リースバックと不動産担保ローンの違いは？6つの視点から徹底比較！

リースバックと不動産担保ローンの概要

リースバックと不動産担保ローンは、どちらも不動産を活用した資金調達方法のひとつです。ただし、仕組みに大きな違いがあります。

リースバックの仕組み

リースバックは、自宅をリースバック事業者に売却して代金を受取り、その後は賃借人としてリースバック事業者に家賃を支払い、自宅に住み続けるサービスです。リースバックのおおまかな流れは、次のとおりです。

売却代金の使いみちに制限はなく、次のようなさまざまな場面で活用できます。

持ち家率の高い世代の高齢化が進むなか、売却代金を自由に使えるリースバックの注目が高まっています。

リースバックの仕組みをより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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不動産担保ローンの仕組み

不動産担保ローンとは、所有する土地や建物などの不動産を担保に融資を受けるローン商品です。不動産担保ローンのおおまかな流れは、次のとおりです。

不動産担保ローンは、無担保ローンと比べて低金利かつ高額の借入れができるのが特徴です。また、長期の返済計画を立てられるため、まとまった資金が必要なときに役立ちます。

リースバックと不動産担保ローンの違い

両者の最大の違いは、リースバックが「不動産の売却＋賃貸借契約」を組み合わせたサービスであるのに対し、不動産担保ローンは「融資」である点です。

両者の仕組み自体が異なるため、所有権移転の有無や使いみち、調達できる金額などが異なります。それぞれの違いを、かんたんに下表にまとめました。

リースバックと不動産担保ローンの違いを、以下で詳しく解説します。

①所有権移転の違い

リースバックでは、自宅を売却してしまうため、所有権がリースバック事業者へと移ります。自宅の売却後は、賃借人として自宅に住み続ける仕組みです。ただし、契約内容によっては将来的に買い戻しできる可能性があります。

一方、不動産担保ローンは不動産を担保に融資を受ける仕組みであるため、所有権はローン利用者のまま変わりません。

ただし、万一返済できなくなったときは担保不動産が強制的に売却され、返済に充てられます。つまり、担保不動産を手放すことになります。

②使いみちの違い

リースバックで受取る資金は「売却代金」であり、使いみちは一切問われません。

一方、不動産担保ローンで受取る資金は「借入金」です。借入金の使いみちも原則として自由ですが、個人向け不動産担保ローンの場合は、事業性資金には利用できないことがあります。

また、使いみちによっては使途確認書類（見積書など）の提出を求められる場合があります。

③利用条件・審査の違い

リースバックは、「不動産の売却」であるため、一般的に収入や職業は問われません。そのため、不動産担保ローンと比べて利用しやすい傾向があります。

不動産価値は評価されますが、申込者に返済能力があるかどうかを確かめる与信調査はおこなわれません。ただし、リースバックで自宅を売却したあとは毎月家賃を支払うため、入居審査は実施されます。

一方、不動産担保ローンは「融資」であるため、不動産価値に加えて申込者の信用力も審査されます。不動産の担保価値が十分にあっても、過去に金融事故を起こしたなどで返済能力がないと判断されれば、審査に通過しにくいかもしれません。

また、金融機関によって異なりますが、不動産担保ローンの場合、「年収200万円以上」「申込時年齢が満70歳未満、完済時年齢が満80歳未満」など、収入や年齢の要件が設けられている場合があります。

④担保・連帯保証人の違い

リースバックは、不動産の売却であり借入れではないため、担保は必要ありません。なお、担保とは返済できなくなったときの返済を保証するために提供するものです。

また、リースバックは原則として連帯保証人なしで利用できます。ただし、一般的に家賃保証会社による保証が必要です。家賃保証会社とは、入居者（リースバック利用者）が家賃を支払えなくなったときに家賃を立て替えてくれる会社のことで、連帯保証人の役割を担います。

一方、不動産担保ローンは不動産を担保に入れて融資を受ける商品です。万一返済できなくなると、金融機関は担保不動産を競売にかけるなどの方法で貸したお金を回収します。

不動産担保ローンも、原則として連帯保証人は不要です。ただし、共有物件を担保とする場合は物件共有者、家族などが所有する不動産を担保とする場合は物件所有者の方が連帯保証人になる必要があります。

以下の記事では、リースバックが連帯保証人なしで利用できるのかどうかを解説しています。あわせてご覧ください。

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⑤調達できる金額の違い

リースバックで調達できる金額（売却価格）の目安は、市場価格の60%～80%程度です。

リースバックを利用している間、リースバック事業者は買い取った不動産を自由に売買できないため、売却価格は不動産価格が低下するコストも踏まえて決定されます。したがって、市場価格よりも低くなるのが一般的です。

一方、不動産担保ローンの借入可能額（借入れできる上限額）は、担保となる不動産評価額の60％～80％程度といわれています。

ただし、実際に調達できる金額はリースバック事業者、不動産担保ローンを扱う金融機関によって異なるため一概には言えません。

⑥資金調達までの期間の違い

リースバックでは、自宅を売却する相手が決まっているため、買い手を探すための広告活動はおこないません。そのため、通常の不動産売却と比べて資金調達までの期間が短く、最短1週間程度で入金される場合もあります。

