相続対策にリースバックを活用するメリットとは？注意点や事業者の選び方も解説

相続対策とは？

相続とは、個人が亡くなった際に、その個人が所有する財産を配偶者や子どもなどへ引き継ぐことです。相続の対象となる財産には、土地や建物、預貯金、現金、株式・債券などの有価証券が挙げられます。

相続では、相続税や不動産取得税の納税に困る、不動産の遺産分割で争う、遺産の分割方法で合意がなされないなど相続人の間でトラブルが生じやすい様々なケースがあります。

ご自身が亡くなったあとにトラブルが起きないためにも、生前の相続対策が重要です。

主な相続問題と対策の例

相続では、相続税や不動産取得税、遺産分割などの項目によって問題と対策が異なります。

相続税は、亡くなった方から不動産や現金などを相続した際に、その財産に課される税金です。2015年度の税制改正により、相続税の基礎控除額は5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数から3,000万円＋600万円×法定相続人の数へ引き下げられました。

土地や建物などの高額な資産を相続する場合、高額の相続税が課され、納税資金を用意できない可能性があります。相続税の納税資金対策には、生前贈与の活用や不動産の現金化、相続税の特例の活用などが挙げられます。

不動産取得税とは、土地や建物などを取得した際に課される税金です。相続では、原則として不動産取得税は課税されません。ただし、生前贈与をした場合や法定相続人以外に特定遺贈をした場合は、課税の対象となるため注意が必要です。

さらに、よくある相続問題に遺産分割が挙げられます。遺産分割は、相続人全員で相続財産をどのように分割するかを決める手続きです。

遺産分割では、財産の分割方法や分割する額などをめぐり、相続人間で問題が発生する可能性があります。遺産分割への対策には、遺言書の作成や事前の財産整理、不動産の現金化などが挙げられます。

なお、近年は、リースバックの仕組みを活用した相続対策も注目されています。

相続対策として活用できる「リースバック」とは？

リースバックは、自宅を売却して代金を受取り、そのあとは賃貸借契約を結んで家賃を支払いながら自宅に住み続ける仕組みです。リースバックを活用するメリットには、以下が挙げられます。

相続対策では、分割しにくい土地や建物を現金へ変えられ、納税資金への活用や遺産分割に役立つ点がメリットです。

また、リースバックでは、自宅を売却しても別の住居へ引っ越しする必要がありません。家賃を支払ってそのまま住み続けられるので、住み慣れた環境を変えたくない方にもおすすめの仕組みです。

リースバックについてより詳しく知りたい方は、次の記事もあわせてご覧ください。

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リースバックで相続対策をするメリット

リースバックで相続対策をするメリットは次のとおりです。

各メリットの詳細を解説します。

自宅の現金化により財産を公平に分割できる

土地や建物を所有している場合、それぞれを相続人に公平に分割するのは容易ではありません。たとえば、評価額1億円の自宅を配偶者と2人の子どもで相続する場合、法定相続割合に従うと次のように分割されます。

自宅を売却しなくても、自宅に持分を設定して相続することは可能です。

ただし、その時点で相続人が現金を受取れるわけではありません。配偶者が自宅に住み続けるケースでは、子どもは持分を持っているだけです。

一方、リースバックで自宅を現金化していれば、現金や預貯金を上記の割合に従って公平に分割できます。家賃を支払い続ければ、配偶者も引っ越す必要はありません。

生前贈与を活用しやすくなる

贈与税には年間110万円の基礎控除額があり、年間110万円までは贈与税が課税されません（2024年12月時点）。

この基礎控除額に着目して、相続税対策として生前贈与が活用されるケースもあります。生前に贈与税がかからない範囲で子どもや孫に財産を贈与し、相続税の対象となる財産額を減らすことで、相続税の負担が軽減されます。ただし、相続開始前３年以内（段階的に移行し2031年には7年になる予定）の贈与は110万円の非課税枠内の金額であったとしても、相続税の課税価格に加算される点には注意が必要です。

分割しづらい土地や建物と異なり、預貯金や現金は細かな分割が可能なため、リースバックで自宅を現金化すると上記の生前贈与を活用した相続税対策を行いやすくなります。
生前贈与には「子どもが贈与を認識していなければならない」などの注意点もありますが、リースバックで生前贈与を活用しやすくなるのはひとつのメリットです。

