リースバックを老後に利用するメリットは？契約前の注意点、よくある質問も解説

老後にリースバックは利用できる？

多くのリースバック事業者は、対象年齢を不問、または一定年齢以上としています。一般的に、ローンには申込時や完済時の年齢に上限があります。

いっぽう、リースバックは、ローンとは違い売却と賃貸借を組み合わせたサービスであるため、職業や収入の要件が厳しくありません。高齢の方や年金のみで生活している方も利用できる可能性があります。

実際に、リースバックの主な利用者は高齢者世帯です※1。国土交通省が公表した資料によると、リースバック利用者の主な世帯構成（複数回答）でもっとも多かったのは「高齢者夫婦世帯」（73.3%）、次いで「高齢者単身世帯」（66.7%）でした※2。

また、リースバックの利用動機（複数回答）は、「生活資金の確保」（76.7%）がもっとも多く、次いで「住宅ローンやその他債務の返済」（63.3%）が多い結果でした※2,3。

※1 高齢者世帯は、世帯主年齢が65歳以上の世帯を指します。

※2 出典：株式会社価値総合研究所「リースバックの現状について」

※3 上記調査結果は、アンケート送付企業74社のうち、回答のあったリースバック事業者（リースバック取引成立があると回答した30社）を対象に集計した結果です。

リースバックの仕組み

リースバックは、自宅を活用した資金調達方法のひとつです。自宅をリースバック事業者に売却し、その後は毎月家賃を支払うことで自宅に住み続けられます。一般的な流れは以下です。

リースバックの仕組みについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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老後にリースバックを利用するメリット

老後の生活費に不安を感じている方も多いでしょう。老後のリースバック利用には、さまざまなメリットがあります。

老後資金を確保できる

リースバックの売却代金は一括で支払われ、使い道も問われません。そのため、老後資金を調達する方法として利用できます。

多くの場合、老後の主な収入は公的年金です。定年後も再雇用などで働き続けるケースが多くなっていますが、一般的に現役時代と比べて収入は大きく減少します。退職金がもらえない、または思ったより少ない場合もあるかもしれません。老後資金が不安な方にとって、まとまった金額を受取れるのは大きなメリットです。

リースバックの売却代金は、老後の生活資金だけでなく以下のような資金にも充てられます。

さらに、リースバックは売却する相手があらかじめ決まっているため、通常の売買に比べて比較的早く現金化できる傾向があります。

固定資産税の支払いがなくなる

リースバックで自宅を売却すると、所有権はリースバック事業者に移ります。その後は借主として自宅に住み続けるため、固定資産税や火災保険料、管理費・修繕積立金（マンションの場合）の負担がなくなります。

まとまった出費や急な出費が減り、老後の家計管理がしやすくなるでしょう。

ただし、設備の修繕費は借主負担となるのが一般的です。また、通常の賃貸借契約と同様に、退去時には原状回復費用が発生する場合があります。

生活環境を変えなくてよい

まとまった資金を調達したいものの、生活環境を変えたくない方もいるでしょう。通常、自宅を売却すれば転居先を決めたり、新しい環境に慣れたりする必要があり、負担を感じることもあるかもしれません。

リースバックを利用すれば、自宅を売却したあとも家賃を支払うことで住み続けられます。引っ越す必要がないため、引っ越し費用も不要です。

また、リースバックでの売却はリースバック事業者による「買取」であり、広告活動は行われないため、近所の方に売却が知られる心配もありません。

相続トラブルの対策になる

リースバックは、相続人が複数いる場合の相続トラブル対策として利用できます。

不動産として遺しておくと、相続人の間で平等に分けられずトラブルになることがあります。リースバックを利用して現金化すれば、相続人全員が納得するように分配しやすくなるため、トラブルが起きにくくなるでしょう。

また、自宅を売却することで相続人に管理や処分の負担がかかりません。

災害などのリスクを軽減できる

リースバックを利用すれば、災害などのリスクを軽減できます。

家を所有していると、自然災害による修繕費や建て替え費用を自己負担しなければならず、保険で備えていても全額をまかなえるとは限りません。

自然災害で住み続けられない状態になっても、原則として住宅ローンの返済は続くため、残債と新たな住宅ローンまたは家賃の二重払いとなる可能性があります。

しかし、リースバックを利用すれば、借主として自宅に住むことになるため、一般的に災害時の修繕費を負担する必要がありません。住み続けられない状態になった場合も、転居して生活を立て直せる可能性があります。

