リースバックにデメリットはある？トラブル事例や失敗しないためのポイントを紹介

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却して現金を受取り、売却後は家賃を支払いそのまま自宅に住み続けられるサービスです。

自宅の売却と賃貸借契約を一度にするため、売却後に引っ越しをする必要がありません。一般的な住宅の売却と比較すると、住み慣れた環境を変えることなく、まとまった金額を得られるメリットがあります。

リースバックは住宅の住み替えや建て替えの円滑化、老後の余裕資金の確保、ローンの返済の新たな選択肢として、利用件数も増加傾向にあるサービスです。

リースバックの概要や仕組みは以下の記事でわかりやすくまとめています。興味のある方はあわせてご確認ください。

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リースバックの4つのデメリット

リースバックは家を売る（売買契約）ことと家を借りる（賃貸借契約）ことを一度にするため、手続きがわかりづらいと感じる方もいるかもしれません。

事前にどのようなデメリットがあるかも把握しておくと、リースバックの活用に役立ちます。リースバックの主なデメリットは以下の4つです。

各デメリットの詳しい内容を解説します。

①家賃の支払いが必要になる

リースバックを利用する前と利用した後の大きな違いとして、家賃の支払いが発生する点が挙げられます。

家賃の設定は取引をするリースバック事業者によって異なりますが、一般的に立地や築年数などの物件の状態、お住いの地域の賃料相場、利用者が支払い可能な金額などが基準です。

家賃は物件の査定後に提示されるため、家計の負担とならないか事前にシミュレーションする必要があります。

②売却価格が通常よりも安くなる傾向がある

リースバックで自宅を売却する場合、通常の売却価格よりも低めに設定される傾向があります。これは、売却後も利用者が住宅に住み続けるため、リースバック事業者はその住宅の扱いに制限がかかってしまうためです。

売却価格はリースバック事業者によって違いがあるので、売却価格にこだわりたい場合は複数のリースバック事業者や一般の不動産会社で見積もりを出してもらい、比較・検討する方法があります。

③自宅の所有権が変わる

リースバックを利用すると、自宅の所有権はリースバック事業者へ移ります。

自宅の名義もリースバック事業者に移るほか、ご自身の所有ではなくなるため、自宅の増築や改築、リフォームを行いたい場合はリースバック事業者の承諾が必要となる点に注意が必要です。

④契約内容により住み続けられない場合がある

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約は借主が希望すれば契約が更新されますが、定期借家契約は借主が契約の継続を希望しても、貸主が合意しなければ再契約することができません。

そのため、リースバック利用後も長く自宅に住み続けたい場合は、契約の種類や契約期間、契約更新の条件などをリースバック事業者と相談し、契約内容を確認することが重要です。

リースバックのトラブル・失敗例

リースバックのトラブルや失敗例には、以下の事例が挙げられます。

たとえば、提示された自宅の売却金額が市場の相場よりも安く、受取る金額が少なかったケースはその一例です。また、家賃の設定や契約後の解約でトラブルとなるケースも考えられます。

トラブルが発生する背景には、リースバックの仕組みへの理解がまだ浸透していないことが想定されます。

リースバックでトラブルや失敗を避ける方法は後述する「リースバックで失敗しないためのポイント」で詳しく紹介しているので、あわせて参考にしてください。

リースバックはデメリットだけじゃない！5つのメリット

リースバックは注意したいデメリットがある一方、以下のようなメリットもあります。

各メリットの詳細を解説します。

①売却後も同じ環境で生活できる

リースバックの大きなメリットは、自宅の売却後も住み慣れた環境で生活できる点です。

通常、自宅を売却した場合は新たに住居を探して引っ越ししなければなりません。リースバックの場合、家賃の支払いは必要になりますが、引っ越しにかかる手間を省くことができ、生活環境の変化に伴うストレスも減らせます。

また、自宅を売却しても生活に変化はなく、近隣の方に売却したことを知られない点もメリットです。

②通常の売却よりも現金化までのスピードが早い

通常、自宅を売却する際には仲介の不動産会社を通じて買取先の募集や価格交渉などを行います。売買の手続きは一定の期間がかかるため、売却代金を受取るまで相応の時間がかかることが一般的です。