納税資金対策となる

リースバックは、相続する配偶者や子どもに相続税が発生した場合の納税資金対策に有効です。

高い評価額の土地や建物を相続した場合、相続人は現金をあまり受取れないのに高額な相続税を支払わなければならないケースが存在します。

相続税は、相続の開始があったことを知った日（たとえば、被相続人が亡くなった日）の翌日から10カ月以内に、原則金銭で納めなければなりません（金銭の納付が困難、かつ一定の要件を満たしている場合は、相続税を年賦により分割納付する「延納」と、相続財産で納付する「物納」が可能です）。現金や預貯金の形で相続できなければ、納税資金に困る場合も考えられます。

リースバックで事前に自宅を現金化すると、相続人へは現金で財産を相続できます。相続人は、承継した現金や預貯金での納税が可能になり、納税資金が不足する事態を回避しやすくなります。

自宅を処分できる

土地や建物を相続する場合、その後の維持や管理などの手間がかかります。2024年4月1日からは相続登記が義務化されたため、相続を知った日から3年以内の登記が必要です。

リースバックを活用すると、生前に自宅の処分が可能です。亡くなったあとの土地や建物の相続に関する心配を減らせるメリットがあります。

自宅を引っ越さなくてもよい

相続税対策で自宅を売却する場合、通常は別の住居へ引っ越さなければなりません。引っ越しをすれば、当然のことながら生活環境が変わります。愛着のある家や交流の合った隣人との別れを経験するかもしれません。

リースバックの仕組みを活用すると、自宅を売却したあともそのまま住み続けられます。ただし、売却後も自宅に住み続けるには家賃を支払う必要があります。一般的に、家賃は立地や築年数などの物件の状態、お住まいの地域の賃料相場、利用者が支払い可能な金額などが基準となります。

自宅を引っ越さずに住み慣れた環境を変える必要のない点は、リースバックの大きなメリットです。

老後の生活資金に充てられる

リースバックで受取った代金は利用目的が限定されないため、相続対策だけでなく老後の生活資金に活用できます。

老後の生活では、食料品や光熱費、交通費などの生活にかかる費用のほか、健康の維持や医療機関の受診にかかるお金も必要です。旅行や友人との交際費など、老後の生活を豊かにするための資金にも役立ちます。

リースバックを相続対策に活用する際の注意点

相続対策にリースバックを活用する際は、リースバックの注意点の把握が大切です。主な注意点は次のとおりです。

リースバック後は家賃が発生し、所有権がリースバック事業者へと移ります。普通借家契約や定期借家契約などの契約内容により、住み続けられる期間が異なる場合もあるため、注意が必要です。

また、配偶者がいる場合は将来的な計画についてよく相談したうえでリースバックを利用すると良いでしょう。

相続対策に役立つリースバック事業者の選び方

相続対策でリースバックを活用する際は、サービスを提供するリースバック事業者の選び方に注意しましょう。以下では、2つの視点からリースバック事業者の選び方を解説します。

相続が発生するまで住み続けられる契約か

リースバックでは事業者と賃貸借契約を結びますが、契約の仕方はリースバック事業者によって異なる場合があります。

賃貸借契約の主な種類は「定期借家契約」と「普通借家契約」の2つです。

定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すると契約が終了し、貸主は更新に応じる義務がないため、借主が住み続けたくても住めなくなる可能性があります。一方、普通借家契約は正当な事由がない限り、貸主は借主の更新希望を断れません。

契約内容を事前に確認して、相続が発生するまで住み続けられるのか、ずっと支払い続けられる家賃かどうかをよく確かめましょう。また、契約前にご自身の希望をリースバック事業者へ伝えることも大切です。

納得できる価格で売却できるか

自宅の査定方法は、リースバック事業者によって異なります。また、不動産の売却価格は、築年数や地域、経済状況の影響を受けます。そのため、納得できる価格で売却できるか事前に確認しましょう。

リースバックの売却価格は、仮査定後に実地での本査定の内容をもとに決定されます。
売却価格について知りたいことがある場合は、担当者に価格の根拠や相場を聞くのもおすすめです。そのほか、複数のリースバック事業者に査定を申込み、比較検討しましょう。

リースバックの仕組みを知って相続に活用しよう

相続では多額の財産を相続人で分け合うケースも多く、財産分割のトラブルが起きやすいです。また、相続税や納税資金の対策も求められます。ご自身が亡くなったあとのトラブルを避けるためにも、早めに対策を行いましょう。

リースバックは、相続対策に役立つことがあります。仕組みやメリット・デメリットを十分に理解した上で、相続対策として活用してみましょう。

AG住まいるリースバックは、自宅を売却しても、希望すれば賃貸契約期間中住み続けられます。

リースバックの詳細を知りたい場合には、来店不要、オンラインで資料請求が可能です。無料査定も行っているため、自宅の売却価格の大まかな目安を知ることもできます。
リースバックを活用する際は、ぜひAG住まいるリースバックをご検討ください。