また、リースバックの利用によって所有権がなくなれば、災害によって資産価値が低下しても損失は生じません。そのほか、自宅の売却によって、住宅ローンの金利上昇リスクなどの持ち家リスクから解放されます。

老後にリースバックを利用するデメリット

老後資金の確保や相続トラブル対策として活用できるリースバックですが、デメリットもあります。メリット・デメリットの両面を踏まえて検討しましょう。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

家賃の支払いが発生する

リースバックで自宅を売却したあとは、リースバック事業者に毎月家賃を支払う必要があります。

一般的な賃貸借契約とは異なり、リースバックの家賃は売却価格などをもとに算出される仕組みです。したがって、周辺相場よりも高くなる場合があります。売却価格が高くなるほど家賃も上がることが多いため、注意が必要です。

また、長生きするほど支払う家賃の合計額が大きくなり、売却価格を超える可能性があります。契約前に老後の収支をシミュレーションし、家賃を払い続けられるかどうか検討しましょう。

家を遺族に遺せない

リースバックで自宅を売却したあとは、所有権がリースバック事業者に移るため、遺族に遺すことはできません。お子さんや孫に家を遺したい方は、リースバック以外の方法を検討しましょう。

反対に、単身者でお子さんがいない方や、お子さんがマイホームを購入していて家を遺すと管理や処分が負担になる場合は、リースバックが選択肢のひとつになります。

通常の売却よりも安くなる傾向がある

リースバックの売却価格は、不動産価値が低下するリスクや利用者が家賃を支払えなくなるリスクなども踏まえて決定されるため、一般的に通常の不動産売却と比べて安くなります。

自宅に住み続けられなくてもよい場合は、通常の売却も検討しましょう。リースバックよりも多くの売却代金を受取れる可能性があります。

ただし、リースバックの売却価格が低ければその分家賃は下がるため、一概にデメリットとはいえません。

なお、契約内容によっては将来的に自宅の買い戻しが可能ですが、買い戻し価格は一般的に売却価格より高く設定されることを理解しておきましょう。

老後にリースバックを利用する際の注意点

老後にリースバックの利用を検討する場合は、契約の前に以下の注意点を確認しましょう。

家族に相談する

リースバックを利用する際は、あらかじめ家族とよく話し合いましょう。

リースバックの利用には名義人の同意が必要ですが、相続人の同意を得る必要はありません。

しかし、ご自身だけの判断でリースバックを利用すると、お子さんが家を引き継げず、かえってトラブルになる可能性があります。

また、不動産取引は仕組みが複雑なため、家族などの信頼できる方に相談しながらの検討が大切です。

契約内容を理解したうえで契約する

リースバックは通常の不動産売却と比べて仕組みが複雑なため、高齢者が契約内容を十分に理解しないまま契約するトラブルが起きています。

たとえば、「強引な勧誘で断りきれず安価で売却してしまった」「しつこく勧誘され契約してしまったあとに解約を申し出ると、高額な違約金を請求された」などの事例が見られます。

自宅を売却してしまうと、クーリング・オフはできません。契約内容に不明点がある状態で契約しないようにしましょう。また、契約の前に以下のポイントの確認が大切です。

信頼できるリースバック事業者に依頼する

リースバックのトラブルは、契約内容を十分に理解できていないまま契約していることが主な原因です。トラブルを防ぐためにも、信頼できるリースバック事業者を選び、納得できるまで解説を受けるようにしてください。

また、リースバックの売却価格や契約条件はリースバック事業者によって異なります。複数のリースバック事業者に査定を依頼し、希望に合うリースバック事業者を選びましょう。

リースバック以外に老後資金を調達する方法はある？

リースバックは自宅を手放すことなく、まとまった資金を受取れる方法です。ただし、目的によって適した資金調達方法は異なります。

リースバックだけでなく、複数の方法を比較・検討してご自身の希望やライフプランに合った方法を選びましょう。リースバック以外に老後資金を調達する主な方法は、次のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

通常の自宅売却

通常の不動産売却によって資金を調達する方法です。売却後も自宅に住み続けるリースバックとは異なり、売却後は新たに家を購入するか、賃貸物件を借りることになります。

通常の売却のメリットは、リースバックよりも高く売却できる可能性がある点です。自宅に住み続けることにこだわらない方は、通常の売却も検討しましょう。

ただし、リースバックと比べて資金化までの期間が長いため、急な出費には対応しにくい傾向があります。

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、不動産を担保にお金を借りるローン商品です。売却と賃貸借が一体となったリースバックに対し、不動産担保ローンは「融資」である点が大きな違いです。

