどの方法があります。

ご自身が売却で後悔を残さないように、納得できる価格で契約しましょう。

支払い続けるのに無理のない家賃かどうか考える

リースバックで売却後も同じマンションで住み続けるには、毎月の家賃の支払いが必要です。契約当初はマンションの売却代金が入ったばかりで家計に余裕があっても、やがて家賃の支払いが家計の負担となる恐れがあります。

また、家賃の増額や給与の減少、病気・けがなど、ご自身が想定していなかった事情から家賃の支払いが困難になることも考えられます。

リースバック契約時に家賃を提示されたら、マンションで住み続けたい期間、たとえば2年、5年、10年など具体的な数字をもとに、無理なく支払える金額かどうか計算しましょう。

買戻しの可能性がある場合は契約内容をよく確認する

いったんは手放したマンションでも将来買戻せる可能性があるからと、リースバックに魅力を感じる方もいるかもしれません。

しかし、買戻しに対応しない、または一定期間内のみ対応するなど、買戻しに制限を設ける契約も珍しくありません。さらに、家賃の滞納などで賃貸借契約が不履行になれば、契約解除とともに買戻しの権利を失います。

将来の買戻しを見込んでリースバックを検討している場合は、契約前に買戻しに関わる契約内容をよく確認し、契約後は権利の維持に努めましょう。

マンションのリースバックはご自身のライフプランに合わせて検討しよう

リースバックは不動産の売却でまとまった資金を手にしながら、その後も同じ物件を賃貸できる仕組みです。戸建住宅だけではなく、マンション、オフィスや工場など、あらゆる不動産が契約対象となりえます。

マンションのリースバックでは、固定資産税や火災保険料のほか、マンションの管理費や修繕積立費などの負担がなくなるなどのメリットがあります。一方で、これまでなかった家賃の支払いが生じるため、ライフプランに合わせて検討しましょう。