一方、不動産担保ローンの場合も、不動産を売却するわけではないため資金調達までの期間は比較的短めです。

なお、資金調達にかかる期間はリースバック事業者や金融機関によって異なるほか、申込状況や不動産の状況によっても変わります。

⑦毎月の支払い（返済）負担の違い

リースバックは「毎月の家賃」、不動産担保ローンは「毎月の返済（元金と利息）」の支払い負担がそれぞれ生じます。

リースバックの家賃は売却価格などをもとに設定されるため、周辺相場よりも高くなる場合があります。住み続けている間は家賃を支払い続けるため、居住年数が長くなると売却価格を超える可能性がある点に注意が必要です。

なお、リースバック事業者によって家賃の算出方法が異なるほか、地域や物件の状態によっても家賃に差が生まれます。

一方、不動産担保ローンで受取る資金は「借入金」にあたるため、元金に利息を加えて返済しなければなりません。

ただし、不動産担保ローンは、無担保ローンと比べると金融機関側の貸し倒れリスクが低くなります。そのため、無担保ローンと比べて一般的に金利は低めです。

以下の記事では、リースバックの家賃相場や計算方法を解説しています。あわせてご覧ください。

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リースバックと不動産担保ローンのメリット・デメリットを比較

リースバックと不動産担保ローンにはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらが適しているかは目的や状況によって変わります。

両者のメリット・デメリットを踏まえて検討しましょう。

リースバックのメリット・デメリット

不動産担保ローンと比較したときのリースバックの主なメリット・デメリットは、下表のとおりです。

リースバックで自宅を売却したあとは、所有権がリースバック事業者に移るため、固定資産税や管理費・修繕積立金（マンションの場合）の負担がありません。また、金利上昇や災害、不動産価格の低下などの持ち家リスクからも解放されます。

一方、賃貸借契約の内容によっては希望する期間住み続けられない場合があります。また、ご自身が所有する不動産ではなくなるため、自由にリフォームできない可能性があります。

不動産担保ローンのメリット・デメリット

次に、リースバックと比較したときの不動産担保ローンのメリット・デメリットを紹介します。

不動産担保ローンは、返済不能にならない限り所有権がご自身のまま変わりません。また、ご自身が所有する不動産だけでなく、配偶者や親族が所有する不動産でも利用できる可能性があります。

長期返済ができるのも不動産担保ローンの特徴です。長期の返済計画を立てれば、毎月の返済金額を抑えられます。

一方、不動産担保ローンには収入や年齢の要件が設けられている場合があります。また、融資であるため毎月元金と利息の返済が必要です。返済ができなくなり競売にかけられると、担保不動産を手放さなければなりません。

リースバックと不動産担保ローンのどちらを選ぶ？

リースバックと不動産担保ローンは、「不動産売却」と「融資」という性質上、所有権移転の有無や受取る資金などに違いがあります。そこで、リースバックと不動産担保ローンが向いている方の特徴を以下でそれぞれ紹介します。

それぞれの仕組みを理解し、ご自身に合った方法を選びましょう。

リースバックが向いている方

リースバックが向いている方の一般的な特徴は、以下のとおりです。

リースバックは収入や年齢が問われない場合が多いため、不動産担保ローンで借入れできない方でも利用できる可能性があります。

自宅の売却後は賃借人として自宅に住むため、固定資産税の支払いを負担に感じている方にも向いています。

また、リースバックでは多くの場合、契約期間に定めがある「定期借家契約」を結びます。定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約のため、住みたい期間が決まっている方にもおすすめです。

自宅を売却するため、災害や不動産価格の低下などの持ち家リスクから解放されたい方もリースバックを検討するとよいでしょう。

不動産担保ローンが向いている方

一方、不動産担保ローンが向いている方の一般的な特徴は、以下のとおりです。

不動産担保ローンは、リースバックと違い所有権の移転がありません。そのため、家の名義を変えたくない方に向いています。

また、不動産担保ローンは配偶者や親族が所有する不動産でも利用できる可能性があります。ご自身の不動産を所有していないものの、配偶者や親族から同意が得られる場合には、不動産担保ローンの利用を検討するとよいでしょう。

不動産担保ローンは融資商品であるため、利息が発生します。したがって、金利の低さも不動産担保ローンを選ぶかどうかの重要なポイントのひとつです。

不動産担保ローンの審査では、不動産価値だけでなく申込者の信用力も見られます。そのため、過去に滞納などの金融事故を起こしたことがあると審査に通りにくくなる可能性があります。

これまでに金融事故を起こした経験がない方は、申込みを検討するとよいでしょう。ただし、融資の可否は総合的に判断されるため、申込んでみなければわかりません。

リースバックと不動産担保ローンの違いを理解した上で活用しよう

自宅などの不動産を活用して資金を調達したいとき、リースバックや不動産担保ローンが検討できます。

ただし、リースバックは「不動産売却」、不動産担保ローンは「融資」である点で大きく異なります。目的や状況に応じ、ご自身に適した方法を検討しましょう。

リースバックに関するご相談は、「AG住まいるリースバック」へお任せください。

AG住まいるリースバックでは、自宅を売却したあともそのまま自宅に住み続けられます。売却代金の使いみちは問われないため、住宅ローン返済や老後の生活資金などさまざまな資金にご利用いただけます。また、AG住まいるリースバックでは年齢制限がありません。

リースバックに不安点や不明点がある方はぜひAG住まいるリースバックにご相談ください。