不動産担保ローンでは、自宅を売却せずに資金調達が可能です。

ただし、お金を借りたあとは毎月元本＋利息を返済しなければなりません。

また、不動産担保ローンは通常のローン商品と比較すると担保の価値が重視されることから審査が比較的緩やかになる傾向はあるものの、「融資」ではなく「売却」であるリースバックと比べて年齢や収入の要件が厳しい傾向があります。借りられる金額や金利、毎月の返済金額などを踏まえて、どちらが適しているのか検討しましょう。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、自宅を担保に借入れし、死亡時に売却するなどして一括返済するローン商品です。

自宅に住み続けられる点はリースバックと共通していますが、リバースモーゲージの場合、所有者の移転はありません。

一般的に、生存中は利息のみを返済するため、不動産担保ローンと比べて返済負担を抑えられる点がメリットです。

いっぽうで、死亡時に自宅を売却するため、遺族に家を遺すことはできません（相続人が自己資金で元本を一括返済する場合は、自宅を売却する必要はありません）。

なお、リバースモーゲージには、民間金融機関が独自に提供するものとは別に、住宅金融支援機構と金融機関の提携で提供する「リ・バース60」があります。

ただし、リ・バース60は、使いみちが住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換えなどに限定されており、老後の生活資金には充てられません。

老後のリースバックに関するよくある質問

以下では、老後のリースバックに関するよくある質問をQ&A形式で紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

リースバックを利用したら今の家に住み続けられる？

リースバックの賃貸借契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。

定期借家契約の場合は再契約できる保証がなく、2～3年の契約期間満了後に退去を求められる可能性があります。できるだけ長く住み続けたい場合は、普通借家契約が可能な運営会社を選ぶとよいでしょう。

なお、一般的には3ヶ月を超えて家賃の支払いを滞納してしまうと、貸主に賃貸借契約を解除できる権利が発生します。今の家に住み続けるためにも、家賃を滞納しないよう注意しましょう。

高齢の年金受給者でもリースバックを利用できる？

高齢の年金受給者でもリースバックの利用は可能です。

ただし、年金を含めた収入で家賃を払い続けられるかは、十分に考慮する必要があります。

認知症でもリースバックを利用できる？

認知症になった本人は不動産を売却できないため、リースバックの利用はできません。代理人が成年後見人の場合も、リースバックの利用は難しいと考えられます。

成年後見人は、本人（認知症の方）の財産を守ることを目的として設けられている制度です。リースバックのように市場価格よりも安く売却する行為は、本人の財産を減らす行為であることから、裁判所の許可を得られない可能性が高いと考えられます。

なお、任意後見契約に基づく代理人の場合には、リースバックを利用できるケースもあります。認知症になる前に締結する任意後見契約の中に、不動産の売却も代理権の範囲に加えておけば、代理人による売却は可能です。

毎月の家賃を抑えることはできる？

リースバックの家賃は売却価格とのバランスで決まり、売却価格が安くなると家賃も安くなります。運営会社と交渉して売却価格を抑えることで、周辺の賃料相場よりも家賃を安く設定することが可能です。

ただし、売却価格を抑えすぎると調達できる資金が少なくなる点には注意しましょう。

配偶者が契約を引き継ぐことはできる？

自宅をリースバックで売却した後に、契約者が死亡する可能性も考えられます。賃貸借契約は相続の対象になるため、一般的に契約者の死亡後に配偶者が契約を引き継ぐことは可能です。

念のため、運営会社に契約を引き継げるかを確認しておくとよいでしょう。

リースバックはどの会社で契約しても同じ？

リースバック事業者によって提供されるサービスは異なり、高齢者が契約した場合には見守りサービスを受けられる会社もあります。契約内容やサービス内容をよく吟味して、リースバック事業者を選びましょう。

リースバックを老後資金を確保する方法として活用しよう

リースバックには一般的に年齢制限がありません。また、売却代金の使い道が問われないため、老後資金の確保や相続税納付、教育費、住宅ローンの返済など、さまざまな場面で利用できます。

トラブルを避けるためにも、契約内容を十分に理解したうえで契約しましょう。

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※ 家賃保証会社の審査は実施されます。