しかしリースバックの場合は、リースバック事業者が自宅を購入します。買取先を探す必要がないので、現金化までのスピードが比較的早い点が特徴です。

自宅を活用して資金調達をしたいけれど、お金を受取るまでの時間はできるだけ短縮したい場合に、リースバックは適しています。

③固定資産税などの維持費がかからない

住宅を所有していると、固定資産税や都市計画税、火災保険などの維持費がかかります。建物や土地の維持管理に困っている方もいるのではないでしょうか。

リースバックは所有権が元の所有者からリースバック事業者に移るので、固定資産税はリースバック事業者が負担します。また、建物や土地の維持管理は基本的にリースバック事業者がするため、維持管理にかかる手間やコストを削減できます。

また、住宅を所有していると自然災害による建物の損壊や不動産価格の下落などのリスクを伴いますが、所有権がリースバック事業者に移った場合、これらのリスクを負わなくて済むメリットがあります。

④将来的に家の買戻しができることがある

買戻し特約のあるリースバックの場合、将来的に家の買戻しが可能です。

近年では、買戻しはオプションとして別途契約するサービスも増えていますが、リースバックは「セールス・アンド・リース・バック」の略称で、本来はリース（賃貸）とバック（買戻し）がセットとなったサービスとして普及しました。

まとまったお金が必要なときにリースバックを活用して資金を調達し、手元のお金に余裕ができてから住宅を買い戻す利用方法ができる点も、リースバックのメリットです。

⑤売却代金の利用目的に制限はない

リースバックの売却代金の利用目的に制限はなく、老後の生活資金やローンの返済などさまざまな目的に使用可能です。

たとえば、以下のような目的にリースバックが利用されています。

自宅を所有していても、手元の資金が不足するケースは少なくありません。生活費に不安を感じるときやローンの返済が負担となっているときなどに、リースバックが選択肢となります。

リースバックで失敗しないためのポイント

リースバックにはメリットもありますが、先述のように注意点があることも事実です。リースバックで失敗しないために、以下のようなポイントに気をつけましょう。

それぞれのポイントを押さえ、計画的に利用していきましょう。

複数の事業者に査定を依頼する

リースバック利用時の売却価格は通常の売却よりも安くなる傾向はあるものの、納得できないような価格で売却する必要はありません。お住いの地域の市場価格を確認し、適正な価格がいくらか事前に調査しましょう。

ただし、不動産の価格は築年数や地域状況などさまざまな要因で決まり、初心者ではわからない部分も多くあります。ご自身で適正な価格が判断できないときは、複数の事業者に査定を依頼する方法がおすすめです。

異なる視点の査定を比較・検討することで、所有する不動産にどれくらいの価値があるのか把握しやすくなります。

家賃が無理なく支払いできる金額かどうか確認する

リースバックで自宅を売却したあとは、毎月の家賃の支払いが発生します。リースバックの家賃は、一般的に売却価格と期待利回りをもとに計算されます。

自宅の売却によりまとまった資金が得られますが、家賃を支払えないと継続して住み続けることはできません。契約前に売却価格と住み続ける期間の家賃を比較し、家賃の支払いが可能か事前に計算しましょう。

契約内容をしっかりと確認する

リースバックには、宅建業法に基づくクーリング・オフが適用されません。

クーリング・オフは一度契約の申込みや締結をしたあとでも、一定期間であれば契約の撤回や解除ができる制度ですが、リースバックではクーリング・オフが適用されないため、契約の締結後は解除が難しくなるので注意しましょう。

契約内容をしっかりと確認し、可能であれば家族や親族など信頼できる方と相談のうえ、契約を結ぶことをおすすめします。

リースバックはデメリットを把握してから利用しよう

リースバックは、住み慣れた環境を変えることなく、老後資金やローン返済のお金を調達できる点がメリットです。

ただし、リースバックに限らずどのような取引にもメリットとデメリットがあります。リースバックの場合、売却価格が相場より安くなりやすい点、売却後に家賃の支払いが発生する点などがデメリットです。

メリットとデメリットの双方を把握したうえで、ご自身のライフプランと照らし合わせ、利用を検討しましょう。

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